Preguntas sobre el proceso de compra de una casa

Hola a todos,

ya he podido leer bastante aquí y también he explorado mucho en publicaciones antiguas.

Ahora finalmente me he registrado para poder participar activamente en el proceso :)

Estamos a punto de comprar un terreno (de particular) y una casa prefabricada y de dejar todo cerrado.

Ahora tengo una pregunta sobre si todo lo que estamos haciendo aquí es "correcto".

¿Dónde empiezo mejor?

Pues lo siguiente, básicamente hemos "escogido" una casa y le pedimos al vendedor que nos hiciera una oferta o que la ajustara según lo necesario. Luego juntos visitamos nuestro terreno planeado y discutimos algunos detalles.

Después firmamos el contrato de obra, o mejor dicho, solo para que el precio establecido en la oferta quede fijado (debido al aumento de precios actual, que aparentemente se hará esta semana). De igual forma, con esto también se pueden fijar los precios de la selección de materiales al estado actual.
En el documento dice "Contrato de obra (Oferta)"

Sin embargo, no estoy seguro de que el proceso en general sea completamente correcto.

Básicamente hemos decidido construir con una empresa constructora X. Sin embargo, el vendedor también está "paralelamente" autónomo como Consultor Inmobiliario, quien se encargará de la planificación. ¿Es eso normal?
Por ello pagamos 4000€, que se descontarán del precio de la casa. Esto incluye la planificación, la transmisión al arquitecto y todos los temas relacionados con las autoridades como la consulta previa de construcción, etc.

¿Qué pasa si durante la selección de materiales resulta que nuestro presupuesto establecido no es suficiente debido a cambios o cualquier otra cosa, y nos pasamos ampliamente?

Lamentablemente/por suerte soy más bien escéptico y, a pesar de toda la ilusión por nuestro proyecto, intento ver la situación objetivamente y, por supuesto, no quiero que me engañen.

Lamentablemente tampoco encuentro información sobre el proceso habitual de cómo se concreta un contrato de construcción de casa.

¿Cómo fue eso con vosotros?

Gracias de antemano por sus respuestas a mis preguntas :)

Saludos

Hola,

hm, sinceramente, no estoy del todo contento con vuestro proceder ahora.

¿Qué pasa por ejemplo con el contrato de obra si no conseguís, por cualquier motivo, [Euer] terreno?

¿Cabe la casa que habéis escogido en el plan de urbanismo válido para el terreno?

¿Qué es exactamente un [Immobilien Consult]? ¿Qué planea? ¿Por qué se necesita otro arquitecto "adicional"?

¿Está incluida en el contrato de obra y el precio correspondiente una placa de cimentación o un sótano?

¿Se han tenido en cuenta en vuestra cálculo los costes adicionales de construcción (aprox. 30 - 45 mil euros por casa)?

¿Habéis hablado ya con un banco sobre la posible cuantía de financiación?

¿Tenéis referencias de la empresa de casas prefabricadas y del [Immobilien Consult]?

Dejarse presionar para firmar con el argumento de "subida de precios" no es precisamente la mejor manera de proceder en una inversión de esta envergadura.

Saludos,

Dirk

Hola Dirk,
¡gracias por tu rápida respuesta que es muy constructiva!

Para responder a tus preguntas:
Lo del terreno sigue su curso actualmente, la vendedora se está ocupando desde hoy de un notario para que todo quede cerrado y formalizado.
También ya le ha dejado claro al otro interesado que el terreno ya está asignado.
En general, tenemos el derecho de rescindir el contrato de obra, por ejemplo, si no pudiéramos construir en el terreno o hubiera problemas con la urbanización, etc.
No hay un plan de desarrollo urbano (construcción conforme a la edificación vecina §34), por lo que he tenido que hacer algunas llamadas para avanzar en ese sentido, llamé al ayuntamiento y a la administración del distrito para informarme más al respecto. Según la edificación vecina se puede construir, lo cual según el vendedor es compatible con la casa que deseamos y no debería haber problemas.

Con respecto al consultor inmobiliario me he permitido enviarte un mensaje privado para que hablemos de lo mismo :)

La oferta incluye también un sótano, así como la preparación para un garaje que se construirá más adelante.

Tenemos incluidos en la planificación costos adicionales de construcción de 20.000 €.
Nuestra planificación de costos incluye (aquí solo los puntos principales de forma general):
- Terreno + 10% de costos adicionales
- Casa (incluido sótano) -> llave en mano, y algunos puntos que haremos por nuestra cuenta
- Trabajo propio (material)
- Costos adicionales de construcción (20.000 €)

Ya hemos hablado varias veces con el banco y con nuestro asesor de ahorro para la construcción para escoger el mejor camino, por ahora todo está bien.

He solicitado referencias y estoy esperando recibirlas para luego contactar con ellas.

Saludos

Hola Mark,

bien, eso suena mucho mejor que tu primer post. :)

Sobre el tema de los costos adicionales de la construcción: Echa un vistazo a la lista que el experto en construcción del foro ha elaborado:



Personalmente, me parece que 20.000 EUR están un poco ajustados.

Yo en vuestro lugar tampoco presentaría una solicitud formal previa de construcción. Especialmente en una construcción según el §34, yo concertaría una cita con la autoridad de construcción competente y con vuestro primer proyecto y los datos del terreno visitaríais allí. Así lo hicimos nosotros y tuvimos muy buenas experiencias con este procedimiento.

Cuando tengas cifras concretas, además del banco y la caja de ahorros para la construcción, también podrías consultar a un intermediario de crédito independiente y a las grandes aseguradoras de vida sobre la financiación; actualmente tienen condiciones bastante atractivas.

En principio, también considero que una selección previa de materiales es algo útil, pero como ya habéis firmado el contrato de obra, probablemente sea difícil.

No conozco directamente a vuestro proveedor de casas y tampoco encontré nada rápido aquí en el foro. Deberíais revisar bien las referencias.

Tampoco es un error que un jurista revise el contrato de obra. Eso es lo que hicimos con nuestra empresa constructora.

Saludos,

Dirk

Buenas noches,

Luego firmamos el contrato de obra o solo para que el precio quede fijado en la oferta (debido a la actual subida de precios, que supuestamente se hará esta semana).

El aumento de precios en el sector se realizará o bien el 31.12.14 o bien el 01.01.2015.

¿Qué significa exactamente cuando escribes "el contrato de obra o solo para que el precio quede fijado en la oferta"? ¡Un contrato de obra siempre sigue siendo un contrato de obra!

En general, tenemos el derecho a rescindir el contrato de obra, por ejemplo, si no se nos permite construir en el terreno, o si hay problemas con la urbanización, etc.

¿Qué pasa con el servicio por parte de la arquitectura, que hasta ese momento, en mi opinión, se ha realizado?

No hay plan de urbanización (construcción conforme a la edificación vecina §34), por eso tuve que hacer varias llamadas para avanzar en ese sentido, llamé al ayuntamiento y a la administración del distrito para informarme más.

¿Te informaste antes o después de decidirte por el proveedor xyz?

En principio hemos decidido por una empresa constructora X con la que queremos construir. Sin embargo, el vendedor también es "por otro lado" autónomo como consultor inmobiliario, y él será quien haga la planificación. ¿Es esto habitual?

Si tu proveedor es realmente un proveedor de casas prefabricadas, no es raro que el proveedor de casas prefabricadas "solo" venda la casa en sí desde la base y se necesite un arquitecto adicional que haga los diseños, la solicitud de construcción y los planos de ejecución.

Además, también hay arquitectos que venden ;)

Por ello pagamos 4000€ que se descuentan del precio de la casa. Esto incluye la planificación, la transferencia al arquitecto y todos los temas de las autoridades como la consulta previa de construcción, etc.

No lo entiendo: si hay un planificador, ¿por qué hace falta además un arquitecto?

¿Estás realmente seguro de que los 4000 euros también cubren los costes de la consulta previa de construcción (BVA)? Por cierto, le doy la razón a Dirk aquí: en la zona § 34 generalmente no se necesita este trámite, quizá un desagüe de la calle, pero no una BVA, si se construye según la edificación vecina.

¿Qué pasa si durante la selección de materiales resulta que nuestro presupuesto marcado no es suficiente debido a cambios o por cualquier otra cosa y nos pasamos ampliamente?

Para prever esto de manera aproximada, se requiere la descripción de la construcción (BB) y un colchón de reserva para extras.

Nuestra planificación de costes incluye (por ahora solo los puntos principales de forma muy general):
- Terreno + 10% de costes adicionales
- Casa (incluido sótano) -> Llave en mano, y con algunos puntos excluidos que haremos nosotros mismos
- Trabajo propio (material)

Con estos datos no se puede hacer mucho si no indicas el tamaño de la casa, equipamiento y lugar de construcción.

- Costes adicionales de construcción (20k €)

Aquí Dirk ya ha escrito con razón que no vas a lograr con esa cantidad.

He solicitado referencias y estoy esperando recibirlas para luego contactarlas.

¿Después de firmar el contrato?

Saludos, experto en construcción