Por favor, ayude a pensar en el plano de una casa unifamiliar

Querido foro,
he sido lector silencioso durante años y ahora les pido que me ayuden a pensar. En el archivo adjunto verán las plantas y el plano del terreno. En general estamos satisfechos, pero somos completos aficionados y tal vez también no vemos ciertas cosas. Nuestro desafío consiste en que, además de 3 dormitorios, tenemos que incluir una habitación de invitados y un despacho, y además sin sótano disponer de un pequeño trastero (además del desván). Muchas gracias de antemano por sus críticas constructivas.

Bebauungsplan
Tamaño del terreno: aprox. 700 m²
Pendiente: ver curvas de nivel (distancia entre líneas: 1 metro)
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,35
Coeficiente de utilización del suelo: 0,7
Número de plantas: 2 plantas completas
Orientación: ver plano (adjunto)
Altura del alero: 6,5 metros
Altura del edificio: 9,5 metros

Requisitos de los promotores
Estilo, tipo de cubierta, tipo de edificio: casa unifamiliar, sencilla/clásica, tejado a dos aguas
Sótano, plantas: sin sótano (debido a contaminación del subsuelo con arsénico + cobre, costes elevados de eliminación), 2 plantas completas
Personas: 2 adultos, 2 niños pequeños
Necesidad de espacios: 3 dormitorios, habitación de invitados, despacho, baño, baño de invitados, trastero (ropa, ...)
Despacho: pequeño despacho con 2 escritorios
Número de huéspedes por año: varios días al mes, a veces muchos días seguidos
Arquitectura abierta o cerrada: cerrada
Construcción conservadora o moderna: conservadora
Cocina abierta, isla de cocina: cerrada
Número de plazas para comer: 6-8
Garaje, cochera: cochera

Diseño de la casa
¿Quién diseñó el proyecto?: arquitecto de la empresa constructora
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?

[*]Ubicación de las habitaciones deseadas (aunque a costa de un mayor espacio de distribución en un pasillo interior)
[*]... indecisos: aprovecha bien el lado este y sur (pequeño sitio para sentarse al este + terraza al sur) porque nos levantamos y nos acostamos temprano O tal vez sería mejor un reflejo del plano porque da la impresión de que la orientación sudoeste siempre se "recomienda" (?)

¿Qué no gusta? ¿Por qué?

[*]pasillo oscuro; pasillo más luminoso con este programa de habitaciones probablemente sólo sería posible con mayor superficie o colocándolo en zona de vivienda, lo cual no queremos personalmente; por eso: colocar ventanas y puertas en trastero, despacho y salón en una alineación para que entre un poco de luz (?)
[*]acceso a la cocina sólo a través del salón; aquí quizás una segunda puerta (corredera) desde el pasillo hacia la cocina y abrir otra puerta hacia el salón (?)
[*]posible que la habitación de invitados junto al cuarto de instalaciones sea incómoda por el ruido (?)
[*]posible que haya que revisar la ubicación de las ventanas en los dormitorios infantiles (?)

Estimación de precios según arquitecto/diseñador para casa + losa de cimentación: lista para entrar aprox. 380.000 - 400.000 €
Tecnología de calefacción: bomba de calor aire-agua

Contaminación del subsuelo con arsénico + cobre, costos de eliminación aumentados)

¿Podrías ser un poco más específico al respecto? ¿A partir de qué profundidad está contaminado el subsuelo y con qué tipo de arsénico?

¿Podrías ser un poco más específico al respecto? ¿A partir de qué profundidad está contaminado el subsuelo y con qué tipo de arsénico?

Hasta ahora solo existe un informe para toda la zona de construcción con tres sondeos. Se parte de una impregnación geógena de la roca con cobre y soluciones que contienen arsénico. En cuanto a la legislación sobre residuos, se esperan contaminaciones relevantes >Z2 a partir de aproximadamente medio metro bajo la superficie. La capa superficial del suelo en el área del proyecto presenta concentraciones de arsénico dentro del rango de valor índice para el escenario de áreas de juego infantiles. Sin embargo, el valor índice para el escenario de zonas residenciales no se ve afectado. Se recomienda, aunque no es obligatorio, no construir sótanos y retirar la capa superficial del suelo en el área de la excavación, almacenándola para su reutilización.

La escalera daña todas las habitaciones; cada habitación tiene un rincón o una limitación. Yo diría, dicho suavemente, que a la basura con eso.

La escalera arruina todas las habitaciones. Cada habitación tiene una esquina o una limitación. Yo, dicho suavemente, la tiraría a la basura.

¡Gracias por tu sincera opinión! Entonces, ¿según tu parecer sería mejor planificar con una escalera como la del archivo adjunto (en la pared exterior) y reenfocar el plano en consecuencia?

En cuanto al tamaño, debería ser posible bastante. Sin embargo, la disposición de las habitaciones me resulta totalmente incomprensible. La cocina debería estar más cerca de la terraza que un cuarto de invitados, ¿no?
Si ese es el resultado de una consulta prolongada, me pregunto si vuestros deseos son tan específicos o si el planificador está tan desmotivado.
Yo empezaría de nuevo desde el principio.