La cuestión principal es si te limita.
Bien, bajo la suposición de que el vecino está equivocado y no ha acordado un contrato de adquisición/arrendamiento con el municipio, claro que no es la forma correcta de apropiarse simplemente de un terreno municipal, pero ¿qué pasa realmente si se nota? O bien desmonta su escalera o tendrá que comprar el terreno.
Si lo compra (puede comprarlo), ¿cambia eso algo en tu acceso? Todavía tienes 3,25 m.
Si tiene que desmontar, tienes un metro de espacio y un vecino de lujo ganado. Según tu descripción, la relación ya está tensa, por lo que solo acudiría a la oficina de urbanismo si tienes claras las consecuencias. Si vas a la oficina de urbanismo, la situación se aclarará (porque existe un acuerdo con el municipio) o probablemente un empleado saldrá a verlo personalmente.
Lo que ocurra después es pura especulación y también depende del responsable del caso.
Saludos cordiales
Dirk Grafe