Revisión rápida de financiación - Compra a particular

Hola a todos,

estamos a punto de comprar una propiedad y ya he leído mucho aquí en el foro, especialmente sobre la financiación. Me gustan las muchas respuestas honestas y profesionales y espero recibir algo similar para mí ahora, para obtener una confirmación o tal vez nuevas ideas o advertencias.

Primero me gustaría presentar los datos básicos (datos personales / datos del inmueble / datos financieros) y que ustedes los "revisen". Luego tendría una pregunta sobre el notario. ¡Muchas gracias!

datos personales:

[*]casados (ambos 37 años)
[*]1 hijo (4 años), probablemente el segundo en camino
[*]Lugar de residencia: Leipzig

Inmueble:

[*]Casa pareada, años 30, Leipzig
[*]Estado "bueno" (techo de 10 años, aislado por todos lados, fachada buena, interior para renovar)
[*]valorado por 2 ingenieros civiles y considerado bueno
[*]más de 1000 m² de terreno (!)
[*]superficie habitable aprox. 100 m²
[*]Precio de compra: 180.000 €, sin intermediario
[*]Ubicación urbana (conexión al tranvía), sin embargo zona residencial tranquila, calle sin salida
[*]15 minutos en bici al centro (nuestros lugares de trabajo y medio de transporte), solo carril bici (!!)

Datos financieros:

[*]Yo: dipl. en informática; 2.600 € netos, servicio público
[*]Ella: empleada sencilla, servicio público, media jornada, 700 € netos
[*]ambos con contrato indefinido
[*]capital propio: 80.000 € líquidos disponibles
[*]sin deudas ni otras cargas, dejo fuera el seguro de vida con fondo
[*]costes adicionales por compra (notaría, registro, impuestos) los calcularía en 10.000 €
[*]20.000 € adicionales para chimenea, nueva caldera de gas natural, trabajos eléctricos, otras renovaciones

El coste total sería entonces (180.000 € + 10.000 € + 20.000 €) 210.000 €.
Invertiríamos 75.000 €.
Necesidad de financiación: aprox. 135.000 €

Me podría imaginar una cuota mensual de 700 €/800 €. De lo contrario, intentaríamos seguir ahorrando y pagar así futuras obras de modernización.

¿Qué opinan al respecto?

Pregunta notario / proceso de financiación:
La compra es privada, pero el vendedor está en el extranjero. Sin embargo, estará en Alemania en noviembre/diciembre durante 3 semanas. El banco quiere de nosotros un borrador de contrato antes.

Mi pregunta es si debo hacer el borrador de contrato ahora, con el objetivo de la firma ante notario en noviembre/diciembre o —y esto me haría sentir mejor, ya que el vendedor (pareja) podría colaborar mejor— elaborar el borrador de contrato junto con el vendedor cuando esté aquí en persona. Pero entonces el tiempo para la firma notarial estaría muy justo, porque el banco también querrá ver el borrador antes.

Quedaría entonces en ese caso el ingreso en una cuenta de depósito notarial y el vendedor firmaría cuando vuelva a estar en el extranjero. Pero ahí tengo el riesgo, con la variable tiempo si firma estando en el extranjero, ¿no? Entiendo que la cita notarial se programa para que en el peor de los casos (el vendedor no firma) se pueda cancelar a la banca dentro de 14 días y entonces sólo se queden con los costes notariales. Si tiene que firmar en el extranjero, esos 14 días podrían ser muy justos en principio, sólo por el envío postal de los documentos. ¿O estoy equivocado y hay otra posibilidad?

¡Muchas gracias de antemano!

Pregunta al notario / procedimiento de financiación:

La compra se realiza entre particulares, pero el vendedor se encuentra en el extranjero. Sin embargo, estará en Alemania durante 3 semanas en noviembre/diciembre. El banco quiere que le entreguemos un borrador del contrato antes.

Mi pregunta es si debo hacer el borrador del contrato ahora, con el objetivo de la notarización en noviembre/diciembre, o —y me sentiría mejor así, ya que el vendedor (matrimonio) podría colaborar mejor— hacer el borrador del contrato junto con el vendedor cuando esté aquí en persona. Pero entonces el tiempo para la notarización seguramente sería muy justo, porque el banco también quiere ver el borrador primero.

Creo que tienes una idea idealizada de un contrato notarial :D

El borrador del contrato notarial es responsabilidad de un notario; él recibe todos los datos importantes de su cliente. Esto significa que quien encargue al notario — aquí debéis poneros de acuerdo, a diferencia de la opinión común — pone al notario en condiciones de redactar por escrito la venta del terreno de "A" a "B".

En realidad, un contrato notarial para la venta de un terreno es similar a otro; solo difiere en las personas y en los datos relativos al terreno. Para elaborar el borrador basta con realizar la comunicación necesaria electrónicamente. Vosotros — vendedor y comprador — tenéis por lo tanto tiempo suficiente — hasta diciembre aún falta bastante — para revisar los contenidos y acordarlos mutuamente. Y, por cierto, llamar al extranjero no es tan caro ;)

Desde mi punto de vista, también es muy poco probable que el vendedor se eche atrás en la cita de venta si previamente todos los detalles han sido considerados en el borrador de mutuo acuerdo.

Saludos, experto en construcción

Hola experto en construcción, ¡gracias por la respuesta!

Si el contrato de compraventa es simplemente estándar, hay bastantes razones para hacerlo ya por adelantado. En principio estamos de acuerdo, solo faltan algunos detalles, por ejemplo, qué pasa con el mobiliario actual. Pero eso deberíamos poder aclararlo.

En realidad no quise decir que el vendedor se retracte de la venta en la cita con el notario, aunque eso siempre puede pasar. Por eso se hace de tal manera que la fecha de la certificación notarial esté dentro de los 14 días del derecho de desistimiento para la financiación, para que en el peor de los casos no se quede uno con una financiación sin el objeto de compra. ¿Correcto?

Por eso pensé que la firma del contrato en el extranjero conlleva un riesgo mayor, ya que aquí solo el envío postal puede provocar retrasos (el contrato seguramente tendrá que enviarse de ida y vuelta). Y así podría pasar que tenga que cancelar la financiación porque el contrato aún no está confirmado.

Perdona si aquí estoy liando todo completamente...!:(

Por eso se hace así, que la cita para la certificación notarial esté dentro de los 14 días del derecho de desistimiento para la financiación, para no quedarse en el peor de los casos con una financiación sin objeto de compra. ¿Correcto?

Para la certificación notarial debería bastar una confirmación de financiación por parte de la entidad financiera. La financiación en sí la concluiría solo cuando el contrato notarial esté "cerrado y asegurado". Seguro que el banco también lo entiende ;)

Saludos, experto en construcción

El contrato no podría haberse firmado en el extranjero, ya que la presencia personal ante el notario es necesaria. Ya sea por el propietario mismo o por un apoderado. Al menos así fue en nuestras transacciones anteriores.

Ah, ya veo... entonces lo de los 14 días no sería necesario. El notario me lo había explicado así. Bueno, mejor así.

Disculpa por mis preguntas probablemente ingenuas; estoy en proceso de familiarizarme con el tema.
Hasta ahora solo he recibido ofertas del banco, que he solicitado más o menos informalmente con los detalles anteriores.

Entonces, más o menos tendría que hacer lo siguiente:

1. Solicitar al notario la elaboración del borrador del contrato
2. Elaborar la financiación y hacer una "solicitud firme" con todos los documentos (borrador del contrato, todos los datos del objeto como el registro de la propiedad, etc.)
3. Con la oferta vinculante del banco, dentro del plazo de validez de la oferta, concertar cita con el notario
4. Autorizar la escritura
5. Firmar la financiación

¿Mejor?