almaron
05.05.2024 21:04:55
- #1
Hola a todos,
Necesito de nuevo un consejo, esta vez sobre la consideración de la compra de un terreno con pasivos ambientales.
Tamaño 571 m², precio de compra 260.000 €, ubicación aprox. 50 km al este de Stuttgart, pueblo pequeño, valor base del suelo 175 €.
Hemos recibido del agente inmobiliario un conjunto de documentos, entre los que se incluía un informe geotécnico. Allí hubo desde 1961 una empresa de procesamiento de metales, que fue demolida en 1984. En 2004, un constructor encargó el mencionado informe y luego compró el terreno. Después, tras retirar un tanque de calefacción de gasóleo, construyó algunas casas en la zona, pero dejó de lado el terreno mencionado y lo vendió a la persona que hoy lo oferta nuevamente para la venta.
Por qué el terreno quedó “sobrante” queda claro por el informe: bajo el terreno, y solo allí, está el sótano de la antigua empresa; y al parecer, durante la demolición, por simplicidad, se vertió toda la suciedad y basura, incluido el asbesto, y luego se cubrió con 40 cm de tierra. También debajo hay una antigua fosa séptica con hormigón. He superpuesto el plano de ubicación del informe sobre el del exposé, espero que se pueda distinguir algo. El terreno mencionado es el que tiene el límite de edificación en rojo. El tanque de gasóleo fue retirado y ahora hay una terraza y un jardín en su lugar.
El informe geotécnico es muy detallado (al menos así me parece a mí, como profano) con archivos antiguos de construcción y planos, muchas cartas y análisis. Las siguientes líneas me parecen importantes: “Evaluación XUMA: Resultado de la evaluación: vía de impacto / objeto de evaluación: suelo-agua subterránea / .1 acuífero” y “Riesgo (priorización) Rps = 3.1 Necesidad de acción: B / Relevancia para la eliminación”.
Antes de una posible eliminación también se advierte en el plan de ordenación.
Aquí algunas líneas más del informe:
(…) “Sin embargo, en el lugar aún existen restos de la construcción anterior y rellenos artificiales, que implican una relevancia especial para reutilización o eliminación.
En el campo de construcción, los sótanos, zócalos y cimientos de la construcción anterior aparentemente no fueron removidos. Las áreas de sótano que permanecieron en el lugar fueron rellenadas con escombros y materiales de suelo típicos del lugar. Destaca dentro de estos rellenos una proporción no insignificante de fragmentos de placas de cemento-amianto (planchas rotas de eternit). También en la parte oeste del campo de construcción se encuentra aún una planta de tratamiento de aguas residual que no ha sido demolida. La estructura, asegurada con tapas de pozos y construida en hormigón, se extiende hasta aproximadamente 3,0 m bajo la superficie del terreno. En el momento de la inspección el suelo estaba cubierto por agua hasta unos 10 cm. En la parte norte del campo de construcción hay capas de grava que probablemente fueron para la estabilización superficial. Se encontraron tuberías de servicio al sur (tubería de aguas residuales) y al norte (cable subterráneo, electricidad) de los edificios antiguos
(ver anexo 1.6). En el sector más al oeste del terreno existe una capa de asfalto que está parcialmente dañada. En general, en las zonas no exploradas con sondeos o excavaciones se espera encontrar materiales típicos del lugar y escombros de construcción. Se encontraron restos aislados de armaduras de hierro (hormigón armado)” (…)
“De los resultados de las investigaciones realizadas no se derivan, incluso teniendo en cuenta los usos previstos, riesgos directos a través de las vías de impacto suelo-humano, suelo-agua subterránea o suelo-planta cultivada mencionadas en la ordenanza federal de protección del suelo.
Por lo tanto, actualmente – incluso tras consulta con la oficina de distrito competente de Calw – no hay necesidad de acción para investigaciones más amplias de pasivos ambientales ni para medidas de saneamiento. Sin embargo, existen restos de la construcción anterior y rellenos artificiales con una relevancia aumentada para la reutilización o eliminación (ver más abajo).
Por razones de precaución se recomienda, durante la obra proyectada, evaluar la posibilidad de aplicar una capa de cobertura con suelo cohesivo de 30 a 50 cm de espesor. Esto asegura que en futuros usos en jardines pequeños o frontales no se acceda a posibles restos (quizás con bordes afilados) de escombros (por ejemplo, fragmentos de ladrillo o similares)”
(…)
“La planta de tratamiento de aguas residuales todavía presente del uso anterior puede eventualmente utilizarse para retención o aprovechamiento de agua pluvial (cisterna). Las opciones deben evaluarse considerando los usos futuros previstos.
Los antiguos sótanos de los edificios están rellenos con una mezcla de tierra y escombros. Problemáticos para la eliminación son los fragmentos inseparables de placas de cemento-amianto. En caso de que todos los antiguos sótanos (superficie aprox. 1 m x 8 m; altura del relleno aprox. 1,1 m) estén rellenos con materiales similares, se estima un volumen total de esta carga de aprox. 100 m³. En la zona del domo del tanque relleno podrían acumularse otros 5 a 10 m³ de materiales comparables. Según las primeras consultas a posibles gestores de residuos (Buchen Umweltservice GmbH, Stuttgart, AWG Landkreis Calw) se espera un coste neto de vertedero de 50,00 a 90,00 €/t. Además, hay un esfuerzo adicional en excavación y transporte. Se deben observar las correspondientes normas de protección laboral.
En el área de los antiguos edificios se espera encontrar restos de mampostería, cimientos y tuberías de aguas residuales. Estos materiales pueden ser entregados como escombros en un vertedero regional.
Las pavimentaciones de calles consisten en una capa de asfalto en el área occidental del plan. Pueden ser entregadas a una planta de reciclaje correspondiente.
No hubo indicios de pavimentaciones antiguas que contengan alquitrán. Sin embargo, la presencia de tales materiales – por ejemplo, bajo pavimentaciones más recientes – no puede descartarse con certeza absoluta. Los recubrimientos con alquitrán se caracterizan por un color negro intenso, fractura vítrea y olor más o menos intenso a alquitrán. Si durante las obras se encuentran estos materiales deben separarse y tratarse de acuerdo con su nivel de contaminación/valorización/eliminación.
++++++
Para mí, como profano, todo esto parece preocupante. Más aún porque el precio de compra también me parece alto: al menos 2,5 veces el valor base del suelo. ¿O sería posible construir allí una casa? ¿Con qué costes se debería contar para la eliminación? Ya intuyo que los precios históricos mencionados arriba posiblemente tengan que multiplicarse por diez.
Hay un apartado sobre la estabilidad del suelo. Pero primero me gustaría conocer vuestra opinión sobre este terreno.
Gracias de antemano.
Necesito de nuevo un consejo, esta vez sobre la consideración de la compra de un terreno con pasivos ambientales.
Tamaño 571 m², precio de compra 260.000 €, ubicación aprox. 50 km al este de Stuttgart, pueblo pequeño, valor base del suelo 175 €.
Hemos recibido del agente inmobiliario un conjunto de documentos, entre los que se incluía un informe geotécnico. Allí hubo desde 1961 una empresa de procesamiento de metales, que fue demolida en 1984. En 2004, un constructor encargó el mencionado informe y luego compró el terreno. Después, tras retirar un tanque de calefacción de gasóleo, construyó algunas casas en la zona, pero dejó de lado el terreno mencionado y lo vendió a la persona que hoy lo oferta nuevamente para la venta.
Por qué el terreno quedó “sobrante” queda claro por el informe: bajo el terreno, y solo allí, está el sótano de la antigua empresa; y al parecer, durante la demolición, por simplicidad, se vertió toda la suciedad y basura, incluido el asbesto, y luego se cubrió con 40 cm de tierra. También debajo hay una antigua fosa séptica con hormigón. He superpuesto el plano de ubicación del informe sobre el del exposé, espero que se pueda distinguir algo. El terreno mencionado es el que tiene el límite de edificación en rojo. El tanque de gasóleo fue retirado y ahora hay una terraza y un jardín en su lugar.
El informe geotécnico es muy detallado (al menos así me parece a mí, como profano) con archivos antiguos de construcción y planos, muchas cartas y análisis. Las siguientes líneas me parecen importantes: “Evaluación XUMA: Resultado de la evaluación: vía de impacto / objeto de evaluación: suelo-agua subterránea / .1 acuífero” y “Riesgo (priorización) Rps = 3.1 Necesidad de acción: B / Relevancia para la eliminación”.
Antes de una posible eliminación también se advierte en el plan de ordenación.
Aquí algunas líneas más del informe:
(…) “Sin embargo, en el lugar aún existen restos de la construcción anterior y rellenos artificiales, que implican una relevancia especial para reutilización o eliminación.
En el campo de construcción, los sótanos, zócalos y cimientos de la construcción anterior aparentemente no fueron removidos. Las áreas de sótano que permanecieron en el lugar fueron rellenadas con escombros y materiales de suelo típicos del lugar. Destaca dentro de estos rellenos una proporción no insignificante de fragmentos de placas de cemento-amianto (planchas rotas de eternit). También en la parte oeste del campo de construcción se encuentra aún una planta de tratamiento de aguas residual que no ha sido demolida. La estructura, asegurada con tapas de pozos y construida en hormigón, se extiende hasta aproximadamente 3,0 m bajo la superficie del terreno. En el momento de la inspección el suelo estaba cubierto por agua hasta unos 10 cm. En la parte norte del campo de construcción hay capas de grava que probablemente fueron para la estabilización superficial. Se encontraron tuberías de servicio al sur (tubería de aguas residuales) y al norte (cable subterráneo, electricidad) de los edificios antiguos
(ver anexo 1.6). En el sector más al oeste del terreno existe una capa de asfalto que está parcialmente dañada. En general, en las zonas no exploradas con sondeos o excavaciones se espera encontrar materiales típicos del lugar y escombros de construcción. Se encontraron restos aislados de armaduras de hierro (hormigón armado)” (…)
“De los resultados de las investigaciones realizadas no se derivan, incluso teniendo en cuenta los usos previstos, riesgos directos a través de las vías de impacto suelo-humano, suelo-agua subterránea o suelo-planta cultivada mencionadas en la ordenanza federal de protección del suelo.
Por lo tanto, actualmente – incluso tras consulta con la oficina de distrito competente de Calw – no hay necesidad de acción para investigaciones más amplias de pasivos ambientales ni para medidas de saneamiento. Sin embargo, existen restos de la construcción anterior y rellenos artificiales con una relevancia aumentada para la reutilización o eliminación (ver más abajo).
Por razones de precaución se recomienda, durante la obra proyectada, evaluar la posibilidad de aplicar una capa de cobertura con suelo cohesivo de 30 a 50 cm de espesor. Esto asegura que en futuros usos en jardines pequeños o frontales no se acceda a posibles restos (quizás con bordes afilados) de escombros (por ejemplo, fragmentos de ladrillo o similares)”
(…)
“La planta de tratamiento de aguas residuales todavía presente del uso anterior puede eventualmente utilizarse para retención o aprovechamiento de agua pluvial (cisterna). Las opciones deben evaluarse considerando los usos futuros previstos.
Los antiguos sótanos de los edificios están rellenos con una mezcla de tierra y escombros. Problemáticos para la eliminación son los fragmentos inseparables de placas de cemento-amianto. En caso de que todos los antiguos sótanos (superficie aprox. 1 m x 8 m; altura del relleno aprox. 1,1 m) estén rellenos con materiales similares, se estima un volumen total de esta carga de aprox. 100 m³. En la zona del domo del tanque relleno podrían acumularse otros 5 a 10 m³ de materiales comparables. Según las primeras consultas a posibles gestores de residuos (Buchen Umweltservice GmbH, Stuttgart, AWG Landkreis Calw) se espera un coste neto de vertedero de 50,00 a 90,00 €/t. Además, hay un esfuerzo adicional en excavación y transporte. Se deben observar las correspondientes normas de protección laboral.
En el área de los antiguos edificios se espera encontrar restos de mampostería, cimientos y tuberías de aguas residuales. Estos materiales pueden ser entregados como escombros en un vertedero regional.
Las pavimentaciones de calles consisten en una capa de asfalto en el área occidental del plan. Pueden ser entregadas a una planta de reciclaje correspondiente.
No hubo indicios de pavimentaciones antiguas que contengan alquitrán. Sin embargo, la presencia de tales materiales – por ejemplo, bajo pavimentaciones más recientes – no puede descartarse con certeza absoluta. Los recubrimientos con alquitrán se caracterizan por un color negro intenso, fractura vítrea y olor más o menos intenso a alquitrán. Si durante las obras se encuentran estos materiales deben separarse y tratarse de acuerdo con su nivel de contaminación/valorización/eliminación.
++++++
Para mí, como profano, todo esto parece preocupante. Más aún porque el precio de compra también me parece alto: al menos 2,5 veces el valor base del suelo. ¿O sería posible construir allí una casa? ¿Con qué costes se debería contar para la eliminación? Ya intuyo que los precios históricos mencionados arriba posiblemente tengan que multiplicarse por diez.
Hay un apartado sobre la estabilidad del suelo. Pero primero me gustaría conocer vuestra opinión sobre este terreno.
Gracias de antemano.