¿Dónde se esconde la rentabilidad del terreno?

Hola a todos los que llenan este foro con sus experiencias y grandes consejos.
Sería genial si nos dieran su opinión sobre la siguiente situación.

Poseemos un terreno de 1000 m² sin construcción en un municipio (con todo, desde jardín de infancia, todas las escuelas, centro comercial, médicos, conexión a la autopista, etc.) al sur de Múnich (S-Bahn, 25 minutos al centro), en una zona tranquila dentro de un barrio de casas unifamiliares con un 90 % de construcciones antiguas. Las consultas previas de construcción han demostrado que el municipio busca una densificación y que por lo tanto podemos construir “casi” lo que queramos, 2 casas unifamiliares, un triplex o una casa adosada y una casa unifamiliar. El triplex ya ha sido descartado de inmediato, no es suficientemente valioso. Claro, todo es para alquilar. Como es un terreno familiar, nos gustaría conservarlo y más adelante también legarlo a nuestros hijos.

Lo problemático me parece la rentabilidad, ya que los precios del terreno se acercan casi a los €1000, pero los ingresos por alquiler que se pueden obtener (difíciles de determinar) no lo reflejan. Estos deberían estar entre €11 y €12 por m² (fuente: arquitecto, personas que buscan vivienda, Immoscout). No queremos construir al máximo sobre el terreno, pero sí edificarlo de forma sensata, pero esa es aquí la gran pregunta. Me cuesta mucho hacer el cálculo de la rentabilidad y tampoco quiero falsear nada. No se trata de obtener la máxima rentabilidad, pero no importa qué variante de construcción calcule, no me sale nada que me cree muchas ganas de construir sobre ello. O no lo entiendo.

Aquí los datos básicos:
Terreno, valor ~ 900.000
Capital propio ~ 600.000
Costos/casa ~ 400.000 (incluidos costos adicionales de construcción) (da igual si es casa unifamiliar o casa adosada)
Financiación: 1,67 % por 10 años, seguro que se puede conseguir mejor y también sin Euríbor ni dilución de contrato de ahorro para vivienda
Financiación solo por los ingresos de alquiler
Variantes:
- dos casas unifamiliares, ej. 180 m² (¿se puede alquilar algo así? ya estarías por encima de los €2000, ¿no será demasiado caro?)
- una casa unifamiliar de 180 y una casa adosada con entre 140 y 150 m² cada una

Entonces, sería financiable. ¿Pero qué pasa con la rentabilidad y, sobre todo, cuál es la situación después de 10 años, depreciación, etc.? En mi “cálculo” con dos casas unifamiliares a 400.000 y un crédito de 200.000 casi resulta un juego de suma cero, al menos después de 10 años (el crédito se habría pagado casi en 6 años). Como mucho llego al 1 %, eso sería justo y no atractivo para mí.

Espero no haber olvidado nada. Me encantaría leer su opinión.

Martin

12 euros de alquiler máximo en los alrededores de Múnich con precios de terrenos alrededor de 900 euros/m² para casas unifamiliares?

Lo siento, pero ahí estás equivocado o las fuentes no son correctas.

El precio del alquiler también se pide aquí en Mönchengladbach en nuevas zonas residenciales con buena ubicación. Y eso no es Múnich.

Pero también está claro que, para maximizar el rendimiento, el espacio habitable debe ser más denso que una casa unifamiliar en un terreno de 1000 m².

¿Es decir, querían construir ustedes mismos y alquilar? ¿Para qué el estrés? Vender el terreno al mejor postor y listo. Creo que los promotores están dispuestos a pagar más de los 1000 € por metro cuadrado, siempre que sea una ubicación excelente.

Y entonces tienes un millón en la cuenta y ¿entonces? Quiero ver el rendimiento que se puede obtener con eso. En la clásica y segura vía de inversión alemana tampoco está presente.

Con esa suma, sin embargo, se puede considerar una estrategia de dividendos.

Pero esa es también la razón por la cual actualmente nadie quiere vender una propiedad, porque la alternativa de liquidez (sin necesidad) es sin sentido.

Consejo que ya he experimentado con algunos de mis clientes.
Conviertan el terreno en un derecho de superficie y vendan el derecho de superficie.

Costos de inversión: ninguno (excepto notario/registro de la propiedad)
Problemas durante la construcción: ninguno
Problemas con inquilinos y al volver a alquilar: ninguno
Rendimiento: debería estar alrededor del 5% (antes de impuestos) sobre el valor del terreno
Terreno: la propiedad permanece en la familia

¿Y entonces tienes un millón en la cuenta y qué? Quiero ver el rendimiento que se puede obtener entonces. En la clásica y segura forma alemana de invertir, tampoco está ahí presente.

Con esa suma, sin embargo, se puede considerar una estrategia de dividendos.

Pero esa es también la razón por la que actualmente nadie quiere vender propiedad inmobiliaria, porque la alternativa de liquidez (sin necesidad) no tiene sentido.

eso son, con todo respeto, problemas de lujo. También se puede, si se quiere, hacer de promotor inmobiliario, hacer grandes inversiones, alquilar a inquilinos y hacer de administrador de propiedades.

A ver si eso mejora el rendimiento, los nervios y el ánimo :p