Compra de un MHR - Financiamiento mediante préstamo al vencimiento + plan de ahorro para vivienda

Moin,

queremos comprar un MRH y actualmente tenemos una oferta de financiación.

Precio de la casa:

Precio de compra: 335.000,- €
Modernización: 20.000,- €
Mobiliario (cocina): 10.000,- €
Gastos de adquisición (6,5 % / SH): 21.775,- €
Gastos notariales (2%): 6.700,- €
Total: 393.475,- €

Capital propio:
Saldo bancario y de ahorros: 90.000,- €
Préstamo público IB.SH: 91.000,- €
Aportación propia: 10.000,- €
Total: 191.000,- €

De la IB.SH tenemos incluidos los siguientes dos paquetes, que el banco considera capital propio:

IB.SH Immofix 41.000,- €
Interés nominal: 1,28 %
Interés efectivo anual: 1,32 %
Amortización: 2,00 %
Plazo de interés fijo: 5 años
Cuota mensual: 112,07 €
Deuda residual: 36.768,29 €

KFW 124 50.000,- €
Interés nominal: 1,20 %
Interés efectivo anual: 1,35 %
Amortización: 3,60 %
Plazo de interés fijo: 10 años
Cuota mensual: 199,95 €
Deuda residual: 32.894,26 €

De la financiación de Postbank nos han presentado la siguiente oferta:

Préstamo a vencimiento en la DSL Bank (amortización mediante contrato de ahorro vivienda)
Importe del préstamo: 213.000,- €
Interés nominal: 1,39 %
Interés efectivo anual: 1,50 %
Plazo de interés fijo: 15 años
Cuota mensual: 246,73 € <-- solo intereses, sin amortización

Contrato de ahorro vivienda en BHW - FX2N
Importe mensual ahorro: 355,- €
Interés p.a. (fase de ahorro): 0,10 %
Fase de ahorro: 15 años
Gastos de apertura: 2.130,- €
Cuota anual: 12,- €
Importe asignado: 62.626,43 €
Cuota de amortización: 1.086,- €
Préstamo: 150.373,57 €
Interés nominal: 2,35 %
Interés efectivo: 2,53 %
Fase de amortización: 13 años
Duración total: 28 años

El importe de 213.000,- € se amortizaría sin amortización anticipada en 28 años.
Con los paquetes de IB.SH intentamos, mediante amortizaciones anticipadas durante el plazo (KfW) o amortización al final del plazo de interés fijo (IB.SH), hacer el importe lo más bajo posible después del plazo de interés fijo. Según el experto financiero, el valor residual restante se reajustará con las tasas actuales de los programas correspondientes.

Suma de la carga mensual:
Inicialmente: 913,75 €
sin IB.SH: 801,68 € <-- después de 5 años con la suposición de una amortización total
sin KfW: 601,73 € <-- después de 10 años con la suposición de una amortización total
Fase de préstamo: 1086,- € <-- después de 15 años asumiendo sin amortizaciones anticipadas ni incrementos en el ahorro vivienda

Lo que ya he calculado es que para el préstamo bancario + contrato de ahorro vivienda realizaremos los siguientes pagos en total:

Intereses DSL Bank (15 años): 44.658,13 €
Fase ahorro BHW: 64.610,00 €
Fase préstamo BHW: 175.563,84 €
Total: 284.831,97 €
Importe del crédito: 231.000,00 €
Costes del crédito: 71.831,97 €

Lo que hasta ahora he intentado sin éxito es hallar un interés efectivo para toda la estructura del préstamo a vencimiento (DSL Bank) y el contrato de ahorro vivienda (BHW) para poder compararlo directamente con un préstamo amortizable clásico. En una comparación simple (213.000,- € / 30 años / 2,5 % amortización) vía Interhyp he recibido ofertas para préstamos amortizables con un tipo de interés del 1,89 %.

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¿Qué opináis de la oferta?

Muchas gracias por posibles comentarios y sugerencias. :-)

Te aconsejo: un préstamo con amortización constante resulta más barato. El contrato de ahorro para construcción se utiliza aquí como un contrato de ahorro sin intereses significativos. Solo aporta comisión al intermediario. Si quieres un préstamo con pago final único, sería mejor tomar un seguro de vida, porque al menos con eso también está asegurada la vida. Y pago final único significa: siempre pagas el mismo interés. Amortización constante significa: primero pagas muchos intereses y poca amortización, pero eso se va desplazando cada vez más hacia la amortización. - Mi conclusión. Déjate financiar de 213 formas diferentes por un banco clásico.... por un Volksbank, Raiffeisenbank, Sparkasse, o en su caso Commerzbank. La Postbank se ha convertido de todos modos en una banda de estafadores, ya no queda nada del banco y correos para la gente común. Y BHW fue una vez una institución para viviendas de funcionarios, todo perdido. K.

Manos fuera de esta oferta de Postbank.
Todo me suena un poco ...

Para mencionar algunas cosas:
Cuota de apertura: 2.130,- €
Cuota anual: 12,- €
Préstamo a vencimiento (desventajas de interés) + esta estructura de ahorro para vivienda

Pide que te ofrezcan un préstamo amortizable clásico en otro banco.

Solo para que conste, este es el banco DSL y no lo meto ni remotamente en el mismo saco que el equipo de Postbank y BHW después de 27 años de actividad como intermediario de financiación.

El ahorro para la vivienda no debe demonizarse sistemáticamente, en general, por diversas razones, se recomienda un préstamo con cuotas constantes combinado con un contrato de ahorro para la vivienda libre (no cedido) para la cancelación del saldo pendiente tras el vencimiento del período de tipo fijo (este se calcula exactamente). Este modelo combinado a menudo supera las variantes de amortización total, pero es más flexible: la cuota de ahorro puede suspenderse en tiempos económicamente difíciles y, si es necesario, recuperarse, y el capital de amortización está siempre disponible por si acaso, y conduce a una menor penalización por cancelación anticipada en caso de venta anticipada.

Esta constatación solo es válida para consumidores que desean un 100% de seguridad en el tipo de interés.

Por otra parte, si se desea un 100% de seguridad en el tipo de interés, el modelo propuesto aquí (en el área de un 60% de valor hipotecario) con vencimiento final contra un contrato de ahorro para la vivienda no es mucho peor que un préstamo con cuotas constantes con un período de tipo fijo más largo y posteriores amortizaciones especiales.

Mantente alejado de esta oferta de Postbank.
Todo me suena un poco ...

Para mencionar algunas cosas:
Comisión de apertura: 2.130,- €
Cuota anual: 12,- €
Préstamo al vencimiento (desventajas en intereses) + esta construcción de ahorro para vivienda

Haz que te ofrezcan un préstamo clásico de amortización fija en otro banco.

Presentado así solo no tiene importancia, lo decisivo son los costos totales y esto se compara mejor con un modelo de ahorro para vivienda (a vencimiento o amortización fija con seguro de saldo residual) y un modelo de amortización total.

Financiaria un préstamo a vencimiento solo en caso de alquiler. Porque ahí el interés alto constante me sirve fiscalmente en el costo de la casa. Para una propiedad de uso propio siempre anualidades. Si mi préstamo con anualidades después de, digamos, 15 años no está amortizado, y todavía quedan 60 mil, entonces lo cancelo invirtiendo además de la anualidad una suma x por mes en i shares o algo similar. Pero seguro no en un contrato de ahorro para vivienda con un interés del 1% en saldos.