Plan de pagos - retención del 5% no regulada

Buenas noches a todos,

el año pasado en mayo firmamos un contrato de obra con una empresa regional de construcción para la construcción de una casa unifamiliar, que construye aproximadamente entre 30 y 40 casas por año. El próximo mes compraremos el terreno al municipio y, tan pronto como recibamos la aprobación del crédito para la promoción de vivienda del estado B-W y con ello se elimine la condición suspensiva en el contrato de obra, comenzaremos con la construcción. Actualmente estamos elaborando el permiso de construcción.
Nuestro trabajo propio incluye: trabajos de pintura, revestimientos de suelo (excluyendo pasillos y baños), puertas interiores.
Los servicios de arquitectura, topografía y movimientos de tierra están incluidos en los servicios del contratista general.
El plan de pagos no es muy favorable para nosotros, lo sé. También decidimos construir con esta empresa debido a algunos buenos testimonios personales y no con una gran empresa de casas prefabricadas.
10% tras la finalización del permiso de construcción
20% tras el inicio de los movimientos de tierra
20% tras la finalización de la losa de cimentación
30% tras la elevación de la estructura del techo
15% tras la finalización del solado
5% tras la finalización total.
(Volumen del contrato: 490.000 €)

Ahora mi pregunta:
Tenemos un poco de inquietud porque en caso de una posible insolvencia de la empresa podríamos quedarnos con una losa de cimentación que cuesta unos 250.000 €.
Hoy hablé con nuestra arquitecta/contacto/jefa junior y le comenté que tenemos un derecho legal a una retención/garantía del 5% y que de otro modo el plan de pagos no sería válido legalmente. Ella respondió que el plan de pagos ha sido firmado por ambas partes y por lo tanto es válido. Una garantía solo conllevaría costes adicionales y ellos necesitan el dinero para pedir materiales, etc.

¿Qué procedimiento nos recomendarían? ¿O la situación legal es clara aquí? No queremos confrontarnos desde el inicio del proyecto, pero sí queremos asegurarnos lo mejor posible.
¿Existe también alguna regulación que indique que el pago final debería ser del 10%?

¡Gracias de antemano por cualquier ayuda experta!

PD: En el Bundesanzeiger la empresa declaró para 2021 pasivos/activos por casi 6.000.000 €.

El 5% es tu menor problema. Pagas sumas astronómicas por adelantado (80%) por una obra en bruto, es decir, alrededor de 400 millones, así que, derecho o no, es completamente irrelevante si recibes/descuentas el 5% por la realización oportuna. Algo así no se puede firmar y siempre me sorprende que los bancos acepten participar en algo así...

Habéis firmado, existe libertad contractual y no se sospechan intenciones inmorales o fraudulentas.
Por lo tanto, tendréis que vivir con lo que habéis firmado y confiar en que el constructor de casas quiera construir más viviendas y, por ello, os entregue un buen trabajo.

Hasta donde entiendo, ustedes tienen de hecho derecho a la retención del 5% en el primer pago a cuenta. (O el empresario tiene la opción de resolverlo alternativamente mediante una garantía). No sé si es habitual que la garantía se mencione por separado o no. Pero en realidad la empresa constructora está incluso obligada a advertirles sobre ello, (google dice algo como que de lo contrario el plan de pagos sería inválido y arroja OLG Schleswig, sentencia del 07.04.2021, 12 U 147/20 al respecto).

No encuentro que el plan de pagos sea precisamente ventajoso para ustedes. Nosotros también tuvimos una suma grande al principio, pero eso fue con un promotor inmobiliario y es decir que el terreno también proviene de él y no es por separado.

No escuches al señor... La libertad contractual no es absoluta, especialmente aquí también interviene la protección del consumidor. Y esta prevé una retención de seguridad en los contratos de construcción con consumidores. Por cierto, la insolvencia no ocurre a menudo por mala intención, sino simplemente por mala gestión económica. Y si el constructor ya empieza a argumentar con pedidos de material, entonces te está mintiendo o está a punto de la insolvencia. Los artesanos y el material normalmente no se pagan por adelantado. Solo puedo recomendar hacer una consulta con un abogado especializado.

Muchas gracias a cada uno de ustedes por su ayuda. También me informaré sobre el [Verband Privater Bauherren]. ¿Es económicamente saludable una pequeña empresa con los medios de capital indicados de 6 millones de €? En 2020 fueron 3 millones, en 2019 6,8 millones...