Valor de referencia del suelo - preguntas de comprensión de un principiante

Hola a todos

Actualmente tenemos la opción de un terreno que nos parece muy atractivo.
Brevemente los datos principales:

[*]Terreno de 800m2 en zona rural
[*]Terreno alargado, 20x40m
[*]En el lado corto está la calle, en los lados largos están las parcelas vecinas
[*]El terreno tiene una fuerte pendiente (aproximadamente 20% de inclinación del terreno)
[*]El terreno está completamente sin urbanizar

Ahora tenemos los valores catastrales del suelo proporcionados por el ayuntamiento, estos están en 100 € por metro cuadrado, incluidos los costos de urbanización y acometida.
Como novato en construcción, gracias a este foro cada vez estoy más inmerso en el mundo de la construcción (es increíble cuánto conocimiento hay aquí :-)), pero fundamentalmente no pude encontrar respuestas a dos preguntas:

[*]Se diferencia entre los costos públicos y los costos internos de urbanización. ¿Están ambos tipos de costos de urbanización incluidos en los valores catastrales o solo están incluidos los costos públicos? O dicho de otra forma: ¿Debemos, si calculamos simplemente con los valores catastrales, deducir los costos aproximados de urbanización pública e interna para determinar más precisamente el valor del terreno?
[*]Una pendiente tiene por un lado algo bonito, pero por otro lado no es tan fácil ni barato construir. ¿Por eso los terrenos en pendiente valen generalmente más o menos en la valoración del terreno en comparación con el valor catastral?

Sé que el valor real depende de muchos otros factores, pero para nosotros primero se trata de entender fundamentalmente cómo interpretar ciertas cosas. ¡Muchas gracias por vuestra ayuda!
He intentado encontrar una pregunta similar mediante la búsqueda en el foro, pero no tuve éxito. Si simplemente no fui lo suficientemente listo para buscar, por favor disculpen la pregunta. :-)

Se distingue entre los costos de urbanización públicos y privados. ¿Están ambos tipos de costos incluidos en los valores de referencia del suelo o solo están incluidos los costos públicos de urbanización? O dicho de otra manera: ¿Debemos, si calculamos simplemente con los valores de referencia del suelo, descontar los costos aproximados de urbanización pública y privada para determinar más exactamente el valor del terreno?

Por un lado, una ubicación en pendiente tiene algo bonito, pero por otro lado no es tan fácil ni barato construir allí. ¿Los terrenos en pendiente valen más o menos en la valoración del terreno en comparación con el valor de referencia del suelo?

En primer lugar, los valores de referencia del suelo son datos estadísticos públicos imprecisos y con desfase temporal, cuya semejanza con indicadores actualizados y significativos de precios de mercado es débil y, además, en épocas de auge su carácter es muy simbólico. Y no es tan sencillo hacer los cálculos intermedios entre bruto y neto. Ya has señalado correctamente que en la compra de terrenos municipales, al dar el precio se puede tener en cuenta lo que costará la urbanización pública, pero no se puede incluir lo que el constructor tendrá que pagar por las conexiones privadas desde la calle hasta la casa.
Y que los valores de referencia del suelo o incluso los precios de mercado consideren que los terrenos en pendiente generan mayores costos de construcción me sería novedoso.

Si te interesa un terreno en pendiente, ten en cuenta lo siguiente:
1. No existe un descuento por la ubicación en pendiente (como en la panadería cuando venden pan del día anterior o algo así).
2. Una pendiente es siempre una pendiente. Intentar crear la base para una casa con losa plana usando muros de contención y cosas similares sería una victoria pírrica. Por eso planifica aprovechando la pendiente y hazte amigo de un sótano habitable.
3. Las propuestas de construcción para terrenos planos no sirven bien para implementarse en terrenos en pendiente.
4. Las estructuras de madera no son adecuadas para usarse en contacto con la tierra; incluso en una casa de madera el sótano tendrá que construirse en obra de piedra.

¿Qué quieres hacer con los datos? Para la compra de un terreno, el valor orientativo del suelo no es, en mi opinión, un buen consejo. Mejor oriéntate por ofertas actuales en el entorno cercano. Y sí, en la valoración juegan un papel importante factores como la pendiente, la urbanización, los contaminantes, vecinos feos, etc.

Sólo para dar una idea del orden de magnitud: con nosotros, actualmente se permite duplicar el valor de referencia del suelo si se quiere comprar un [Grundstück] :rolleyes:

Solo para dar una idea de la magnitud: aquí se puede duplicar el valor catastral del suelo si se quiere comprar un terreno :rolleyes:

Aquí se paga entre un 40 y 60 % por encima del valor catastral.
Un conocido hizo su oferta por un terreno basándose en el valor catastral y se rieron de él. Después lo compró al precio de mercado, pero con amigos construyó 2 casas adosadas en lugar de una casa unifamiliar.

Con nosotros también BRW x2 para ofertas actuales de terrenos. No sé si también se pagan, pero al menos las ofertas desaparecen bastante rápido. El precio final puede estar un poco por debajo, pero no lo creo (más bien más alto).