Reforma y planificación de la planta - Edificio existente año de construcción 86

Hola a todos,
estamos actualmente ante la compra de una casa unifamiliar en una zona residencial tranquila y familiar. Además, por supuesto, la renovación y remodelación representan un desafío especial para crear un concepto de vivienda familiar abierto, que permita temporalmente, por unos 5 años, el alquiler en la planta superior o el uso como apartamento vacacional.

Lo más importante aquí es el equilibrio entre un diseño práctico y moderno abierto tanto en la planta baja como en la planta superior; en la planta baja esto ya está parcialmente logrado gracias a la ampliación abierta. Sin embargo, el ático nos presenta grandes desafíos, que deben resolverse con la instalación de buhardillas (¿sería una opción elevar el techo?) para ganar espacio habitable también aquí. Lamentablemente, en el momento de la construcción no se levantó un muro de apenas altura y las inclinaciones presionan mucho en las habitaciones.
Actualmente hay calefacción por suelo radiante en la ampliación, que debería complementarse en toda la superficie habitable excepto en el baño que ya fue renovado en 2015.

El sótano debe usarse funcionalmente y por ahora no hay necesidad de adaptaciones; la caldera de aceite instalada en 1986 se reemplazará en el futuro por una bomba de calor geotérmica.

Esperamos recibir vuestros comentarios e ideas valiosas para la planificación, ya que tememos pasar por alto algo importante que podría mejorarse claramente.

En el anexo:
- Planos: sótano, planta baja, ático
- Fotos planta baja
- Fotos ático
- Próxima publicación con vistas frontal y trasera así como planificación.

Saludos cordiales

------------------------
Casa unifamiliar independiente año construcción 1986; ampliación año construcción 2003.
Año de construcción / finalización: aprox. 1986
Conexiones: completamente conectado
Sótano: totalmente sótano
Estado: parcialmente necesita renovación.
Tipo construcción: construcción masiva, 30 cm bloque de cemento aislante
Tipo de techo: tejado a dos aguas; 18 cm entre vigas; gran voladizo
Techo: totalmente convertido
Tipo ventana: plástico con doble acristalamiento
Demanda de energía final: aprox. 100,0 kWh/(m²a); 67.000 kWh en 5 años según certificado de consumo
Clase energética: C
Calefacción: caldera de aceite, chimenea
Superficie habitable total: aprox. 177 m²
Superficie del terreno: 630 m²

Plan de ordenación/Restricciones
Tamaño del terreno: 630 m²
Número de plazas de aparcamiento: según "necesidad", actualmente 2 (plaza de aparcamiento y garaje)
Número de plantas: 1,5; muro de apenas altura 0 cm
Tipo de techo: tejado a dos aguas, entre 20 y 40 grados, actualmente 37 grados.
Alturas máximas / límites
- Altura máxima cornisa 6 m
otras especificaciones
- Buhardillas máx. 1,4 m por encima del techo
- Buhardillas máximo 2/3 de la longitud de la cornisa

=> Según la propietaria, en el momento de la construcción solo estaban permitidos 1,5 pisos.
=> El arquitecto está revisando actualmente la viabilidad de buhardillas que superen 2/3 y 1,4 m.
=> Se busca una exención del plan de ordenación, como el vecino que aumentó a 2 pisos.

Requisitos de los promotores
Estilo: moderno
Sótano: cuarto de servicios, almacenamiento, lavandería, sala de hobby
Número de personas: 2 personas, 31 y 30 años; hijos previstos en aprox. 2 años
Planta baja: áreas comunes abiertas, claras y amables.
Ático: alquiler y posterior uso propio, dormitorios.
1 oficina para trabajo en casa
cocina abierta + isla de cocina
Número de plazas para comer: 4-6
Chimenea: sí
Garaje, carport: 1 disponible
- Remodelación de la casa en 2 unidades de vivienda para alquiler por aprox. 5 años.

Diseño de la casa
Planificación: Remodelación como planificación conceptual junto con arquitecto.
Lo que gusta especialmente: gran sala de estar y ampliación.
Lo que no gusta: inclinaciones del techo en la planta superior; tamaño del pasillo; ausencia de garaje doble.

Estimación de costes según arquitecto/diseñador: por ahora ninguna oferta.
Límite de precio personal para la reforma: aprox. 150.000 €.
Tecnología de calefacción preferida: en el futuro bomba de calor geotérmica.

Si tuvierais que prescindir, de qué detalles/mejoras
-podríais prescindir: desván
-no podríais prescindir: mucha luz, calefacción por suelo radiante

#2
-Vista frontal y trasera
-Boceto de buhardillas frontales; la parte trasera también debe tener una buhardilla unilateral.
-Planta baja: derecha incluyendo separación
-Planta superior: el pasillo parece muy "apretado"...

Temporalmente en la planta superior para alquiler y en 5 años uso propio excluye una reforma adecuada que les permita dentro de 5 años un uso único (razonable y práctico) como casa unifamiliar.

Mudarse, vivir cinco años y luego reformar "correctamente".

Temporalmente en el piso superior para alquilar y usarlo uno mismo en 5 años excluye una reforma adecuada

¿Podrías explicar más detalladamente qué es lo que te molesta de esto? ¿Ves cambios fundamentales en la planificación del plano si se fuera a usar inmediatamente solo para uno mismo?

Quizás también algunas adiciones de nuestra parte sobre la situación actual:
Actualmente vivimos en mi piso de 95 m², los costos mensuales son 800 € en cuotas de préstamo. Por lo tanto, la mudanza sería bastante flexible de planificar y la doble carga se mantiene dentro de límites razonables.
Los costos de la propiedad ascienden a 510.000 €, con un valor del suelo de aproximadamente 400 €/m².

Además, nuestras consideraciones respecto al alquiler:
-El alquiler de una vivienda así está alrededor de 600 € frío, por lo tanto, en 5 años aproximadamente 36.000 € de ingresos brutos por alquiler y ahorros en gastos comunes.
-La separación se realiza con trabajo propio mediante construcción en seco, de modo que la reversión pueda hacerse sin problemas.
-Somos conscientes de que la fase de transición representa cierto compromiso en cuanto al confort de vivienda.

Un vistazo a las medidas de renovación:
a) las que deberían realizarse por razones personales obligatoriamente:
- Instalación de calefacción por suelo radiante + revestimientos de suelo
- Nueva cocina en el espacio abierto de la sala de estar
- Renovaciones generales: paredes interiores, cambio de puertas, etc.

b) Además, sería deseable:
- Cambio de ventanas + puerta principal
- Ampliación de buhardillas u otra opción
- Aislamiento de faldones de tejado
- Aislamiento térmico de fachada (WLP)
- Aislamiento del techo del sótano

Algunas veces a) se combina con b) para evitar trabajos dobles...

Estaría muy agradecido por más sugerencias, especialmente sobre cómo planificaríais la ampliación del ático o el plano general, cualquier idea es muy valiosa como perspectiva alternativa.

Dos baños completos arriba y abajo, incluidos suministro y desagüe de agua.
Electricidad doble
Entradas completamente separadas
Cocinas arriba y abajo con electricidad y agua
Planificar calefacción para dos viviendas (incluido agua caliente doble)
Permiso de construcción para casa de dos familias
Plazas de aparcamiento para dos viviendas
Etcétera.

¿Y luego en cinco años vuelves a reformar todo para que sea visual y prácticamente una casa unifamiliar?

No puedes conseguir tanto alquiler como para pagar todo eso.

Por eso, o se alquila de forma permanente o se reforma directamente como una casa unifamiliar real.

¿Y luego, en cinco años, vuelves a cambiar todo para que sea visual y prácticamente una casa unifamiliar?
No puedes conseguir tanto alquiler como para pagar todo eso.

Veo las dudas sobre los costos adicionales, pero ¿realmente son tantos más costos?
Probablemente, en ambas variantes, ejecutaría la mayoría tal como lo describiste respecto a la separación de electricidad y agua en la planta baja y el primer piso.
Planeamos mudarnos más adelante arriba con los padres y la habitación de los niños, y aquí desearíamos un buen baño con bañera, etc.; un baño completo no sería un lujo para nosotros, sino más bien un estándar. Actualmente, sin niños, nos basta una oficina abajo y un pequeño dormitorio principal; algo como un vestidor no es imprescindible para nosotros.

Permiso de construcción y plazas de aparcamiento es un tema con interrogantes, estoy de acuerdo.
__

Dejemos a un lado la pertinencia.

¿Cómo planificarían la planta baja en el área de estar, especialmente dónde debería ir la cocina? Y ¿quizás quitarían la pared entre la sala y el dormitorio principal para crear un espacio más grande aquí?
Sin derribar pared, todo son 53 m² y con aproximadamente 70 m². La variante sin derribar pared me parece que dificulta la ubicación de la cocina, ya que la señora quiere una gran isla de cocina. Lo gris en la pared sería la chimenea central.
Solo la pared horizontal es estructural, todo lo demás son paredes de 11.5 cm.