Vender una casa con ampliaciones no autorizadas – ¿Qué hacer?

  • Erstellt am 22.07.2025 12:22:57

11ant

22.07.2025 16:23:15
  • #1
Una casa es, en principio, también legalmente comercializable con construcciones anexas no autorizadas, por supuesto que el comprador no debe ser engañado sobre esta circunstancia, pero la infracción legal se encuentra en la construcción ilegal (que, como se dijo, no hace ilegal la venta en sí misma). La consecuencia de la construcción ilegal es clásicamente una multa y una valoración de si también se debe imponer una orden de demolición. Consultad a un abogado especializado en derecho de la construcción sobre cómo legalizar la situación de la manera más suave. No sé si existen "descuentos" para quienes se autodenuncian. Anteriormente, estas construcciones anexas eran descubiertas en muestreos aleatorios o tras denuncias; ahora es cada vez más común que los empleados de la oficina de construcción, por aburrimiento, naveguen sistemáticamente en Google Earth. No todas las construcciones ilegales son iguales, hay que distinguir entre la posibilidad de autorización y el mero interés en ahorrar la tasa de permiso por tacañería, por un lado, y los proyectos sin perspectivas (violación de distancias, p.ej. habitaciones habitables en la franja de construcción, protección contra incendios / vías de escape / falta de altura de techo en el despacho del ático inclinado, etc.) por otro lado. De ello depende también la cuantía "proporcional al delito" de la multa o la demolición motivada por la protección de la vecindad. Así lo vería también un comprador interesado durante la diligencia debida y lo incluiría en su oferta de precio. No veo motivo aquí para un peritaje de valor inútil solo para archivar.

Cuando vuestro padre se traslade a una residencia de ancianos, deberíais asesoraros urgentemente sobre la planificación de la transmisión de la propiedad en materia de derecho sucesorio y fiscal, en lugar de preocuparos por la ejecución de multas contra un residente de una residencia de ancianos.

Las construcciones anexas autorizadas generalmente no aumentan el valor, dicho de forma amable, el mercado os bajará de la nube si en un informe de valor tipo bola de cristal asociado a verrugas plantares se habla de un aumento de valor. Lo que cuenta es la ubicación, ubicación, ubicación y si la estructura merece conservarse, también la distribución de las habitaciones, menos los costes de legalización y demolición; la multa en sí afecta al infractor original, por lo que este aspecto apenas afecta al comprador. ¿Quién financió en realidad las construcciones anexas en su momento? — Por cierto, considero que la madre desconociendo como copropietaria es una excusa protectora.
 

hanghaus2023

24.07.2025 10:46:44
  • #2
Así que piensas que se debería engañar al comprador con la ayuda de un informe de favor. Consejos extraños aquí en el foro.
 

wiltshire

24.07.2025 13:26:51
  • #3

Esta es una pregunta tipo caja negra y no depende solo de la magnitud de las construcciones no autorizadas, sino también de cómo son las personas en la administración local.
Puede ser que, como describió @grundhaus, sean bastante flexibles, pero también puede ser que haya alguien que esté llevando a cabo una campaña contra este tipo de infractores. En mi antiguo lugar de residencia, la administración evaluó imágenes aéreas (Google) para encontrar construcciones ilegales. No eran indulgentes, imponían multas y ordenaban la demolición con un plazo corto. Los que se autodenunciaban recibían un trato "preferente": generalmente, bastaba con la demolición. También puede pasar que un responsable ponga el sello de aprobación y se ría.

Yo trataría de informarme sobre cómo son ellos en la oficina competente y ajustaría mi estrategia de comunicación para regularizar la situación. A más tardar en una venta, el silencio debe terminar para no incurrir en delito.
 

NatureSys

24.07.2025 14:55:33
  • #4
Compramos nuestra casa con una ampliación no autorizada y luego la demolimos parcialmente después de la adquisición, ya que no queríamos seguir utilizando el (Wintergarten).
 

Papierturm

24.07.2025 19:19:25
  • #5
Solo puedo firmar esto.

Mi suposición basada en las experiencias de mi entorno (no soy jurista, esto no es un consejo legal, sino observaciones de mi entorno donde ya ha habido varios casos de cuidados):

1. Si la casa aún pertenece a los padres, el producto de la venta...
- se considerará hasta el límite de retención correspondiente el 50 % (parte del padre).
- se considerará también el 50 % (parte de la madre) según la obligación de manutención entre cónyuges. No puedo decir ahora con certeza cuánto es esto. Los hijos tienen una protección muy alta contra los padres desde la ley de alivio para familiares, no recuerdo que los cónyuges tengan esa protección entre ellos.

2. Si la casa se ha transferido a familiares, se aplica el plazo de 10 años; excepto si se trata de una venta a precios de mercado.
(Plazo de 10 años: todo lo que se haya regalado en los últimos años se tendrá en cuenta para la manutención de cuidados. Solo después de este plazo la donación es segura.)

3. Y aquí es cuando al menos debe intervenir un abogado que revise urgentemente el caso: si la madre sigue viviendo en la casa y no la vende, según las circunstancias podría considerarse como patrimonio protegido y quedar intacta. O no. Aquí se necesita asesoramiento legal.

Siento ser tan pesimista: la situación es mucho más compleja que la cuestión de las construcciones ilegales. Yo no iría directamente a la casilla de salida en el Monopoly, sino directamente a un abogado especializado.
 

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