Terraza en el techo del garaje. Derecho de construcción de Hessen

Hola a todos,

a mi apartamento lindan tres garajes que serían ideales para usarse como terraza. Mi casero estaría de acuerdo si lo realizo por mi cuenta. Como se puede ver en el gráfico adjunto, puedo sin problema mantener una distancia mucho mayor que los 3 m legalmente requeridos, en mi opinión, con el vecino. Los garajes ya están rodeados en la parte trasera y en el lado izquierdo por un muro que sobresale unos 1,20 m por encima del borde del techo. Es decir, desde mi punto de vista solo sería necesario instalar una barandilla, tal como está dibujada en el borde delantero de los techos de los garajes y (también por razones de estabilidad) construir un suelo de madera con vigas transversales adecuadas. Como hay una ventana a nivel del techo, no serán necesarias obras en la fachada.

Aquí mis preguntas:
1) ¿Es necesario presentar una solicitud de construcción para algo así?
2) ¿El vecino (edificio de apartamentos) debe dar su consentimiento?
3) ¿La entrada del vecino (hormigonada, sin cubrir) ya cuenta dentro de los 3 m de distancia, o se considera el límite de la propiedad?

Hola dwirt

sobre 1. ¡Sí! En su caso, se debe tener en cuenta la ocupación del coeficiente de edificabilidad.
sobre 2. No, él no es un propietario externo.
sobre 3. No, no cuenta, la distancia debe respetarse desde el límite real. Además, hay que tener en cuenta la altura del edificio alcanzada, que termina en la parte superior del antepecho/barandilla. Si está en la frontera, posiblemente superarás el límite permitido... si la barandilla estuviera a una distancia de 3 m (o hay excepciones... que podría estar hasta un tercio, es decir 1 m más cerca... pero actualmente no lo sé para Hesse... por lo tanto, consulta), entonces no habría problema.

En principio, solo se podría cambiar esto tras una comprobación estructural, porque actualmente los garajes seguramente solo han sido calculados y construidos con una sobrecarga típica local de nieve. Las cargas para terrazas en la azotea/balconas son mucho mayores... por lo que faltaría esto y, en su caso, debería corregirse. Al menos si se tramita a través de la solicitud de construcción.

Hola BauLine,

muchas gracias por la respuesta súper rápida.

Perdona si insisto con preguntas tontas, pero soy un completo novato en lo que respecta al derecho de construcción...

1) El coeficiente de ocupación del suelo no debería aplicarse, si lo he entendido bien, ya que solo actuaría SOBRE el garaje, que ya está construido y autorizado desde hace tiempo, ¿verdad? Así que la superficie construida no cambia...

2) Con "vecino" me refería al propietario de la casa contigua.

3) Sobre la barandilla. Los garajes en la azotea son básicamente como una caja de zapatos, que está abierta por un lado (frontal). Es decir, a la izquierda y atrás hay un muro acabado a la altura del pecho, a la derecha (nuestra) pared de la casa. Es decir, con la barandilla cierro únicamente el lado abierto delantero y voy, eso es correcto, con la barandilla a la izquierda hasta el muro = límite de la propiedad. Por lo tanto, ciertamente podría ser problemático, si te he entendido bien.

La alternativa sería que antes de alcanzar la marca de 3 m la barandilla vaya en ángulo recto hacia atrás y así separe el área sombreada en el dibujo (es decir, más o menos los dos garajes de la derecha). De esta manera se cumpliría sin duda la normativa de distancias, ¿no?

Gracias por la paciencia...

Hola dwirt

El coeficiente de edificabilidad es el coeficiente de edificabilidad... este cambia con la superficie habitable. Las terrazas son superficies habitables... por lo tanto, el coeficiente de edificabilidad de la casa existente se ampliará en esta superficie (o puede añadirse en un porcentaje menor). Por lo tanto, habría que verificar si esto aún sería permitido en relación con el tamaño del terreno y el tamaño permitido en el plan de desarrollo.
Lo que tú quieres decir es el coeficiente de ocupación del suelo. Este generalmente incluye la superficie construida... a la cual también pertenecen los garajes (pero esto también debería aclararse, ya que en algunos estados federales estos no deben contarse hasta cierto tamaño...).

Con el vecino... se cuenta la distancia habitual a la propiedad... pero él no puede presentar una objeción si todo se realiza correctamente.

Si los muros ya fueron aprobados así en la construcción de entonces, entonces son estructura existente y pueden permanecer así o usarse como barandilla. La altura del antepecho se debe medir/verificar desde la nueva cubierta. Hacia la calle... o sea hacia un vecino público, generalmente no importa. Por lo tanto, allí tampoco debería haber problema.

Para aclarar la cuestión de las distancias de manera simple y vinculante, deberías pasar brevemente por la oficina de construcción responsable... ahí te pueden explicar todo con detalle...

Pero nuevamente... antes de invertir algo... ¡aclara los temas estructurales! El techo, es decir, la superficie del suelo de la terraza, no estará diseñado para ello!!

Hola BauLine,

lo he entendido, muchas gracias

Entonces.. buena suerte.