¿Cuál es la estrategia correcta?

Hola,

queremos comprar un terreno y, después de un año de desarrollo, construir una casa unifamiliar en él. Estos son los hechos:

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Precio del terreno incl. gastos adicionales: aprox. 150.000€
[*]Precio de la casa: aprox. 350.000€
[*]Otros gastos adicionales no incluidos arriba: aprox. 25.000€


--> Total: 525.000€


[*]Capital propio inmediato aprox. 145.000€
[*]Capital propio 2020 aprox. 20.000€ (interés al 3% o más, por lo que el dinero se mantiene invertido)
[*]Ingresos:
[LIST]
[*]Él (33 años, ingeniero): 3380€ + paga de vacaciones y Navidad, generalmente 3780€ por horas extra
[*]Ella (33 años, empleada): 900€ + 180€ por el subsidio por hijo


[*]Gastos mensuales actuales sin alquiler frío: aprox. 2200€. Ingreso disponible libre: aprox. 2200€

Actualmente tengo la siguiente idea:

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Compra del terreno a finales de 2014 con un capital propio de 140.000€ y 5.000€ de reservas.
[*]Contratación (crédito de consumo) 1:
[LIST]
[*]10.000€
[*]3,7%
[*]Plazo 12 meses (01/2015-01/2016)
[*]Cuota aprox. 850€


[*]Inicio de la construcción a principios de 2016 (crédito 1 está amortizado)
[*]Crédito 2 (KFW153):


[*]50.000€
[*]1,00%
[*]Tipo fijo y plazo de 10 años
[*]Cuota aprox. 280€ (resulta en plazo de 16 años)
[*]Amortización extraordinaria única con los 20.000€ de capital propio en 2020 (acorta el plazo a 10 años)


[*]Crédito 3 (préstamo con anualidades):


[*]325.000€
[*]quizá 3,0%?
[*]Tipo fijo 30 años
[*]Cuota 1100€
[*]Amortización extraordinaria anual hasta 10% del importe del crédito sin penalización

Desde la mudanza a la casa pagaré en total aprox. 1380€ de cuota, mientras que tras amortizar el crédito KFW, su cuota de 280€ se aplicará como amortización extraordinaria al crédito 3.

El dinero adicional que no se necesita como reserva se utilizará anualmente como amortización extraordinaria para reducir el plazo del crédito 3 a 30 años.

Mis suegros poseen 2 casas. Tarde o temprano heredaremos una de ellas. Esto debería incrementar las amortizaciones extraordinarias.

Queremos tener un segundo hijo en los próximos años. El salario de mi esposa desaparecerá durante 3 años, si se descuenta la prestación por maternidad. Esto lo compensaría reduciendo la cuota del crédito 3 a 700€, para que la cuota total de ambos créditos sea aprox. 1000€. A cambio, en los “años buenos” tendría que realizar amortizaciones extraordinarias para recuperar el retraso.

En general quiero mantener la cuota fija más baja para poder reaccionar mejor a imprevistos en la vida y preferir realizar amortizaciones extraordinarias en los años planificados para lograr una alta tasa de amortización.

¿Qué opinan de nuestra situación y nuestro plan?

Al reflexionar sobre ello, llego a los siguientes puntos:

- La casa que probablemente heredaremos algún día quiero tenerla simplemente como una seguridad en mente, pero no usarla como justificación para un financiamiento arriesgado.
- En el Crédito 2 hasta ahora no he considerado un primer año sin amortización. Pero creo que lo necesitaré si construyo masivamente, para no tener una doble carga. Si aún así quiero terminar en 10 años, mi cuota para el Crédito 2 aumentaría a 300€.
- Cuando el Crédito 2 esté pagado al cabo de 10 años, aportaría los 300€ mensuales como amortización extraordinaria en el Crédito 3. Es decir, 3600€/año.
- En resumen, con el Crédito 3 nunca tengo una sensación satisfactoria, probablemente porque no estoy seguro de los costos de construcción ni de mis gastos mensuales. Los costos de construcción están planificados más o menos así:

Precio del terreno: 136.000€
Impuesto de adquisición de propiedad: 6.800€
Gastos notariales: 2.700€
Casa 150m², 2 pisos, paneles solares, sótano impermeable, chimenea, persianas eléctricas piso superior, persianas eléctricas piso inferior: 300.000€
Garaje terminado 4x6m: 10.000€
Sistema de ventilación: 10.000€
Recargo por domótica (persianas, luz): 10.000€
Mejoras en el diseño: 10.000€
Áreas exteriores: 10.000€

Excavación/ relleno: incluido en el precio de la casa
Topografía, plano: 2.600€
Transporte de tierra excavada: incierto
Conexiones de la casa: 7.500€
Electricidad y agua de obra: incluido en el precio de la casa
Cocina: 15.000€

Imprevistos: se deben acumular o retener como capital propio 10.000€ como reserva hasta el comienzo de la construcción.

Gastos:
Costos adicionales 150€
Electricidad 90€
Autos (seguro, gasolina, impuestos) 430€
Comida, cosméticos 650€
Ropa 350€
Teléfono, GEZ 90€
Seguro de responsabilidad civil, seguro dental complementario 55€
Ahorros 80€
Guardería, ballet 135€
Consultas médicas, medicamentos, lentes de contacto, peluquería 65€
Otros 150€
Total: 2245€
-> Ingreso disponible aproximadamente 2200€. De esto me gustaría usar entre 500€ y 700€ para ahorrar y consumir. Esto da una cuota máxima mensual de 1500-1700€.

Después de reconsiderar, corrijo los Créditos 2 y 3 así:

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Crédito 2 (KFW153):
[LIST]
[*]50.000€
[*]1,00%
[*]Fijación de interés Y plazo de 10 años, inicio de amortización después de 1 año
[*]Cuota aprox. 300€ (resulta un plazo de 16 años)
[*]amortización extraordinaria única mediante los 20.000€ de capital propio en 2020 (acorta el plazo a 10 años)


[*]Crédito 3 (préstamo a cuota constante):


[*]340.000€
[*]quizás 3,0%?
[*]Fijación de interés Y plazo de 30 años
[*]Cuota 1250€

[*]Amortización extraordinaria anual hasta el 10% del monto del crédito sin recargo por interés posible (a partir del vencimiento del Crédito 2 al menos 3600€/año)

Creo que así funcionaría. La cuota mensual debería estar siempre alrededor de 1550€.
Si mi esposa está de permiso de maternidad, la cuota del Crédito 3 se reduce a 850€ durante 2 años. Como compensación, por las horas extras con mayor ingreso se amortiza extraordinariamente más.

Suspiro, por favor revisen si esto tiene sentido más o menos.

Hola,

De mi parte solo una breve declaración sobre el tema KFW, ya que ahora tengo poco tiempo:
Lee un poco más en la página de KFW. Con un plazo de 10 años y un año inicial sin amortización, estarías con una cuota de aproximadamente 500€ y no 300€. Si el plazo inicialmente calculado fuera de 16 años, tendrías una tasa de interés más alta. El pago especial planificado no interesa por el momento.

Hola,

los 10' los incluiría en el préstamo grande. Con un pago anticipado del 5 % de 350k, puedes amortizar hasta 17k anuales. Por lo demás, una buena situación inicial.

No fijaría el gran crédito a 30 años con estos datos. Más bien a 15 o 20 años. Y luego preferiría una amortización más alta. Ustedes ya aportan una gran parte de capital propio con el terreno. Si 30 años, entonces más bien un préstamo con amortización total. No se debe contar con horas extra para el dinero que se gana.

¡Gracias por las respuestas!
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¿puedes explicar brevemente qué quieres decir con "10'" y por qué harías algo diferente?

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¿podrías también explicarme por qué solo elegirías un periodo de interés fijo de 20 años? Pensé que justo cuando los intereses están tan bajos, deberías asegurarlos el mayor tiempo posible.