出售带有未经批准扩建的房屋——该怎么办？

一栋房子原则上即使有未经批准的附建部分也是可以合法交易的，买家当然不得被这一情况欺骗，但违法行为在于私建（正如所说，这并不使出售行为本身非法）。私建的后果通常是罚款，并需权衡是否要附加拆除令。请咨询一位建筑法领域的律师，了解如何最顺利合法化该状况。我不知道自首者是否会有“折扣”。过去这类附建往往是在随机抽查或举报后被发现；现在越来越多的是，建设管理部门的工作人员无聊时会系统地在Google Earth上浏览。私建并非都一样，要区分一方面是可获批准或只是为了省审批费而故意吝啬，另一方面是无望通过的项目（例如距离违规，比如居住空间建在规定范围内，防火/逃生通道/阁楼办公间的层高不足等）。根据这些情况，处罚的“犯罪相应”罚款金额或邻居保护引起的拆除决定也会不同。作为买家在尽职调查时，我也会如此看待，并将其纳入报价中。对此类无价值的价值评估作流于形式的归档，我不认为有必要。

如果你们的父亲搬进养老院，应该更迫切地就产权过户的遗产和税务法律进行咨询，而不是担心对养老院入住者的罚款执行问题。

即使获批，附建通常也不会带来增值（委婉地说），市场会让你现实清醒，即使某个吹嘘价值的鸡眼往水晶球里看的评估报告中有美好描述。重要的是位置、位置、位置，如果建筑物结构值得保留，也要考虑房间格局——减去合法化和拆除的费用；罚款本身针对的是当时的违法者，因此这一点对买家几乎无关紧要。顺便问一句，当初是谁出资建造了附建部分？——我认为母亲作为共有者声称一无所知，实际上是种自我保护的辩解。

你的意思是应该通过一个荣誉鉴定来欺骗买家。论坛里的建议真奇怪。

我们应该如何采取行动以避免事后的罚款？在这种情况下我们需要面对哪些后果？

这是一个黑箱问题，不仅取决于未经批准的扩建规模，还取决于当地管理人员的态度。
可能像@grundhaus描述的那样比较宽松，也可能有人在展开对这类违规者的严厉打击。
我以前的故乡管理部门利用航拍（谷歌）来查找非法建筑，手段不手软，处罚严厉，并下令在短期内拆除。
主动报告者通常会被“优先”处理——往往只需拆除即可了结。
也有可能负责人会盖个批准章，然后笑而不语。

我建议先打听一下负责部门的态度，据此调整沟通策略来处理当前状况。
最迟在出售时必须结束沉默，以免触犯法律。

我们买下了带有未经批准的扩建的房子，然后在接管后拆除了该扩建，因为我们不想继续使用（Wintergarten nicht weiternutzen wollten）。

当你们的父亲搬进养老院时，你们应该比担心对养老院住户的罚款执行更紧急地就财产转移的遗产和税务法律事宜寻求咨询。

我只能在这里表示赞同。

根据我周围的经验（我不是律师，这不是法律意见，而是我在有多个养老案例的环境中的观察）我的推测：

1. 如果房子仍归父母所有，房屋出售所得...
- 50%（父亲的份额）将按照自留限额进行考虑。
- 50%（母亲的份额）将根据配偶的赡养义务进行考虑。具体金额我现在只能猜测。根据亲属减轻法，子女对父母有很高的保护屏障，而配偶之间据我记忆则没有这一点。

2. 如果房产已转给亲属，则适用十年期限；除非是以市场价格出售。
（十年期限：过去几年内赠送的财产将计入护理费用的考量。只有超过十年后，赠与才算安全。）

3. 在这里律师的作用尤为重要，必须紧急进行审查：如果母亲留在房子里而不出售，根据具体情况，房产可能作为豁免资产不受影响。也可能不是。这需要法律咨询。

很抱歉这么悲观：情况比私自增建的问题复杂得多。我在这里不会像《大富翁》游戏那样绕过起点，而是直接建议去找专门的律师。