¿Cuándo tienen derecho los compradores de apartamentos alquilados a los ingresos por alquiler?

Querida comunidad,

espero que este subforo sea el adecuado

El siguiente asunto:

He comprado un piso en propiedad. El contrato de compraventa se firmó en diciembre.

La vendedora es una GmbH insolvente. El administrador concursal ha rescindido efectivamente el contrato de alquiler con el inquilino que hasta ahora vivía en el piso debido a la insolvencia con efecto al 31.12.2016. El propio inquilino quiere seguir viviendo allí, lo cual también es mi deseo, ya que no quiero ocupar el piso (inversión). Pero como el administrador concursal (por alguna razón) no quiso firmar un nuevo contrato de alquiler a partir del 01.01.2017, el inquilino actualmente vive sin contrato en el piso y sigue pagando el alquiler, claro está con el conocimiento y aprobación del administrador concursal.

Ahora me gustaría saber primero a partir de cuándo me corresponden los ingresos por alquiler.

En el contrato de compraventa se encuentran, entre otras, las siguientes dos cláusulas:

1. «La entrega se realizará simultáneamente al pago del precio de compra.»

2. «Con la entrega se transferirán al comprador los usos, el riesgo de pérdida accidental o deterioro del objeto del contrato y la obligación de garantizar la seguridad vial.»

¿Entiendo entonces correctamente que los ingresos por alquiler me corresponden no a partir del momento de la transmisión de la propiedad (inscripción en el registro de la propiedad, que puede tardar mucho tiempo), sino ya en el momento de la entrega (transmisión de posesión)? En mi opinión, los ingresos por alquiler son indiscutiblemente usos. Pregunto esto porque el administrador concursal me dijo que los ingresos por alquiler solo me corresponderían a partir de la inscripción de la propiedad, lo que me parece un disparate total. ¿No se deriva esto, al menos, del § 446 frase 2 del Código de Construcción?

Pregunta adicional: ¿Cómo se lleva a cabo la entrega o transmisión de la posesión del piso en la práctica? No voy a recibir las llaves, porque todas están aparentemente en posesión del inquilino actual y permanecerán allí. ¿Solo se hará un protocolo relativo al nivel de agua, etc., y yo volveré a inspeccionar el piso? ¿Lo hará la administración del edificio o un representante del vendedor?

Y una última pregunta: Si la entrega de la posesión es a mitad de mes, ¿a quién corresponden los ingresos por alquiler (pagados por el inquilino a principios de mes)? ¿Se dividen entonces?

Un ejemplo: la entrega de la posesión es el 22 de enero. ¿Es correcto entonces que el alquiler del 1 al 21 de enero corresponde a la vendedora y a partir del 22 de enero, inclusive, a mí?

Gracias de antemano

moin

sin asesoría legal:
el traspaso de riesgos es, como ya dices, en el momento en que pagas la casa. a partir de ese momento, la casa es tuya junto con sus derechos y obligaciones. normalmente hay una entrega formal (por ejemplo, de particular a particular), donde se revisan los consumos de los contadores y el estado de la propiedad. la seguro del edificio, según tengo entendido, también se asume inicialmente (relacionado con el objeto, no con la persona).
como aún no hay un nuevo contrato de alquiler, se podría acordar esto con los inquilinos, por ejemplo, mientras el nuevo propietario visita la casa. no hay un derecho claro para ello, pero el inquilino tampoco querrá enemistarse de inmediato. como propietario, no te importa el estado del sofá o cómo ordenado esté el inquilino, sino si el inmueble está en buen estado y si las ventanas están bien, etc.
la renta te pertenece a partir del día de la entrega/pago, pero según la fecha es más fácil al principio del mes siguiente. también podrías mudarte desde el día de la entrega. la inscripción en el registro de la propiedad es otro tema distinto. quien no quiera ser responsable de algo (traspaso de riesgos con el pago), tampoco puede sacar provecho de ello.

Muchas gracias por tu respuesta detallada, Payday, me ha ayudado mucho.
Tengo una pregunta adicional: ¿Tengo derecho a reclamar el alquiler directamente al inquilino actual justo después del pago del precio de compra o la entrega del piso, o el inquilino debe seguir pagando el alquiler al vendedor (que desafortunadamente está en insolvencia) hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad y el vendedor debe entregarme luego ese alquiler (ya que los usufructos me corresponderían entonces)?
Si esta pregunta se entiende como un asesoramiento legal no permitido, por favor simplemente ignórala.

una asesoría legal solo puede realizarla un abogado o similar. una asesoría legal también es delicada, en caso de que las respuestas sean incorrectas. como no abogado, uno solo puede expresar su opinión (fundamentada o no).

como se dijo, la transferencia de riesgos con sus derechos y obligaciones ocurre el día del pago de la suma total del precio de compra. a partir del día siguiente, los ingresos por alquiler son tuyos, ya que como nuevo propietario también podrías permitir que un nuevo inquilino se mude. el antiguo propietario ya no tiene nada que ver con ello. el día del pago ya estás registrado preliminarmente en el registro de la propiedad (el notario te envía una carta diciendo que debes pagar, porque has sido anotado preliminarmente (para que la propiedad no pueda ser vendida dos veces)). por lo tanto, si transfieres el importe total, la propiedad te pertenece a partir del día siguiente. el día legalmente vinculante probablemente sea el día en que el dinero llegó al notario/vendedor (porque eso es fácil de probar). por supuesto, también podrías preguntar a tu notario, ya que responder preguntas sobre derechos/obligaciones pertenece claramente a las actividades del notario. normalmente se aclara eso antes o se pregunta al leer el contrato de compraventa.

en nuestro caso nos dijeron entonces sobre la propiedad: si hoy transfieren la suma total del precio de compra de la propiedad, pueden comenzar la construcción mañana.

Básicamente, el propietario o arrendador es quien figura en el registro de la propiedad. ¡Mientras no estés inscrito en el registro de la propiedad, un contrato de alquiler contigo no es válido!

Primer consejo, preguntar al notario. Él da información. Segundo, una experiencia. En marzo de 16 alquilé y vendí un piso, el traspaso de propiedad fue el 1.4.16, a partir del 1.4. ya no tenía derecho al alquiler. El contrato de alquiler se transfirió a partir de entonces al comprador. Tu caso es más complicado. No hay contrato. Ahora podrías hacer uno con el inquilino para el 1.2. Tú serás entonces el propietario de la cosa. Pero como dije, preguntar al notario..