Área de retranqueo a la carretera pública, aprobación de plan para el techo

Una casa se va a construir en Baviera, el plan de desarrollo ha sido aprobado.

Pregunta:
Los cimientos de la casa están, según el plan de desarrollo, actualmente a 2 m de la calle pública.
El promotor ha integrado así 1 m de la zona de distancia (medida mínima 3 m) en la calle pública.
¿Está permitido esto?

Si no está permitido, ¿aun así podría haberse aprobado el plan?

El techo comienza a 3,25 m, con una inclinación de 45 grados, pero hay ventanas de buhardilla.
¿Se aplica aquí la regla de un tercio debido a las ventanas de buhardilla, de modo que un tercio de la altura del techo tendría que sumarse a la zona de distancia?
Entonces la distancia a respetar sería aproximadamente 5 m y el promotor habría integrado 3 m de su zona de distancia en la calle pública - la calle tiene unos 4,5 m de ancho (una calle secundaria).

Gracias por cualquier indicación.

Hola,

Se va a construir una casa en Baviera, se ha aprobado el plan de ordenación.

¿Seguro que quisiste decir "establecido"?

Pregunta:
Los cimientos de la casa están, según el plan de ordenación, actualmente a 2 metros de la vía pública.
El promotor ha integrado así 1 metro de la superficie mínima de distancia (mínimo 3 m) en la vía pública.
¿Está permitido esto?

Si no está permitido, ¿se habría podido aprobar igualmente el plan?

Si el plan de ordenación lo prevé expresamente así, entonces probablemente sea aprobable. No tienes que iniciar el cuerpo del edificio en la línea del límite frontal; pero sí tienes que construir dentro del área edificable designada.

Puedes asumir por regla general que un plan de ordenación válidamente establecido siempre tiene prioridad sobre la respectiva normativa estatal vigente de construcción.

El techo comienza a 3,25 m, es un techo con inclinación de 45 grados, pero hay buhardillas.
¿Se aplica aquí la regla del tercio debido a las buhardillas, de modo que un tercio de la altura del techo
debe sumarse a la superficie de distancia?
Entonces la distancia a respetar sería aproximadamente 5 m y el promotor habría integrado 3 m de su superficie de distancia
en la vía pública — la calle tiene aproximadamente 4,5 m de ancho (una calle secundaria).

Si y cuántas buhardillas pueden construirse bajo qué condiciones, se derivan de las disposiciones textuales del plan de ordenación.

Saludos, experto en construcción

Se va a construir una casa en Baviera, el plan de desarrollo ha sido aprobado.

Pregunta:
Los cimientos de la casa están, según el plan de desarrollo, actualmente a 2 m de la carretera pública.
Por lo tanto, el propietario ha integrado 1 m del área de separación (medida mínima 3 m) en la carretera pública.
¿Está permitido esto?

Si no está permitido, ¿aun así podría haberse aprobado el plan?

Las superficies de las calles públicas pueden incluirse afaik a nivel nacional hasta la mitad para el cálculo del área de separación, así también en Baviera:

(7) Para las áreas de separación se computan, a diferencia del párrafo 2, oración 1, las áreas de tráfico público, las áreas verdes públicas y las áreas de agua públicas en un 50%.

Fuente: Ordenanza de Construcción Bávara, Art. 6 Áreas de separación

El techo comienza a 3,25 m, el techo tiene una inclinación de 45 grados, pero hay buhardillas.
¿Se aplica aquí la regla del tercio debido a las buhardillas, de modo que un tercio de la altura del techo
debería sumarse al área de separación?
Entonces la distancia a respetar sería de aproximadamente 5 m y el propietario habría integrado 3 m de su área de separación
en la calle pública - la calle tiene aproximadamente 4,5 m de ancho (una calle secundaria).

Gracias por cualquier indicación

Sin conocer la planificación y las especificaciones del plan de desarrollo, esto es pura especulación.

De forma muy aproximada - calculando con un factor de 0,8 - llego a 5 m * 0,8 = 4 m de área de separación. 2,25 m están en la calle, quedan 1,75 m en la parcela => podría encajar.
Si se puede aplicar el privilegio de las fachadas estrechas, se usa un factor de 0,4 - entonces, con la altura del edificio nunca se llega al centro de la calle.

Saludos cordiales
Dirk Grafe