Rehabilitación Casa unifamiliar construida en 1954 Baden-Württemberg

Buenos días a todos,

soy Michael y soy nuevo en el foro. Nosotros (familia/niño) tenemos la intención de comprar una casa unifamiliar antigua en el sur de Baden-Württemberg. La casa está relativamente en su estado original de construcción y tiene sótano completo. Los metros cuadrados se estiman en aproximadamente 150 m² sin contar el (residencial)sótano. Sospechamos que el techo fue renovado una vez y que las ventanas fueron cambiadas por ventanas de plástico con doble acristalamiento. Según el agente inmobiliario, hace algunos años la fachada fue aislada con +10 cm. Forma de construcción/material desconocido. Los propietarios han fallecido. Sin embargo, probablemente haríamos también las renovaciones mencionadas anteriormente.

Vamos a visitar la casa nuevamente con un perito. Aquí quería pedirles su apoyo para saber si mis costos estimados de renovación son aproximadamente correctos, o si me he equivocado completamente/he olvidado algo importante.

1. Planificación/Estática: 1.000 € (La renovación se realizará a través de una empresa constructora)

2. Albañilería/Demolición/Desmontaje incluyendo 3 aperturas en la pared: 25.000 €

3. Techador y chapista: 40.000 €

4. Trabajos de ventanas (17 ventanas + algunas pequeñas ventanas del sótano): 15.000 €

5. Trabajos de calefacción radiadores: 5.000 €

6. Cambio de calefacción de gasóleo a caldera de gas (pendiente) incluyendo calefacción por suelo radiante en salón/comedor: 30.000 €

7. Renovación baño + 1 aseo de invitados (equipamiento y trabajos sanitarios): 20.000 €

8. Trabajos sanitarios tuberías de agua: 5.000 €

9. Instalación eléctrica: 5.000 €

10. Trabajos de enlucido interior: 10.000 €

11. Juntas de silicona: 1.000 €

12. Revestimientos de suelos (planta baja: madera, 1er piso: moqueta, entrada: baldosas): 15.000 €

13. Puertas interiores (10 unidades): 4.500 €

14. Trabajos en la fachada (aislamiento y pintura): 20.000 €

15. Remodelación del área de entrada y construcción nueva de terraza: 20.000 €

16. Cocina: 20.000 € (ya decidida, es importante para nosotros)

Costos totales: 250.500 €

Planeamos aportar alrededor de 20.000 EUR en trabajo propio (principalmente en los oficios de demolición/suelos y terraza). La inversión total para la casa renovada sin el trabajo propio sería entonces de 550.000 EUR (trabajo propio incluido) o 530.000 EUR (trabajo propio no incluido).

Más adelante, en el (residencial)sótano tendrán que realizarse también mejoras/renovaciones. Estas están previstas también poco a poco como trabajo propio.

Yo/Nosotros esperamos sus opiniones.

Saludos cordiales

Michael

… Edit:

Perdón: Instalación eléctrica: 20.000 € --> me equivoqué al teclear.

El punto 11 es gracioso ...
no importa, la planificación de la estática cuesta, por supuesto, mucho más, pero si lo haces a través de un [GU] eso se incluye en el precio y es difícil de calcular.

Quieres, según lo entiendo, hacer una renovación completa y tienes expectativas más altas.
Entonces es más fácil calcular primero a grandes rasgos el volumen y la superficie. Si no has planeado nada, te pierdes en los detalles.
Tienes 150 m² de obra gris a aproximadamente 500 €/m². Se suman la ampliación a aproximadamente 1200-1500 €/m² y la demolición y costos adicionales.
Creo que con 270.000 € sin cocina y sin terraza estás en el lado seguro. Seguro que puede costar menos, pero para eso primero hay que planificar algo y no adivinar oficios. Una planificación adecuada con arquitecto sería de cinco cifras.

También diría que lo has planeado generosamente de manera realista.
Con un poco de trabajo propio y compras inteligentes, en mi opinión, aún se puede reducir algo el costo.
Por ejemplo, la calefacción de gas, incluso con una conversión parcial a suelo radiante, la estimaría mucho más barata.
Con 25.000€ casi te tiras toda la casa, por lo que me parece que el presupuesto para la demolición es bastante alto, aunque no sé exactamente qué está planeado. Los huecos en las paredes no son un gran problema al principio, claro que depende de la estructura.

Se puede discutir cada punto nuevamente, pero la tarifa fija por m² está bien.

¿Cuál es el estado de la escalera?
¿El sótano está realmente seco y es adecuado como sótano habitable?
¿Las puertas de entrada y las puertas de la terraza están incluidas en el presupuesto?

Si la fachada está aislada, consideraría dejarla tal cual, especialmente si más adelante los costos pueden ser un problema.

¿La altura de la estructura del suelo es adecuada para una calefacción por suelo radiante? Hace poco tuvimos un hilo sobre las complicaciones que puede traer una calefacción por suelo radiante en una casa antigua.

Buenos días a todos,

¡gracias por vuestros comentarios/evaluaciones!

El punto 11 es divertido …

Sí, de hecho. Eso también lo tomé simplemente de un proyecto anterior/otro (que desafortunadamente fracasó).

Quieres, según entiendo, hacer una renovación integral y tienes exigencias más elevadas.

Supongo que en la casa será necesaria una renovación integral para quedar satisfechos. Que luego el precio esté en el rango de obra nueva estaría bien. Las exigencias no son necesariamente elevadas (excepto quizá en el área de la cocina, un baño "un poco" mejor (ducha a ras de suelo, azulejos más grandes) y suelo de madera en la planta baja), pero es importante para nosotros comprar, dicho en bádico, "algo decente". Es decir, no tener que hacer arreglos en los próximos años. En cualquier caso estamos dispuestos a hacer compromisos. La terraza sería estupenda. Si no se puede, no se puede.

Tienes 150m² de obra blanca

Nos cuesta estimarlo porque hay pocos datos sobre el estado actual. Quizá sean sólo 135 m²...

Por ejemplo, la calefacción de gas, incluso con una conversión parcial a suelo radiante, la estimaría bastante más barata.

¡Eso sería estupendo!

Por 25.000€ casi te tiras la casa entera, por lo que el presupuesto para derribo me parece bastante alto, aunque no sé qué se planea exactamente. Los huecos en muros no son un gran problema, claro que depende de la estática.

En realidad, no es tanto. 3 huecos (por aclarar con la estática) y despejar (puertas viejas, radiadores, tuberías, etc.). Creo que aquí el contratista general también incluye mucha planificación, estática y margen.
No hay presupuesto todavía.

¿Cuál es el estado de la escalera? ¿El sótano está realmente seco y apto para vivir? ¿Las puertas de entrada y terraza están incluidas en el presupuesto?

La escalera está "bien". La dejaríamos como compromiso. Actualmente está cubierta con moqueta. Aquí pondríamos la moqueta nueva del piso superior. Si es posible, quizá la redecoraríamos a la ocasión (lijar, tratar). Creo que con la escalera antigua también se puede conservar un poco el "encanto" de los años 50.

El sótano me parece seco para un profano. No huele a humedad. Vivienda en el sótano va con comillas. Según el estándar de los años 50. Hoy probablemente ningún estudiante viviría ahí.
Si lo logramos en EL, intentaríamos hacer una oficina/cuarto de invitados abajo.

La puerta de entrada aún no está clara. Debido a la distribución algo incómoda, la puerta de terraza y la puerta de entrada serán probablemente la misma. Que no sea práctico, es así desgraciadamente. Si sobra dinero, se podría resolver de otra forma, tendría que hacerse una terraza que rodeara la esquina y colocar allí una puerta de terraza.

Si la fachada está aislada, yo consideraría dejarla así, especialmente si más adelante los costes se vuelven un problema.

Vale, eso lo discutiré con el contratista general. Si no tiene sentido desde el punto de vista energético, estoy totalmente contigo.
Probablemente tengamos que pintar igual. Pero para el techo ya habría andamios.

¿La altura del suelo es adecuada para suelo radiante? Recientemente tuvimos un hilo sobre las complicaciones que puede traer el suelo radiante en una casa antigua.

¡Gracias por la sugerencia! No puedo decir si es posible. Lo preguntaremos. Gracias.

¡Saludos y buen fin de semana!

¡Michael!