Compra de terreno municipal aún por fusionar (4 preguntas)

Tenemos la posibilidad de comprar un terreno a la municipalidad en una zona residencial nueva planificada. Ya se nos ha enviado un borrador del contrato de compraventa (¡solo 5 páginas!).

El problema es que las parcelas del área residencial planificada aún no se han fusionado y, por lo tanto, los terrenos aún no están parcelados. Se publicó una propuesta de división (aprobada por el consejo) y los interesados pudieron postularse para los distintos terrenos. La medición final de los terrenos también está pendiente (según la oficina de construcción). Sin embargo, ya se han colocado hitos (?) y el plan de ordenación está disponible.

Pregunta1:

En el borrador del contrato solo se hace referencia al terreno en la propuesta de división. No existen datos registrales. Supongo que aún no hay un nuevo número de parcela o registro de la propiedad para los nuevos terrenos… ¿o me equivoco?

Pregunta2:

Además, la responsabilidad por vicios ocultos está completamente excluida. ¿Todas las municipalidades hacen eso?

Pregunta3:

Y se renuncia bilateralmente a una "reserva de adquisición" con respecto a la corporación pública vendedora (municipalidad). ¿Tal vez porque el nuevo terreno (parcela) aún no tiene un registro de la propiedad donde pueda inscribirse?

Pregunta4:

¿Es suficiente la frase para la exclusión de cargas previas?

"La vendedora debe otorgar una propiedad libre de gravámenes registrales del terreno aún por medir"

Todo es de alguna manera diferente a como lo aprendí... :confused:

Hola Heidegeist,

Ya nos enviaron un borrador del contrato de compraventa (¡solo 5 páginas!).

¿Quieres 10? Con tres bastan.

El problema es que las parcelas del área de nueva construcción planeada aún no están fusionadas y, por lo tanto, los terrenos tampoco están parcelados.

Eso no es vuestro problema. El municipio ha adquirido supuestamente todos los terrenos en esta fase, es decir, los límites no son límites de propiedad, sino solo límites de parcela; la fusión es entonces un trámite formal y probablemente se realice antes de la división definitiva. En este caso, no es nada por lo que un comprador deba preocuparse.

Se publicó una propuesta de división (aprobada por el consejo) y los interesados pudieron solicitar los terrenos individuales. La medición definitiva de los terrenos también está pendiente (según el departamento de construcción). Sin embargo, ya se han colocado las piedras angulares (?) y el plan de desarrollo está disponible.

Aunque soy ingeniero topógrafo, no tengo ni idea de qué se supone que son una o varias piedras angulares!? Puede ser que el contorno del área de construcción ya haya sido medido de nuevo y señalizado con nuevos mojones (piedras, tubos, etc.). Eso estaría bien, porque todavía permite ajustes en las parcelas.

Pregunta1:

No existen informaciones del registro de la propiedad. Como probablemente no existe aún un nuevo número de parcela o registro para los nuevos terrenos... ¿o me equivoco?

Correcto. Sin embargo, mediante el plan de división y una descripción del objeto de compra por tamaño, ubicación y numeración, está claramente definido lo que estáis ofertando.

Además, se excluye completamente la responsabilidad por defectos materiales. ¿Lo hacen así todos los municipios?

No es asunto mío. Pregúntale a ;)

Pregunta3:

Y se renuncia a una "nota preventiva de adquisición" por ambas partes con respecto a la entidad pública del vendedor (municipio).
¿Quizás porque la nueva parcela aún no tiene registro donde podría inscribirse?

Sí y no. También se podría inscribir la nota preventiva de adquisición en las parcelas existentes que, desde vuestro punto de vista, se ven afectadas o, tras la fusión, en el terreno total, pero la razón por la que se hace es otra. Si compras de un particular y no tienes una nota preventiva de entrega, el vendedor teóricamente podría cerrar un acuerdo mejor con otro interesado antes del momento de la entrega o de que tengas que pagar el precio de compra. Entonces pagarías al notario sin adquirir realmente el terreno.

Si una municipalidad se permitiera eso, los jefes del departamento de construcción y el alcalde ya deberían ir preparando un abrigo abrigado. ;)

Pregunta4:

¿Es suficiente la frase para la exclusión de cargas ambientales?

„ La vendedora debe otorgar una transferencia de propiedad libre de cargas registrales del terreno en compra aún por medir“

En mi opinión (de memoria): no.

"Libre de cargas" se refiere a derechos de cable y servidumbre de paso, cargas administrativas, hipotecas/gravámenes, etc.

Las cargas ambientales, es decir, sustancias que posiblemente estén en el suelo y deban ser eliminadas, no están descritas por el texto, que yo sepa.

Pero se puede evaluar bien si se sabe qué uso ha tenido el terreno hasta ahora. Si hasta ahora fue campo de cultivo, es relativamente improbable que haya cargas ambientales significativas, si acaso. Si por el contrario era un antiguo terreno industrial, hay que examinarlo más detenidamente, aunque tales terrenos deberían estar definidos y registrados también por el municipio.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Pregunta2:

Además, se excluye completamente la responsabilidad por defectos materiales. ¿Lo hacen así todos los municipios?

(...)

Pregunta4:

¿Es suficiente la frase para excluir las cargas ocultas?

„ La vendedora debe garantizar una adquisición de propiedad libre de cargas registrales del terreno a medir“


Todo es de alguna manera diferente a como lo aprendí...:confused:

Respecto a 2:
En principio, sí.
Por lo tanto, solo quedan los defectos legales.

Respecto a 4:
Libre de cargas no incluye las cargas ocultas.
Estas entran en la exclusión de la pregunta 2.

Gracias por las respuestas. Ya me han ayudado con eso :)


He visto algunos contratos de compraventa en Internet y de conocidos. Frases como por ejemplo "Libre de vicios legales..." o algo similar no las he encontrado allí.


Definición de vicio legal
Entre las obligaciones típicas del vendedor también está entregar al comprador la propiedad del bien comprado (§ 433 párr. 1 frase 1 Código Civil). El bien debe estar libre de vicios legales (§ 433 párr. 1 frase 2 Código Civil).

Existe un vicio legal siempre que un tercero, en virtud de un derecho privado o público, pueda afectar la propiedad, la posesión o el uso del bien comprado[5] y por ello el comprador no puede "disponer libremente de la cosa ni excluir a otros de toda interferencia" (§ 903 Código Civil).

Se equipara a un vicio legal cuando en el registro de la propiedad se inscribe un derecho que en realidad no existe (§ 435 frase 2 Código Civil). Porque a favor del tercero inscrito se presume que el derecho le corresponde efectivamente (§ 891 párr. 1 Código Civil), lo que afecta por ejemplo la comerciabilidad y la posibilidad de hipotecar un terreno aparentemente ya gravado.

¿Cómo podría ser esa cláusula o frase en el contrato?

No encontrarás esa frase tampoco.
Existen defectos materiales y defectos legales.
Al excluir la responsabilidad por defectos materiales, el vendedor sigue siendo responsable por defectos legales. Incluso sin mención.
Pero estos casi no ocurren.