Contrato preliminar con el contratista general para la construcción de una casa tras la compra del terreno

Queridos miembros del foro,
he estado leyendo aquí durante un tiempo, pero aún no he encontrado respuesta a mi problema, por eso mi pregunta:

Queremos construir una casa. Ya hemos encontrado un terreno adecuado. El terreno fue "organizado" por un proveedor de casas prefabricadas, que quiere asegurarse contractualmente de que solo se pueda construir en el terreno con su empresa como contratista general.

Mi pregunta es ahora cuál es el procedimiento habitual o recomendable en estos casos. El proveedor de casas prefabricadas propuso que se firme con ellos un contrato preliminar para la construcción de una casa unifamiliar. Luego se podría comprar el terreno a un tercero. Después se podrían acordar los detalles de la casa y firmar el contrato de construcción definitivo.

Veo un problema en este procedimiento, que después de firmar el contrato preliminar no tendremos margen de negociación en el contrato de construcción. La empresa constructora ya nos tendría "en su bolsillo".

Lo más seguro sería que al comprar el terreno ya esté listo el contrato de construcción. ¿Existe un procedimiento recomendable para el caso de que no sea así, o todo lo demás es un "desastre"?

Exactamente acertado - entonces la empresa os tiene en la mano. Además, la Hacienda también tiene los dedos en vuestro bolsillo - en realidad es un negocio conjunto, por lo que debería pagarse el impuesto de transmisiones patrimoniales para el terreno + la construcción de la casa.
¿Es sensato hacerlo así de todos modos? No se puede decir de forma general - si el socio de construcción encaja perfectamente, el terreno encaja perfectamente, y no existe nada comparable, puede ser sensato firmar. Pero sin conocer el terreno, los detalles de la casa y el precio final de la casa, para nosotros entonces algo así no era una opción.

Buenas tardes,

Queremos construir una casa. Mientras tanto, también hemos encontrado un terreno adecuado. El terreno fue "organizado" por un proveedor de casas prefabricadas, que quiere asegurarse contractualemente de que solo se puede construir en el terreno con su empresa como contratista general.

Comprensible.

Mi pregunta es ahora, cuál es el procedimiento habitual o recomendable en este caso. El proveedor de casas prefabricadas propuso que se firme con ellos un contrato previo para la construcción de una casa unifamiliar. Luego se podría comprar el terreno a un tercero. Después se podrían acordar los detalles de la casa y firmar el contrato de construcción definitivo.

Este procedimiento solo es recomendable si hay prisa; por ejemplo, si el terreno está en una ubicación muy cotizada y hay muchos compradores potenciales.

Veo el problema en este procedimiento, que después de firmar el contrato previo no tendremos margen de negociación en el contrato de construcción. La empresa constructora ya nos tendrá "en el bolsillo".

Si se trata de un proveedor serio, tu “margen de negociación” ya es limitado; estamos hablando tal vez de un máximo de €3.000-4.000. Todo lo demás me parece poco serio.

Lo más seguro sería, sin duda, que al comprar el terreno ya esté listo el contrato de construcción. ¿Existe un procedimiento recomendable en caso de que no sea así, o todo lo demás es un desastre?

No veo problema en no elaborar el contrato de obra lo más posible "antes" de la compra del terreno; tiempo hay casi siempre... a menos que necesites semanas y meses para perder el miedo a firmar.

No olvides: insiste en un derecho de desistimiento gratuito condicionado a la compra del terreno xyz.

Saludos, experto en construcción

La desventaja con la oficina de hacienda nos es conocida, de todos modos gracias por la indicación. Con margen de negociación no me refiero tanto al financiero, sino al de la elaboración del contrato. Si el proveedor es "serio" no puedo decirlo por ahora, aún no he hablado con referencias.

... - es ist da ja im Grunde genommen ein zusammenhängendes Geschäft, also sollte Grunderwerbsteuer für Grundstück + Hausbau gezahlt werden.

Así como lo escribe, aquí se dan otras condiciones, por lo tanto no es un promotor inmobiliario. En nuestra zona es común que las empresas constructoras busquen terrenos en vendedores privados o ayuntamientos. Cuando encuentran uno, se lo ofrecen al posible constructor. Entonces hay dos compras independientes (terreno de un tercero y, por lo tanto, después la casa de la empresa constructora). Por eso también se debe hacer un contrato preliminar, para que los constructores no construyan con otra persona. La empresa constructora actúa más bien como intermediaria.

Con cuidado, hablando de forma profana tienes razón (compras independientes), pero existe un contrato previo del que se puede derivar una conexión entre el terreno y la casa. La mediación por parte del BU, de la que hablas, también está fijada por escrito.
Quiero advertir que la oficina de impuestos podría adoptar esta visión. En nuestro caso (en Berlín) el cuestionario respecto a la determinación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales fue muy detallado y si se completara el cuestionario según tu descripción, la oficina de impuestos seguramente asumiría un negocio vinculado.
Solo quiero advertir e invitar a analizar todo con conocimiento experto (o hacerlo analizar). Seguramente depende del caso individual y del estado federado.