Compra de una propiedad existente - Apoyo en la financiación

Hola al foro. Habíamos pospuesto el tema de la compra/construcción de una casa porque durante varios años no habíamos encontrado nada decente y actualmente vivimos en la casa de un amigo alquilando a buen precio. Sin embargo, ahora recibimos una oferta muy interesante. Me voy a orientar por la plantilla, pero la voy a abreviar. Ya se hizo con el banco una breve y extensa autoevaluación y se calculó un capital libre de aproximadamente 2600€.

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Él jefe de departamento, ella farmacéutica, casados
[*]¿Qué edad tenéis? 35 y 29
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Tenéis pensado tener hijos? Sí, 1-2
[*]Ambos empleados, ambos con contrato fijo, él desde 2005 ella desde 2013 justo después de estudiar
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 35 y 38

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? él aprox. 4700 / 2300 Stk V; ella 3500 / 2400 STK III además ambos con paga de vacaciones y navidad que no se cuenta
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? aprox. 48.000 + aprox. 20k en seguros (valor de rescate)
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 48.000

Situación de gastos:

Costes de vivienda:

[*]renta fría actual: 470€
[*]renta total actual: 590€
[*]electricidad 60€
[*]teléfono, internet, móvil: aprox. 100€
[*]total: aprox. 750€

Ahorros:

[*]Actualmente quedan al mes entre 2500 y 3000€ según, a veces más, a veces menos, las vacaciones se han pagado exclusivamente con esto.

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 4700€ netos
[*]Gastos totales: 2000€-2500€
[*]Saldo 2200€-2700€

General sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? aprox. 430 m²
[*]¿Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Año 1978, rehabilitada en 2007 (tejado, ventanas, fachada exterior incluyendo aislamiento, calefacción por suelo radiante nueva, baños, instalación, suelos, etc. Cocina empotrada de alta calidad que permanece, entrada pavimentada nueva, terraza nueva, la casa está para entrar inmediatamente sin grandes inversiones para nosotros.
[*]¿Garajes? 1
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? (superficie habitable / superficie útil) 196 m²

Costes de construcción o compra:

[*]Costes de compra: 359.000
[*]Costes adicionales (3,5%+notaría) 17.950€
[*]Coste total 376.950€

Resumen de costes:

[*]Coste total: 376.950€
[*]Capital propio deducible: 47.950€
[*]Monto a financiar: 329.000€

Datos necesarios para el crédito:
(en caso de varios módulos indicar para todos, en caso de varias variantes diferenciarlas claramente):
Monto total del crédito 329.000€

Módulo 1

[*]Tipo de crédito KFW124 50.000€
[*]Tasa de interés (anual nominal) 1,450%
[*]Duración del tipo de interés 10 años
[*]Deuda restante al final del período de tipo de interés aprox. 33.000€ no se detalla en los documentos
[*]Duración ficticia total: 25 años 2 meses
[*]Tipo de amortización inicial 3,49%
[*]Cuota mensual: 205,67
[*]¿Pagos anticipados posibles? No
[*]¿Cambio de tipo de amortización posible? (condiciones como cantidad, rango de amortización indicar)

Módulo 2:

[*]Tipo de crédito Préstamo de amortización final con contrato de ahorro vivienda 279.000€
[*]Tasa de interés (anual nominal) 1,910% / 2,39% efectivo
[*]Duración del tipo de interés 15 años
[*]Cuota mensual: 990,92 incluyendo cuota de ahorro
[*]¿Pagos anticipados posibles? Sí
[*]Cuota de ahorro 546,84 LBS u+4, 30% suma ahorrada, interés sobre saldo 0,1%, suma ahorrada: 83.700€ ST sin limitación,

Carga total: 1200€, planeamos con ST, de modo que el promedio de cuota sea aprox. 1800€.
Ahora quiero una oferta sin contrato de ahorro vivienda, me resulta demasiado confuso. Si realmente conseguimos nuestros ST, tampoco necesitamos la seguridad de interés extendida porque entonces terminamos mucho más rápido.

Nos gustaría conocer vuestra opinión general sobre nuestro proyecto. Brevemente sobre el capital propio. El año pasado compramos 2 coches nuevos por un total de 50.000€ y nos casamos con costes totales aprox. 20.000€. Por lo tanto, estamos bastante capacitados para ahorrar dinero.
En caso de tener hijos, él cambia a la SK III y ella a la V. Ingresos entonces de aprox. 4300€ netos. No se han tenido en cuenta conscientemente reembolsos de impuestos (en total los últimos años aprox. 3000€ al año) ni pagos especiales como horas extras.

Bloque 2:

[*]Tipo de crédito Préstamo de pago único con contrato de ahorro para la vivienda 279.000€
[*]Tasa de interés (p.a. nominal,) 1,910% / 2,39% efect.
[*]Duración del tipo de interés fijo 15 A
[*]Cuota mensual: 990,92 incl. cuota de ahorro
[*]¿Pagos extraordinarios posibles? Sí
[*]Cuota de ahorro 546,84 LBS u+4, 30% suma de ahorro, interés de saldo 0,1%, suma de ahorro: 83.700€ ST sin limitación,

¿Estuvisteis alguna vez en otro lugar que no fuera la Sparkasse?

sobre todo la cuota de ahorro x12x15 da para mí ~98.000 menos la comisión de apertura ~= 95T, hay una diferencia considerable.

¿Y cómo sigue después? ¿Con 2,55 efectivo?

Y los costes totales (y también la tasa de interés efectiva total) son significativamente más altos que con un clásico sistema de amortización francés de 20/25 años, ya que durante los primeros 15 años no amortizáis nada. Y la LBS tampoco es la más barata.

¿Dónde queréis incluir el pago extraordinario en los primeros 15 años?

Y aunque no haya grandes inversiones; pero limpiar la casa y todavía una que otra cosa aquí suman una cantidad de 4 a 5 cifras.

@caspar tienes razón, creo que me equivoqué al calcular la tasa de ahorro... lo voy a corregir. No está especificado así, me confundí con los meses. Luego continúa probablemente con 2,35, si leo bien. No queda del todo claro. Lo saqué de los datos de la LBS. En ESIS indiqué 2,39 Ef., solo que no sé si se refiere al préstamo con pago al final o al contrato de ahorro. El pago anticipado iría 100% al contrato de ahorro y este estaría más cerca de ser asignado. Después de una breve llamada dijeron que el préstamo probablemente se cancelaría. Pero eso no me trae ventajas de interés, al menos al principio, si lo interpreto bien. El banco no ofrece plazos de interés mayores a 15 años. También tiendo a una opción con plazo de 20 años, aquí todavía falta una oferta. La comisión de apertura del 1% para el contrato de ahorro es para mí un gran inconveniente. Tampoco hay una garantía clara, pues al preguntar solo dijeron que el fondo nunca se acaba, etc. Para mí también está sin resolver la deuda residual del KFW, porque así tengo que ahorrar los 33 mil al principio y apenas o nada puedo pagar anticipadamente. Quizá me convenga uno grande si desde el principio puedo pagar anticipadamente. Aquí tengo que hacer una tabla Excel y calcularlo cuando tenga otra oferta. Para la renovación pondría un máximo de 2-3 mil, eso está contado de forma muy generosa, ni siquiera habría que pintar. ¡Muchas gracias por ahora!

Pondría la renovación con un máximo de 2-3k, eso es realmente un cálculo generoso, ni siquiera habría que pintar

¿Cuándo se pintó por última vez? ¿Y las habitaciones ya están vacías o aún había muebles durante la visita?

Sí, con Kfw hay que hacer cálculos. Pero apostaría a que con 600x12 de amortización anticipada al año, el KfW aún sigue siendo rentable.

La tasa de cierre del 1% para el contrato de ahorro para la vivienda

Sí, sobre todo porque es necesaria sobre la suma completa, ya que se cancela un préstamo de pago único.

Sobre todo, calcularía con Excel cuáles son los costos totales durante toda la duración de las respectivas variantes.

Casi estoy seguro de que un 20/25 ordenado con un posible contrato de ahorro para la vivienda para asegurar el seguro de responsabilidad civil es más barato.

Pero llevaría el KfW mientras tanto, siempre que el banco no aparezca con un interés muy bueno.

Claro que todavía había muebles, aunque más bien sencillos y muy pocos. Las paredes estaban relativamente recién pintadas, no pregunté exactamente, pero creo que en los últimos 2-3 años. La pintura no cuesta mucho y nosotros sí sabemos pintar :)
El KfW solo tiene la desventaja de la RS, pero creo que eso será calculable.
Ahora estuvimos en un servicio financiero, a ver qué resulta.
Este desmenuzó la primera oferta, pero bueno, ¡también quieren la comisión!