¿Área de distancia en un límite inclinado!?

Hola a todos,

en nuestro caso surge un problema y no encuentro a nadie que pueda responderme la pregunta desde el punto de vista legal de la construcción. Por eso planteo la pregunta en el foro, ¡quizás aquí haya alguien con experiencia!

Sobre el tema: Hemos encargado a un arquitecto el plan de presentación. Dibujó nuestra casa cercana a la frontera con el vecino del norte. El terreno está en pendiente. El planificador quiso colocar la casa lo más cerca posible de este vecino y también construirla lo más alta posible por diversas razones comprensibles. Usó la distancia mínima posible a la frontera con este vecino de 3,00 m. La casa en sí se encuentra con el alero lateral hacia esta frontera vecinal y la altura determinada H desde la parte superior de la planta baja hasta el corte con la cubierta es de 5,7 m. Según BayBO Art. 6, H x 0,5 no debe superar los 3 m. Esto no está disputado. Eso también se cumple, porque 5,7 m x 0,5 = 2,85 m < 3 m.

Actualmente se discute qué punto de referencia se debe usar. La ordenanza de construcción habla de terreno natural. Mi planificador está convencido de que se puede tomar el punto del terreno que está en la frontera con el vecino (no en la esquina real de la casa planeada). Como el terreno desciende a lo largo de la distancia de 3 m, la esquina noroeste de la casa está ya 30 cm más abajo. Argumenta que nadie exigirá dejar la pendiente tal cual, sino que se nivelará horizontalmente hacia el vecino y así se creará una superficie plana desde la frontera con el vecino hasta la parte superior de la planta baja de la casa.

Incluso en este punto el vecino se molesta y quiere demandar.

Pero mi arquitecto va más lejos. La frontera con el vecino también desciende de oeste a este. Así, la esquina noreste en el terreno natural está unos 65 cm más baja que la izquierda. Mi planificador afirma que eso no importa, porque primero no se necesita rellenar nada allí, ya que está la entrada con una especie de podio y además el punto de referencia es el que está en la frontera con el vecino, no el que está en la casa. Admito que en este punto el terreno natural desciende algo de forma desfavorable.

Entretanto tengo un nuevo planificador que asumió la presentación, que no parece tan seguro y ahora se ha dejado intimidar por la amenaza de demanda del vecino y quiere bajar la casa en consecuencia. Esto afectaría la vista al sur y en la mencionada fachada norte la casa estaría tan enterrada que la parte inferior de las ventanas en la planta baja estaría parcialmente casi al nivel del césped del vecino.

Una alternativa sería hacer la casa más baja o bajar el alero. Esto último conlleva consecuencias elementales y es casi imposible de resolver, mientras que la primera opción le quitaría a la casa la estética coherente y también la función prevista en la buhardilla planificada. Lo más sencillo sería que recibamos derecho de construcción sobre esta planificación.

¿Quién conoce bien la normativa de distancias en este caso, o tiene experiencia al respecto?

¡Gracias!

Hola desconocido,
quizás a) un plano de situación y b) un boceto lateral serían útiles?

Tampoco conozco la respuesta a tu pregunta, pero a mí me surge, por ejemplo, la pregunta de por qué habéis cambiado ahora de arquitecto. ¿Por la demanda vecinal?

¿Es así que, con la planificación extrema, le quitáis bastante la vista y la luz al vecino del norte? Tú mismo hablas de que, si construyerais más bajo, la vista hacia el sur se vería afectada.

Personalmente, siempre estoy a favor de mirar también "al vecino" y no tener que imponer siempre algo que, de otro modo, no me causaría un gran perjuicio. Si vuestro programa de espacios también se puede hacer de otra manera, entonces perderíais algo de vista, pero quizá ganaríais una buena vecindad.

Hola bellamuc,

esto no tiene nada que ver con la experiencia, sino que está claramente regulado. Básicamente se aplica la medida entre altura original del terreno y corte pared/cubierta ... en la pared ... es decir donde realmente está la casa. Si dos arquitectos no lo saben, al menos la oficina de urbanismo debería saberlo. Un error típico de un planificador aquí es que obviamente se basa en la altura del terreno planificada, eso está mal, a menos que en el plan de desarrollo se haya definido una altura de referencia (lo cual es raro/inusual).

Por lo demás, en internet se encuentran varios comentarios sobre la respectiva ordenanza de construcción estatal (al buscar en Google hay que asegurarse de obtener la versión actual y el estado correcto), aunque para legos no es muy recomendable. Además está la cuestión de quién asume la responsabilidad si llega a una demanda por la medición de altura.

Sin planos, sin embargo, es difícil evaluar si la queja del vecino es justificada o no. Si no se trata de un procedimiento de exención, la oficina de urbanismo también debe revisar/aprobar por sí misma. En un procedimiento de exención, el promotor debe tener cuidado, especialmente porque los arquitectos parecen inseguros aquí, aunque es una pregunta estándar.

Saludos cordiales
Dirk Grafe