Hola,
estamos justo en medio de las negociaciones para la compra de una casa adosada llave en mano, que ofrece una agente inmobiliaria.
¿Significa esto que no tienes influencia sobre el equipamiento?
El problema es que aparentemente ella aún no tiene el permiso de construcción para la casa adosada. Dice que este solo puede ser solicitado por el propietario del terreno o que la empresa constructora lo solicita por encargo de los propietarios. Está segura de que la casa se puede construir así y se basa en el párrafo 34.
Eso es una práctica común y en principio no es algo malo. El § 34 se refiere a la admisibilidad de proyectos dentro de áreas urbanas construidas y contiguas. Esto significa que la nueva construcción debe adecuarse a las edificaciones existentes, ya que no existe un plan de desarrollo urbano que sirva de orientación.
(1) Dentro de las áreas urbanas construidas y contiguas, un proyecto es admisible si, según el tipo y la medida del uso constructivo, la forma de construcción y la superficie del terreno que se va a edificar, se integra en el carácter del entorno cercano y se asegura la conexión a infraestructuras. Se deben preservar las condiciones saludables para vivir y trabajar; la imagen del lugar no debe ser afectada.
(2) Si el carácter del entorno cercano corresponde a una de las zonas de construcción designadas en la ordenanza emitida según el § 9a, la admisibilidad del proyecto se evalúa según su tipo únicamente en función de si, conforme a dicha ordenanza, estaría generalmente permitido en esa zona; para proyectos excepcionalmente permitidos según la ordenanza se aplica el § 31 apartado 1, en otros casos el § 31 apartado 2 de manera correspondiente.
(3) De los proyectos según los apartados 1 o 2 no se esperan efectos perjudiciales sobre áreas centrales de suministro en la comunidad o en otras comunidades.
(3a) En casos individuales se puede apartar del requisito de integración en el carácter del entorno cercano conforme al apartado 1 frase 1 si la desviación
1. sirve para la ampliación, cambio, cambio de uso o renovación de una empresa comercial o artesanal construida legítimamente o para la ampliación, cambio o renovación de una construcción edificada legítimamente para fines residenciales,
2. es urbanísticamente justificable y
3. es compatible con los intereses vecinales y con los intereses públicos tras su valoración.
La frase 1 no se aplica a comercios minoristas que puedan afectar el suministro cercano a los consumidores o causar efectos perjudiciales sobre áreas centrales de suministro en la comunidad o en otras comunidades.
(4) La comunidad puede, mediante ordenanza,
1. determinar los límites de áreas urbanas construidas y contiguas,
2. designar áreas edificadas en la periferia como áreas urbanas construidas y contiguas si las superficies están representadas en el plan de uso del suelo como áreas de construcción,
3. incluir áreas individuales periféricas en las áreas urbanas construidas y contiguas si las áreas incluidas están marcadas por el uso constructivo del área contigua.
Las ordenanzas pueden estar conectadas entre sí.
(5) El requisito para la elaboración de ordenanzas según el apartado 4 frases 1 números 2 y 3 es que
1. sean compatibles con un desarrollo urbanístico ordenado,
2. no se genere la admisibilidad de proyectos sujetos a obligación de evaluación ambiental conforme al anexo 1 de la Ley de Evaluación Ambiental o derecho regional, y
3. no existan indicios de que se afecten los bienes protegidos mencionados en § 1 apartado 6 número 7 letra b.
En las ordenanzas según apartado 4 frases 1 números 2 y 3 se pueden incluir disposiciones según § 9 apartados 1 y 3 frase 1 así como apartado 4. Se aplica correspondientemente § 9 apartado 6. Para la ordenanza según apartado 4 frases 1 número 3 también se aplican complementariamente § 1a apartados 2 y 3 y § 9 apartado 1a; debe incluirse una justificación con la información conforme al § 2a frase 2 número 1.
(6) En la elaboración de las ordenanzas según apartado 4 frases 1 números 2 y 3 se aplican correspondientemente las normas sobre participación pública y de autoridades según § 13 apartado 2 frases 1 número 2 y 3 y frase 2. Para las ordenanzas según apartado 4 frases 1 números 1 a 3 se aplica correspondientemente § 10 apartado 3.
Es importante saber aquí que ambas mitades de la casa adosada deben ser idénticas en sus dimensiones externas y apariencia, y deben adaptarse a las construcciones existentes; a veces, mitades desplazadas también pueden ser aprobables. Lo que me desconcierta es la afirmación "ofrecida por una agente inmobiliaria". ¿Esta agente funciona solo como intermediaria de terrenos con el aspecto casual de que también debe venderse la nueva construcción? ¿O es una vendedora de casas que puede responder todas tus preguntas relacionadas con la construcción? En este último caso, la experiencia cuenta; en general, los vendedores experimentados pueden darte información bastante confiable sobre la construcción posible.
¿Alguien ha estado en una situación así, o sea, ha comprado una casa planeada sin que se haya otorgado permiso de construcción? Estamos muy preocupados de que, después de comprar el terreno y demoler la casa actual, la ciudad diga que no se puede construir la casa así y entonces tengamos que aceptar una casa más pequeña. Estaría muy agradecida por sus opiniones.
Existen diferentes maneras de minimizar ese riesgo. También me desconcierta que la agente/empresa constructora no haya acudido a la oficina de construcción para aclarar las posibilidades de construcción en un marco razonablemente confiable.
Puedes presentar una solicitud de consulta previa de construcción a tu propio costo en la oficina de construcción, independientemente de si eres propietario o no. Pero yo no lo haría en tu lugar. Ve personalmente a la oficina de planificación — aquí en Renania normalmente hay atención al público los jueves — y pregunta si y qué tipo de construcción puede ser aprobada para el terreno favorito; así tendrás más claridad, también en cuanto a si está permitida una construcción de casa unifamiliar.
La otra alternativa es incluir un derecho de desistimiento en el contrato de compra para el caso de que la planificación comprada no sea aprobable. Entonces solo asumirías el riesgo de los costos para la solicitud de construcción — siempre que se formule adecuadamente el derecho de desistimiento.
Saludos cordiales