Casa prefabricada de 1976 - ¿Lista para renovar o para demoler?

Hola a todos,

llevo un tiempo leyendo en silencio en el foro aportes sobre casas prefabricadas antiguas y sus planes de rehabilitación, y ahora me gustaría preguntar por consejo sobre un bungalow prefabricado de la empresa Platz del año 1976, para saber si es una inversión razonable.

Se trata de una construcción con estructura de madera, las paredes exteriores son muros de 11,5 ladrillos (piedra caliza arenisca), una construcción tipo sandwich de madera de 10 cm con placa de yeso; el techo tiene tejas (tejas de hormigón). Según el certificado energético (certificado de consumo) la eficiencia energética es D. El aislamiento del techo de la última planta es de 15 cm de lana de vidrio y 15 cm de lana de roca. Los techos son de hormigón en el sótano y vigas de madera en la planta baja. La casa tiene en total unos 180 m², distribuidos en 120 m² y 60 m² (apartamento independiente). La casa está completamente sótano, en el que también hay instalados radiadores en tres habitaciones.

Ya hemos tenido una primera cita con un asesor energético (experto en eficiencia energética). En esta conversación no vinculante (ya que no se hizo ningún cálculo, solo se dio una valoración) se nos dijo que nos irían bien las siguientes medidas de rehabilitación:

- las viejas ventanas de madera con doble acristalamiento deberían ser sustituidas
- la antigua caldera de gasóleo (Intercambiador de calor Viessmann de 1991, quemador Abig de 2015) deberíamos conservarla inicialmente con un nuevo equilibrado hidráulico; al mismo tiempo deberíamos instalar un acumulador para apoyo térmico y preparar todo para poder añadir energía solar térmica
- el aislamiento del techo de la última planta debería ser renovado
- instalar nuevos radiadores eficientes o calefacción por suelo radiante
- nuevas puertas de entrada

En general, el experto en eficiencia energética dijo que con 100.000 EUR deberíamos arreglarnos bien. Según su punto de vista, una rehabilitación de la fachada no es necesariamente razonable, por lo menos no sin un elevado coste adicional. ¿Es este un valor realista según vuestra experiencia? Aquí me planteo también si no sería recomendable instalar directamente una bomba de calor y un sistema fotovoltaico. ¿Qué opináis de mantener la caldera de gasóleo?

Además, toda la electricidad y cableado de la casa es de 1976, por lo que supongo que también debería ser renovado. ¿Qué se puede calcular aproximadamente aquí? En electricidad con un paquete estándar nos basta, no necesitamos funcionalidades de hogar inteligente, etc.

También necesitamos nuevos suelos para toda la superficie, dos cocinas nuevas y dos baños nuevos.

En total me pregunto no solo si se pueden asumir unos costes de rehabilitación de 300.000 EUR, sino también y especialmente si tiene sentido hacer una rehabilitación integral de una casa de Platz de 1976. He leído bastante sobre posibles contaminaciones por sustancias nocivas (desgraciadamente no hay informe técnico aún) y también sobre la calidad constructiva inferior de las casas prefabricadas de esa época. El precio de compra es tan alto que derribar la casa sólo por el terreno no es una opción viable para nosotros.

Agradezco de antemano cualquier aporte, y si faltan datos importantes, los proporciono encantado.

Un cordial saludo

El precio de compra es tan alto que para nosotros la demolición solo por el terreno no es financieramente viable.

¿En serio? Entonces la rehabilitación tampoco funcionará.
Casi tienen que hacerlo todo nuevo, y eso cuesta justamente los necesarios 2-3000€/m².
Puede que se arreglen con 200000€, pero eso también hay que calcularlo.

¿Por qué hay que derribar una casa de 50 años? Si el techo está bien, ya se ha hecho mucho. Posiblemente tejas nuevas (tal vez en combinación con fotovoltaica). El aislamiento del forjado superior lo haces tú mismo (igual que el aislamiento del techo del sótano desde abajo - o ¿se quiere que allí sea un "espacio habitable"?). En ese sentido, encuentro las afirmaciones del asesor energético refrescantemente claras y buenas. Por unos € más, yo personalmente cambiaría a bomba de calor. Luego arregla bien el resto. En la electricidad tienes que ver si el electricista puede usar los cables y qué esfuerzo supone una ampliación/renovación. En conjunto no veo unos costes de reforma de 300k, si no tenéis deseos especiales. Por otro lado, existen posibilidades de subvenciones...

si tiene sentido hacer una "reforma integral" en una casa de Platz de 1976. He leído mucho sobre posibles contaminaciones por sustancias nocivas (desafortunadamente no hay un informe hasta ahora) y también sobre la calidad constructiva inferior de las casas prefabricadas de esa época.

Una casa de un fabricante de alta gama de 1976 no es de calidad inferior,

Aquí encontrarás varias valoraciones mías con las palabras clave " " o " " sobre casas "prefabricadas" de los 80 y su contaminación (regularmente menos dramática) por sustancias nocivas.

es decir, que los tableros de partículas de más de 40 años emiten menos contaminantes residuales que los nuevos de hoy con límites más bajos, y que los tratamientos para la protección de la madera fueron un problema típico de la época, independiente del método constructivo.

Considero exagerado temer que esté para derribar, pero la estimación presupuestaria de Yvonne está más cerca de la verdad que la del experto. También infórmate aquí con el ejemplo de las casas elementales suecas:
https://www.hausbau-forum.de/threads/schwedisches-elementhaus-ab-elementhus-umbau-vs-abriss.31351/

¿En serio? Entonces no habrá nada de rehabilitación.
Tenéis que prácticamente hacerlo todo nuevo, y eso cuesta también los necesarios 2-3000€/m².
Puede que con 200.000€ os apañéis, pero eso hay que calcularlo ya desde el principio.

¡Gracias por la evaluación! Sin embargo, yo había hablado de 300.000 EUR para rehabilitación y renovación, no de 200.000 EUR. ¿Sigues considerando entonces que es irrealista?

¿Por qué hay que derribar una casa de 50 años? Si el tejado está bien, ya se ha avanzado mucho. Quizás nuevas tejas (tal vez junto con fotovoltaica).
El aislamiento del falso techo del último piso lo haces tú mismo (igual que el aislamiento del techo del sótano desde abajo - ¿o vas a hacer abajo un "espacio habitable"?). En ese sentido, encuentro las afirmaciones del asesor energético refrescantemente claras. Pero personalmente, por unos € más, yo cambiaría a bomba de calor.
Luego arregla el resto con cuidado.
En cuanto a la electricidad, tienes que ver si el electricista puede usar las instalaciones actuales y qué esfuerzo supone una ampliación/renovación.
En definitiva, no veo costes de rehabilitación de 300.000€ si no tenéis deseos especiales. Por otro lado, existen ayudas...

¡Muchas gracias también a ti! La pregunta de si está listo para el derribo no era del todo en serio, especialmente porque para nosotros no entra en cuestión una obra nueva en el terreno y la casa nos gusta mucho. Cuando dices que no ves costes de rehabilitación de 300.000€, ¿incluyes los suelos nuevos, baños y cocinas que mencioné, o esos son costes de renovación que se añadirían a tu estimación? Y respondiendo a tu pregunta sobre si el sótano abajo debe ser un "espacio habitable": sí, al menos dos habitaciones del sótano se usarán normalmente como oficinas. En esas habitaciones hay radiadores y las paredes solo están revestidas con paneles de madera. ¿Recomendarías aún el aislamiento del techo del sótano o eso cambiaría algo en tus explicaciones?

Una casa de un fabricante de clase alta de 1976 no es de calidad inferior,

Temer un derribo me parece exagerado; sin embargo, la estimación presupuestaria de Yvonne me parece más cercana a la verdad que la del experto. Empápate también con el ejemplo de las casas modulares suecas:
casa-modular-sueca-de-elementhus-reforma-vs-derribo.31351/

Gracias por el enlace, lo leeré directamente un poco.

Si dices que no ves 300k de costos de renovación, ¿incluyes ahí los suelos, baños y cocinas nuevos que mencioné o son costos de remodelación que se suman a tu estimación?

Siempre excluyo las cocinas. No tienen nada que ver con la renovación. Para el resto, 300k deberían ser suficientes sin problema. No estás para nada cerca de una renovación integral. - 40k ventanas - 5k puerta principal - 3k aislamiento del techo del piso superior - 3k radiadores - 30k bomba de calor con accesorios - 30k suelos - 30k pintura - 30k nueva instalación eléctrica - 40k baños nuevos Entonces puedes vivir bien y aún te queda dinero para otras medidas. Son cifras arbitrarias que pueden ser adecuadas, pero no necesariamente; depende de vosotros y vuestros deseos. O del trabajo propio. Si fuera posible, realmente aislaría todo el techo del sótano y trataría de no “vivir” en el sótano.