Plan de pago: ¿pagaste demasiado al principio?

Hola a todos,

mi esposo y yo estamos planeando un proyecto grande. Queremos construir una casa para 5 familias y ya hemos avanzado en la fase de planificación. En este momento se trata de finalizar el contrato de obra. Hemos decidido por un promotor que construye llave en mano. Ya compramos un terreno anteriormente. El promotor nos propuso el siguiente plan de pagos:

1. Pago: 3% al presentar la solicitud de construcción
2. Pago: 15% al elaborar los planos de obra
3. Pago: 5% al inicio de la construcción
4. Pago: 15% al finalizar la losa del sótano
5. Pago: 15% al finalizar la losa de la planta baja
6. Pago: 10% al levantar la estructura del techo
7. Pago: 5% al instalar las ventanas
8. Pago: 10% en la instalación bruta de calefacción, sanitarios, electricidad
9. Pago: 5% al comenzar los trabajos de estuco interior
10. Pago: 5% al colocar el pavimento de mortero
11. Pago: 4% al iniciar los trabajos de alicatado
12. Pago: 2% al colocar los marcos de puertas
13. Pago: 5% al comenzar los trabajos de estuco exterior
14. Pago: 1% a la entrega/puesta en funcionamiento

Me parece que al principio pagamos demasiado. Estaríamos muy agradecidos si compartieran con nosotros sus experiencias / consejos.

¡Gracias!

¿Se trata de un promotor inmobiliario o de un GÜ?

Cito de la página web del Bauherren-Schutzbund:

con la finalización de la documentación para la solicitud de construcción 15 % (del precio de la obra)con la finalización de las excavaciones y la losa de cimentación 15 %con la finalización de las paredes exteriores de la planta baja 30 %con la finalización de la estructura del techo sin encofrado visible 15 %(con la finalización de la estructura del edificio en total 75 %)

Fundamento legal
La cláusula es inválida debido a una infracción del § 307 apartado 2 n.º 1 del Código de Construcción en relación con el modelo legal del § 641 apartado 1 del Código de Construcción. En contra de la obligación legal de prestarle de antemano al contratista, solo hasta la finalización de la estructura del edificio ya deberían pagarse 75 % del precio de la obra. Esto viola el principio de equivalencia. Según la experiencia de la cámara, que se basa principalmente en procesos de construcción también con la intervención de peritos y la elaboración de sus informes periciales, el grado de finalización del edificio en total al finalizar la estructura del edificio debe valorarse como máximo en un 50 %. Una valoración correspondiente que lo respalda se deriva además del § 3 apartado 2 n.º 2 del Reglamento de agentes y promotores inmobiliarios, en el que el 40 % de la suma contractual aplicada corresponde a la finalización de la estructura del edificio. En consecuencia, si la cláusula presente fuera válida, la obligación del contratista de prestación anticipada se revertiría en parte en una obligación de prestación anticipada del comprador.

Sentencia: Tribunal Regional de Potsdam - 12. O. 474/06


Sin que tenga ahora experiencia legal, creo que tu intuición respecto a la construcción no estaba nada mal: estaríais en un 63 % si lo leo correctamente.

Hola Sunflower

Nunca aceptaría un plan de pagos así. Ustedes anticipan un pago muy alto. ¡¡¡Son el 23 % ya en la primera palada!!!

Pero probablemente hasta entonces solo se haya incurrido en alrededor de la mitad de los costos de planificación/arquitectura y supervisión de la construcción, si acaso. Eso significa que estamos en algún lugar entre el 5 y el 8 % del costo total.

Eso es aún más extremo considerando que ustedes están construyendo un proyecto grande. No dices cuán caro, pero "5 casas familiares" para mí suena a un presupuesto de construcción de siete cifras. ¡Eso significa que anticipan fácilmente cifras de seis dígitos!

Para comparar, yo pago por primera vez en la terminación de la losa del sótano, y son 15 %.

Sin conocer ningún trasfondo, hay ahora dos posibilidades:

· El contratista general quiere generar un flujo de caja muy, muy positivo a costa de ustedes. La pregunta es qué tan justo es en sus demás cálculos.

· O el contratista general está, más o menos, cerca de la bancarrota y necesita urgentemente dinero fresco.

Si quieren aceptar esto deben decidirlo ustedes, pero si lo hacen, solo con garantías bancarias aseguradas.

Saludos cordiales,

Andreas

Hola,

El promotor nos ha propuesto el siguiente plan de pagos:

Por favor, no confundas los términos; eso suele dar respuestas incorrectas. No construyes, o no quieres construir con un promotor (BT), sino con un contratista general/asumidor (GU/GÜ).

1. Pago: 3% al presentar la solicitud de construcción
2. Pago: 15% al elaborar los planos de obra
3. Pago: 5% al inicio de la construcción
4. Pago: 15% al terminar la losa del sótano
5. Pago: 15% al terminar la losa del piso principal
6. Pago: 10% al levantar la estructura del techo
7. Pago: 5% al instalar las ventanas
8. Pago: 10% en la instalación bruta de calefacción, sanitarios, electricidad
9. Pago: 5% al inicio de los trabajos de enlucido interior
10. Pago: 5% al colocar el revestimiento de solado
11. Pago: 4% al inicio de la colocación de azulejos
12. Pago: 2% al colocar los marcos de puertas
13. Pago: 5% al inicio del enlucido exterior
14. Pago: 1% al estar la vivienda lista para habitar/puesta en marcha

Me parece que al principio pagamos demasiado. Nos gustaría mucho si compartiera su experiencia / consejos con nosotros.

Al terminar la estructura cerrada ya habrás pagado el 68% del importe acordado de construcción. Si entonces – cosa que no le deseo a nadie – se diera el peor escenario, es decir, que se rescindiera el contrato de obra, nunca podrías realizar la construcción interior con el 32% restante. Una regla general dice que, al estar la estructura cerrada, no se debe pagar más del 57% a un máximo de 60% del importe total de la obra.

Los pagos siempre deberían hacerse tras la prestación del servicio por parte del contratista. En ese sentido, no veo críticos los primeros dos pagos; ligeramente altos, pero aceptables. Porque para ese momento se realizan el estudio del suelo (servicio debido) así como la estática y los planos de ejecución. Sin embargo, no me gusta – pero, ¿quién soy yo? – que la mayor parte de los pagos se realice en el primer tercio del plan de pagos. No lo aceptaría ni firmaría en esa forma.

Por lo tanto, debes decidir si las referencias del proveedor preferido son lo suficientemente convincentes para asumir el riesgo o si prefieres retirarte de las negociaciones. Porque apenas puedo imaginar que él se desvincule de sus planes de pago. Seguramente se establecieron de acuerdo con su presupuesto base (BB) y con los contratos con los subcontratistas.

Saludos, experto en construcción

Solo puedo estar de acuerdo. El plan de pagos tampoco lo aceptaría así. Después de haber terminado la estructura cerrada, ya han pagado casi el 70%. En ese momento, nosotros habíamos pagado cerca del 50%. Además, no aceptaría pagos anticipados. Todos los pagos deberían realizarse después de la ejecución y, posiblemente, la aceptación de los distintos oficios. En ningún caso antes. Edit: El experto en construcción fue más rápido.

No me puedo imaginar que se desvíe de sus pasos de pago. Seguramente se establecieron en conformidad con su BB así como con los contratos con los subcontratistas.

Tuvimos nuestro plan de pagos, aunque ya era justo, lo reajustamos y organizamos un poco más. No fue un problema para nuestro contratista general. Así que vale la pena insistir en algún caso.