¿Qué se debe tener en cuenta en los contratos de supervisión de construcción?

Hola a todos,

empezaremos en la primavera de 2016 a construir una casa unifamiliar y ahora estamos lentamente en la fase final de selección de la empresa.

Además de los "GUs clásicos" (no promotor inmobiliario, ya tengo el terreno, por lo que de todos modos seré legalmente el constructor), también hay uno en la carrera que no actúa como GU, sino como "supervisión de obra" con un contrato de supervisión. Ellos mismos publicitan "Arquitecto con garantía de precio fijo". Además de la comparación de prestaciones, lo que ahora me preocupa es la revisión del contrato. Aunque los contratos de todos modos irán al abogado, aún así quisiera preguntar aquí:

(He leído las guías de construcción de esta página (muy útiles por cierto, ¡gracias por vuestro trabajo!), pero sobre contratos de supervisión de obra no encontré realmente nada)

¿Cuáles son en general las trampas especiales en las que hay que fijarse en los contratos de supervisión de obra? Primero se me ocurren:

[*]No compro como con el GU "una pieza de casa terminada y sin defectos" sino que realmente solo sus servicios de ingeniero/arquitecto y experiencia en construcción. Además de su trabajo en la creación de planos/planos ejecutivos, licitaciones, adjudicación de oficios, supervisión de obra, etc. Legalmente, sin embargo, permanezco completamente responsable.
[*]Como yo adjudico cada oficio por separado, también debo ceñirme a los artesanos individuales en cuanto a la garantía. En el peor de los casos no tengo un solo interlocutor, sino que puedo lidiar con varios artesanos que cada uno culpa al otro. En realidad, se puede olvidar casi la garantía. Por lo tanto, una supervisión externa para evitar los errores más graves es indispensable.

[*]Por otro lado, también puede tener ventajas adjudicar los oficios junto con el supervisor de forma individual, mi influencia en las especificaciones exactas y ejecución es mucho mayor y no tengo que aceptar todo en general como con un GU. Es decir, si el instalador de calefacción de repente quiere un sobreprecio absurdo por la calefacción por suelo radiante, puedo despedirlo y reemplazarlo. Y realmente puedo especificar claramente, entrega esto y nada más. Eso requiere más trabajo de mi parte, pero también abre más posibilidades.
[*]También ofrecen una garantía de precio fijo y una garantía de tiempo de construcción, pero no me queda del todo claro cómo lo garantizan, la próxima semana volveré a verles.
[*]Debido al riesgo reducido, por supuesto pueden ofrecer más barato con este modelo que un GU, al fin y al cabo no tienen que responder por los errores de los subcontratistas (excepto por grandes errores de planificación).

Estoy dividido en mi valoración. La empresa con los servicios de supervisión de obra tiene muy buena reputación, solo en nuestra zona residencial han construido con ellos 3 familias y todas quedaron satisfechas.

Sin embargo, encuentro la situación legal algo desagradable. Puede volverse realmente incómodo si algo sale mal. Aunque profesionalmente trabajo en gestión técnica de proyectos y la ocupación con oficios individuales y subcontratistas no me asusta.

Y la ventaja de precio que pueden ofrecer ronda un buen 10%, con eso puedo reservar bastante como fondo de riesgos...

¿Alguien tiene más particularidades y trampas en las que debería fijarme?

Gracias y saludos,

Andreas

Buenas noches Andreas,

[*]No compro como en el GU «una casa terminada y sin defectos», sino realmente sólo sus servicios de ingeniería/arquitectura y pericia constructiva. Además, su trabajo en la elaboración de planos/planos de obra, licitaciones, adjudicación de gremios, supervisión de la construcción, etc. Legalmente, sin embargo, sigo siendo completamente responsable.

No. El riesgo se reparte entre muchos. Por ejemplo, los arquitectos involucrados como los ingenieros estructurales son responsables, por su firma, de sus servicios. Si adjudicas los gremios por separado, los talleres deben cumplir con el servicio contractualmente acordado y también son responsables.

[*]Como adjudico cada gremio por mí mismo, también debo ceñirme con respecto a la garantía a cada uno de los artesanos. En el caso extremo, no tengo un interlocutor único sino que puedo tener que lidiar con varios artesanos, que se echan la culpa unos a otros. En la realidad, la garantía casi se puede olvidar. Por lo tanto, una supervisión externa de la obra para evitar las mayores locuras es imprescindible.

¡Una dirección/supervisión de obra siempre es imprescindible! ¿Cómo se regula la retención? ¿Mediante cuenta o garantía?

[*]Al contrario, también puede tener ventajas adjudicar los gremios individualmente junto con el supervisor, mi influencia sobre las especificaciones y ejecuciones exactas es mucho mayor y no tengo que aceptar como en el GU todo en general. Es decir, si el instalador de la calefacción de repente quiere un recargo absurdo por la calefacción por suelo radiante, puedo despedirlo y reemplazarlo. Y realmente puedo establecer claramente: entrega esto y nada más. Eso requiere más trabajo de mi parte, pero también abre más posibilidades.

¡Eso requiere sobre todo conocimiento; mucho conocimiento!

[*]También ofrecen una garantía de precio fijo y una garantía de plazo de construcción, pero todavía no tengo claro cómo van a garantizar eso; la próxima semana volveré a presentarme.

Debe acordarse un estándar para ello, de lo contrario no funcionará.

[*]Debido al riesgo reducido, con este modelo naturalmente pueden ofrecer precios más bajos que un GU, ya que al final no tienen que responder por los errores de los subcontratistas (excepto por graves errores de planificación).

Eso lo considero un rumor; no trabajarán por amor al arte... al menos yo no lo hago

Estoy dividido en mi valoración. La empresa con los servicios de supervisión de obra tiene aquí buena reputación, sólo en nuestro barrio tres familias han construido con ellos y todas quedaron satisfechas.

Es un buen comienzo; si la supervisión de obra es buena, el abogado no tiene objeciones al contrato y tú tienes ganas/tiempo y suficiente conocimiento para adjudicar los gremios, no veo problema en construir bajo la supervisión descrita. Aunque no entiendo por qué tienes que adjudicar los gremios por separado. Entonces también podrías construir directamente con un arquitecto y al menos te ahorrarías los honorarios de la supervisión.

Sólo encuentro algo desagradable la situación legal. Si hay problemas, puede ponerse realmente incómodo.

No lo entiendo. Si construyes convencionalmente con un arquitecto, también deberás firmar un contrato por separado con cada taller.

Saludos, experto en construcción

Moin experto en construcción,

gracias por tu respuesta,

No. El riesgo se distribuye en muchos hombros. Por ejemplo, los arquitectos involucrados, como los ingenieros estructurales, responden, por su firma, por sus servicios. Si adjudicas los oficios por separado, las empresas artesanales deben la prestación contractual acordada y también responden.

Quizás me expresé de manera un poco extrema. Por supuesto que los arquitectos/ingenieros estructurales y los oficios responden por sus servicios, eso ya lo tengo claro. Ahora bien, nadie está ya ahí para responder por el proyecto en su conjunto. Dicho de forma exagerada, si la casa se derrumba, el arquitecto se lo echará encima al ingeniero estructural, este al constructor de hormigón, este al perito del estudio del terreno y así sucesivamente. Como particular estás en una posición bastante perdida, especialmente porque el riesgo se reparte entre diferentes personas y cada uno tratará de zafarse de alguna forma. Un contratista general (al menos la configuración de contratista general que conozco profesionalmente) asume la responsabilidad total frente a mí. Si la casa se derrumba o algo sale mal, puedo decir con tranquilidad: «¡Tu problema, resuélvelo!»

Y esta asunción de riesgos es también la razón por la que los contratistas generales (de nuevo, según mi experiencia) tienen que ser en principio más caros.

¿O estoy completamente equivocado y la responsabilidad del contratista general (contrato de obra) en estos "proyectos pequeños" es totalmente distinta a lo que estoy acostumbrado?

¡Siempre es imprescindible una dirección/inspección de obra!

La dirección/inspección de obra, por supuesto, la realiza el supervisor de obra. Solo que me gustaría contar además con una segunda, independiente.

¿Cómo se regula la retención? ¿Mediante cuenta o fianza?

Gracias, ese es por ejemplo un punto que aún no había considerado. El contrato de supervisión de obra que tengo hasta ahora no dice nada al respecto, aparentemente existen anexos que todavía no tengo. Los pediré hoy.

¿Cuál es la retención habitual? Hasta ahora me han hablado de un 5 % durante el período de garantía de 5 años. Queda sin resolver la cuestión de si debo retener ese 5 % por separado para cada oficio (lo que en caso serio serían solo 500 -1500 euros, que no es mucho para una calefacción mal instalada) o si retengo un 5 % global del importe total, lo cual sería mucho mejor.

Debe acordarse un estándar, si no, no funciona.

Claro, solo que tengo que preguntar algo que puede parecer tonto: ¿hasta qué punto es habitual definir las especificaciones en este ámbito? Cuando di indicaciones en conversaciones con los supervisores de obra y también con los contratistas generales, como: Por favor, instalen exactamente esta calefacción, con el control y la separación de las tuberías calefactoras en el solado y con estos termostatos; me miraron como si fuera un extraterrestre. Y eso que ni siquiera había empezado bien, tenemos que, como contratistas generales en algunos proyectos, comprometernos incluso con la fuente y tamaño de letra para las etiquetas de cables.

Eso lo considero un mito; no van a trabajar por amor y aire... yo, desde luego, no lo hago.

Hola Andreas,

antes que nada, he editado tu aportación; así es, en mi opinión, más clara para que los usuarios aquí la lean y especialmente más fácil de responder. En tu próxima respuesta no hagas clic en responder, sino en citar; lo demás se entiende por sí solo

Y esta asunción de riesgo es también la razón por la cual los GUs (vuelvo a decir: tal como yo lo conozco profesionalmente) tienen que ser en principio más caros.

No cambia nada, porque también cada oficio individual te debe garantía. En el GU en una suma mayor un 5% (sus subcontratistas siguen siendo responsables en el peor de los casos; sólo él se encarga del papeleo), en el esquema anterior en suma de muchas cantidades pequeñas un 5%. Lo que, en mi opinión, puede reducirse son los costos de la arquitectura; pero eso es en líneas generales, ya que el beneficio sólo se distribuye en varias cuentas.

La dirección/supervisión de obra la realiza por supuesto el gestor de la construcción. Sólo me gustaría tener una segunda, independiente.

Si así te sientes mejor: ¡buena decisión!

Queda sin resolver la pregunta de si debo retener el 5 % por cada oficio individualmente (lo que en caso grave serían sólo 500 - 1500 euros. No es mucho para una calefacción mal instalada)

5 % de retención de seguridad por cada oficio.

o si retengo globalmente el 5 % de la suma total, que sería mucho mejor

No cambia nada. Porque no “puedes” deducir dinero directamente por defectos, sino que primero debes dar al artesano un plazo razonable para la corrección. Sólo si este es infructuoso, puedes retener un importe doble del valor de los defectos evaluados.

Claro, pero tengo que hacerte una pregunta muy simple: ¿hasta qué punto es habitual fijar las especificaciones en este ámbito? Cuando, en conversaciones, di instrucciones al gestor de construcción y también a los GUs como: Se debe instalar exactamente esta calefacción, con el control y la separación de las tuberías calefactoras en el solado y por favor estos termostatos; me miraban como a un marciano. Y eso que ni siquiera había empezado bien, ya que en algunos proyectos como GU tenemos que acordar la fuente y tamaño de letra para rotulación de cables.

¡Confundes tu trabajo así como la adjudicación a través del arquitecto con un gestor de construcción! Yo mismo trabajo como gestor de construcción - sin embargo, de manera distinta a la que describes. Mi oferta se basa, por ejemplo, en un pliego de prescripciones definido, que por supuesto puede ampliarse en cualquier momento con coste adicional. Actualmente no estoy gestionando una licitación; cada uno de nuestros BU conoce nuestro pliego de prescripciones y sabe lo que debe entregar. Lo que un cliente no puede imponerme es qué calefacción deben instalar nuestros BU ni con qué proximidad deben colocarse las tuberías calefactoras. Esto porque trabajamos con diferentes BU; cada uno con diferentes empresas de fontanería - lógico, porque hay varios kilómetros entre ellos. Uno trabaja gustosamente con Vaillant, otro con Buderus, otro con Wolff, etc. Tampoco voy a “imponer” a ninguna empresa de fontanería un sistema con el que no esté familiarizada; eso sólo causaría problemas. La separación necesaria de las tuberías resulta por cierto del cálculo de la carga térmica.

Si tu deseo de autogestión llega al punto de querer imponer la adjudicación por separado, deberías construir con un arquitecto mediante adjudicación clásica por oficios individuales. Ahí estarías, en mi opinión, mejor posicionado y también más satisfecho.

Informaré

¡Hazlo!

Saludos, experto en construcción

Hola,
solo como retroalimentación. Después de la revisión legal de los contratos y varias rondas de negociaciones, me he distanciado del proveedor de supervisión de obra. El contrato ha sido otorgado a un "GU clásico". Al final, su precio era casi igual, pero son mucho más fáciles de manejar y, sobre todo, estaban dispuestos a incluir puntos importantes y coordinaciones en el texto de la oferta.

Mañana se nivelará el terreno y justo antes de Navidad se enviará la solicitud de construcción al ayuntamiento.

¡Muchas gracias por los consejos y sugerencias!

Saludos cordiales,

Andreas