¿Alquilar una vivienda en propiedad horizontal, segundo crédito, financiable por más de 450.000 €?

Hola a todos,

después de haber adquirido un piso el año pasado, seguimos buscando una casa unifamiliar o una casa adosada, ya que el piso solo está pensado como solución provisional durante 3-5 años (ver otro hilo). Sin embargo, los precios en la región están subiendo más de lo esperado, por lo que poco a poco nos preguntamos si nuestro plan inicial sigue siendo viable.
Nos gustaría alquilar el piso. Después de deducir todos los gastos, el piso nos costaría como máximo 100 € al mes; actualmente tenemos una deuda pendiente de 125.000 € por un valor de aproximadamente 195.000 €.
Habíamos fijado nuestro límite para la compra de casa en realidad en 450.000 €, pero nos damos cuenta de que ya no vamos a encontrar nada por debajo de 500.000 € (más gastos adicionales) y, posiblemente, también quisiéramos construir nuevo. Por lo tanto, necesitamos un crédito de al menos 400.000-450.000 €.

Quizás sobre nuestros datos:
¿Quiénes sois?
Pareja casada de Baja Sajonia
¿Cuántos años tenéis?
Ambos 30
¿Tenéis hijos?
2 hijos (4 y 1), tercer hijo previsto en 3-5 años.
¿Qué hacéis profesionalmente?
Empleado en TI en una gran empresa y “ama de casa”
¿Cuántas horas trabajáis?
35 h/semana
Situación de ingresos y patrimonio:
¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)?
Sustento único con 6200 € brutos (4200 € netos con clase fiscal 3), más 10.000 € brutos (unos 6000 € netos repartidos en varios meses) por bonos, complementos salariales, etc.
¿Cuánto es la asignación por hijos?
438 €
¿Cuánto capital propio tenéis?
130.000 €, sin incluir un fondo de emergencia de 15.000 €.
Situación de gastos:
Hemos llevado un cuaderno de cuentas domésticas durante más de 3 años. Nuestro superávit mensual fue de 1000-1200 €, y los parámetros no han cambiado mucho desde entonces.

Con una cuota de 1400 € podríamos pagar un crédito de 450.000 € en 30 años. La cuota más las reservas (400 €) sería asumible para nosotros, de modo que con 60 años lo tendríamos todo pagado. En la fase actual como sustentador único no se pueden hacer grandes avances, pero la tendencia salarial debería ser lenta pero constante hacia arriba y mi esposa seguramente podrá volver a ganar algo también en algún momento.

¿Cómo valoráis la situación? ¿Me hago ilusiones o es bastante realista?

Después de deducir todos los costos, el apartamento debería costarnos un máximo de 100€ al mes,

¿Cómo llegas a esa conclusión?

¿Cuál es la anualidad del apartamento en propiedad (ETW) con qué tasa de amortización anual?

¿Cuánto alquiler se puede obtener de forma realista por el apartamento?

Después de deducir todos los costos, el apartamento no debería costarnos más de 100 € al mes, actualmente tenemos una deuda residual de 125,000 € con un valor de aproximadamente 195,000 €.

Por favor, tenga en cuenta que la parte de amortización debe ser gravada como ingreso de alquiler. Eso puede llegar a ser bastante caro.

Entonces, la cuenta está calculada anualizada y considera, según mi conocimiento, todos los parámetros. He simplificado el cálculo para el pago de impuestos:

Renta anual fría alcanzable	8400
Anualidad	-6000
Costos no imputables incluyendo mantenimiento WEG	-1560
Mantenimiento interior (estimado)	-1200
Pago de impuestos (2300 a declarar después de AFA y deducción de mantenimiento)	-850
Total	-1210

La renta fría anual corresponde a la que nosotros mismos hemos pagado hasta hace un año. Seguro que en el cálculo falta el tema de la vacancia. Sin embargo, no se espera una vacancia prolongada, la propiedad está bien situada, tiene una buena distribución, una terraza, grandes sótanos, etc. Pero, por supuesto, para imprevistos deberíamos formar un cierto colchón.

Reducir el tipo de amortización a un máximo del 1,5 % anual. Simplemente hablen con la institución financiera.

Los impuestos no deberían pesar tanto. Pero es mejor calcular de forma conservadora. Está bien así.

La financiación de la vivienda unifamiliar la diseñaría con final de plazo = jubilación a los 67 años (sin [SoTil]). Si quieren terminar antes, pueden hacer amortizaciones extraordinarias cuando les convenga.

Entonces tendrán un poco más de margen.

Por favor, ten en cuenta que la parte de amortización de los ingresos por alquiler debe ser gravada. Eso puede resultar bastante caro.

a eso se le pueden descontar la depreciación y otros costos