¿Vender apartamentos o conservarlos?

Buen día,

necesito su consejo sobre financiación. Tengo que explicar un poco:

Situación personal:
Él y ella, ambos de 28 años, ambos funcionarios federales de carrera en el servicio medio, ingresos actuales aproximadamente 2.200€ netos/mes cada uno (a partir de septiembre aproximadamente 2.400€ netos/mes cada uno). El capital propio actual es de aproximadamente 150.000€, que en su mayoría (aproximadamente 100.000€) se encuentra en cuentas de ahorro a la vista y en cuentas de vivienda ahorrativas listas para asignación.
Además, cada uno de nosotros tiene un contrato Riester y productos privados adicionales de pensión. Estos no deben tocarse (problemas fiscales).

Proyecto de construcción:
Vivimos en Colonia (al este del Rin) y queremos construir en un radio máximo de 20 km (Bergisch Gladbach, Odenthal, Kürten, etc.). No tenemos terreno pero buscamos desde hace tiempo.
Queremos una casa unifamiliar independiente de aproximadamente 180 m² de superficie habitable, incluyendo sótano. Debido a los precios actuales, un presupuesto total de 600.000€ (incluyendo terreno y todos los costos adicionales) para un equipamiento medio es lo mínimo. Probablemente incluso más...

Ahora a mi problema principal:

Además del capital propio mencionado arriba, que está directamente disponible para nosotros, hay más capital propio:

Además de una casa unifamiliar grande en zona rural con un terreno enorme y magnífico (casa de los padres de mi padre, valor estimado aproximadamente 200.000€), que heredaré junto con mi hermano, formo parte de una comunidad hereditaria.
El objeto de la comunidad hereditaria son dos edificios de viviendas múltiples.
Ambos edificios están uno al lado del otro en la misma calle. Son edificios antiguos bien restaurados (construidos en 1903 y 1905). Cada edificio tiene 5 apartamentos de 130m² cada uno con balcón grande orientado al suroeste. Los alquileres brutos fríos de ambos edificios fueron aproximadamente 90.000€ en 2015 (tendencia ligeramente al alza en los próximos años).
Los edificios pertenecen en mitad a mi hermano y en mitad a mí.
Sin embargo, un tercio de los edificios pertenecía a mi madre y un tercio a mi tío.
Ambas partes fueron donadas a mi hermano y a mí por la mitad con usufructo vitalicio.
De hecho, tengo derecho a un sexto de los ingresos por alquiler actuales.

Quiero aportar mi parte a la futura financiación de la vivienda planificada. Por eso me pregunto cómo hacerlo de la manera más inteligente. Una opción sería pagar parte del importe mensual de la financiación con los ingresos por alquiler y así aumentar el marco de financiación o aliviar la economía familiar. Otra posibilidad sería aportar al final del año los ingresos por alquiler excedentes como pago especial a la financiación. Así se podría poner una cuota mensual relativamente alta, ya que no hay que ahorrar un colchón para el pago especial al final del año (el "colchón estándar" para subsistencia por supuesto se mantiene intacto). Se prefiere una solución en la que las casas permanezcan completamente en manos de la familia, pero todos los miembros de la comunidad hereditaria también pueden imaginar una venta parcial.
Actualmente, se ofrecen apartamentos que en tipo, tamaño, antigüedad y estado son muy similares a los nuestros por 300.000-350.000€.
Por ejemplo, sería posible vender 2 o 3 apartamentos de un edificio para aumentar el capital propio. Sin embargo, no tengo idea de cómo funciona si se quiere vender parte de los apartamentos de un edificio cuyo único propietario se es. ¿Se encuentra comprador cuando la mayoría de los apartamentos sigue en manos de un solo propietario? Se puede ser superado en todas las decisiones...

Mi pregunta concreta para los expertos financieros es:

¿Qué aconsejarían? ¿Mantener las casas completas y usarlas solo como garantía y para amortizar las cuotas o vender una parte para aumentar el capital propio?

Espero haber podido explicar la situación comprensiblemente.

Muchas gracias por su ayuda.

Saludos

Chris :D

Sin ser experto en el tema, me surgen las siguientes preguntas:
- ¿Puedes realmente vender apartamentos individuales? Creo que deberías ser el único propietario de los apartamentos individuales. Si cada uno de ustedes tiene una participación proporcional en todos los apartamentos, entonces podrías ser superado en votos. Habla con tus familiares para saber qué piensan sobre tu proyecto.
- Solo has publicado las rentas brutas. ¿Cuánto dinero queda después de todas las deducciones que puedes contabilizar como tu "salario neto"?

Personalmente, yo mantendría los apartamentos en lugar de venderlos, siempre que generen ganancias.

Oh y una opción más: Primero ofrece a tus familiares tus participaciones para la compra. Así todo queda en la familia.

En mi opinión, lo más sensato es conservar las casas y utilizar los ingresos por alquiler para amortizar. Lamentablemente, vuestro salario no es lo suficientemente alto como para que (por ejemplo, cuando entren los niños en juego) una cuota correspondiente la cubra por sí sola.

Vender solo tiene sentido si es dentro de la familia. Los pisos con [eingetragenem Nießbrauch] casi no se venden y, si lo hacen, solo a un precio inferior.

Tanto si quieres vender los pisos como si quieres inscribir una hipoteca, primero tendríais que dividir las casas. Actualmente te pertenece el 50% de todo, pero no está definido qué exactamente. Incluso si quieres inscribir una hipoteca, tienes que hacerlo. El problema es que el [Nießbrauch] también está inscrito en el registro de la propiedad. El banco siempre quiere estar en primer lugar (antes que el [Nießbrauch]). Esto significa que, en caso de ejecución hipotecaria, el [Nießbrauch] es subordinado y, en el peor de los casos, tu tío/madre podría ser expulsado del piso. Yo no haría eso en su caso.

Por eso considero que lo mejor es utilizar directamente los ingresos mensuales por alquiler de aproximadamente 1200 euros para amortizar.

Mientras el usufructuario no renuncie al banco, solo podrás usar la garantía adicional para el banco de forma limitada, o tendrás que calcular con los correspondientes descuentos.

En mi opinión, no valdrá la pena.

Mejor conservarla (mientras genere un pequeño rendimiento) y usar el beneficio como pago extraordinario, o para hacer la vida más agradable, ya sea invirtiendo en vacaciones, mobiliario o en el propio jardín.

Buenos días,

Proyecto de construcción:
Vivimos en Colonia (al este del Rin) y queremos construir en un radio de máx. 20 km (Bergisch Gladbach, Odenthal, Kürten, etc.).
No poseemos un terreno pero llevamos tiempo buscándolo.
Deseamos una casa unifamiliar independiente con aprox. 180 m² de superficie habitable, incluyendo sótano. Debido a los precios actuales, un presupuesto total de 600.000 € (incluyendo terreno y todos los costos adicionales) para un equipamiento medio es lo mínimo. Probablemente incluso más...

Además de una casa unifamiliar más grande en zona rural con un terreno enorme y maravilloso (casa de los padres de mi padre, valor aproximado: unos 200.000 €) que heredaremos junto con mi hermano, soy parte de una comunidad de herederos.

Si están considerando la idea de una venta, mi primer consejo también sería: intenta encontrar un comprador dentro de la familia. Sin embargo, creo que, dado lo detallada que has descrito la situación aquí, esta posibilidad ya se ha discutido ampliamente y no es viable.
De lo contrario, una venta sería difícil. ¿Sus participaciones son realmente una parte porcentual del total o se les asignan ingresos de ciertos apartamentos (posiblemente con inscripción)? En el segundo caso, podría venderse el apartamento del cual recibes alquiler; en el primero, se complicaría y un posible descuento en el precio probablemente sería demasiado alto (no valdría la pena vender).

Último punto:
¿Está el terreno y la casa de los padres de tu padre dentro de la zona de construcción que habéis escogido? ¿Sería una opción construir adicionalmente ahí (división del terreno y construcción de casa)? Entonces, ya habrías reducido considerablemente tus costos de construcción, ya que no tendrías que comprar otro terreno.