¿Un préstamo grande o uno más grande y varios pequeños?

Hola a todos,

vamos a construir una casa (Contrato con el GU está firmado) y estamos a punto de comenzar las conversaciones con los bancos. Antes ya nos informamos sobre la "viabilidad" con dos intermediarios financieros y el banco de la casa.

He escuchado que la mayoría toma un crédito hipotecario por el monto total. Pero parece que también hay personas que dividen esto: costo de la casa con el GU + costos adicionales de construcción en un crédito grande y luego, por ejemplo, para el garaje toman un crédito extra, etc. La cocina, por ejemplo, financiarla directamente a través de la tienda de muebles, etc.

Ahora me surge la pregunta: ¿tiene sentido esto? ¿O el banco que está inscrito en primer rango en el registro de la propiedad podría valorar el inmueble más bajo y, por lo tanto, las condiciones del interés serían peores?

Para mí el incentivo sería tener más margen con las cuotas de amortización y así, por ejemplo, amortizar el crédito del garaje más rápido, etc.

Sí, eso lo hacen personas que se equivocan en sus cálculos y tienen que refinanciar. También hay modelos, por ejemplo DSL Bank, que en lugar de capital propio aceptan un crédito a plazos como sustituto. Es un cálculo simplista, ya que los créditos a plazos son solo ligeramente más caros. Sobre tu pregunta, si quieres dividir, los bancos lo permiten. Solo debes tener en cuenta que hay cantidades mínimas y máximas para amortizaciones especiales y que con varios componentes y plazos puede haber problemas en la financiación posterior, ya que los bancos nuevos rara vez toman una posición subordinada sin o con altos recargos de interés.

Primero dividimos: préstamo bancario 99.000 euros, programa de vivienda propia KFW 50.000 euros, crédito de rehabilitación KFW 60.000 euros. La razón fueron los bajos intereses del componente de rehabilitación KFW (0,7%) y especialmente la posibilidad de disponer de los componentes KFW sin amortización (3 y 5 años). Así comenzamos la vida en la vivienda propia con una cuota mínima de 470 euros.

Finalmente, aprovechamos el período sin amortización para realizar pagos extraordinarios (qué bueno que se tenía la opción) y cuando este terminó, ya no hubo motivo para dividir los créditos. Más bien fue molesto, ya que no había información sobre el saldo durante el año en curso y los extractos debían pagarse tres veces (al menos 45 euros).

Por consiguiente, después de 5 años hicimos una financiación de seguimiento con un solo crédito para todo, renunciando también a la subvención (podríamos haber tenido los 0,7% para el componente de 60k otros 5 años). Pero fue soportable ya que el interés para el crédito de seguimiento pasó a ser 1,4% en lugar del 2,5% anterior. Y ahora podemos ver el saldo online en cualquier momento.

Conclusión: dividir sí, cuando realmente tenga sentido (y solo durante ese tiempo)

Pero también parece que hay personas que dividen aquí: costo de la casa del GU + costos adicionales de construcción en un gran crédito y luego, por ejemplo, para el garaje tomar un crédito adicional, etc. La cocina, por ejemplo, financiarla directamente a través de la tienda de muebles. etc.

También se puede hacer en un banco. Por ejemplo, una parte mayor a largo plazo y una parte pequeña a corto plazo con una amortización más alta. Simplemente déjense asesorar según sus deseos. Pero si no hay capital propio y por eso necesitas tantos créditos, de todos modos es una mala idea, sin importar si participa un banco o varios.

ok gracias por el mensaje!
Estoy preparando las citas con el banco.

Una pregunta más:
¿Puede (y quiere) el banco incluir fondos adicionales en el concepto de financiación? Por ejemplo, subvenciones dependientes del estado, etc. ¿O como promotor realmente hay que aportar todo uno mismo de forma activa?

Siempre que el inicio de la construcción sea previsible - y por lo tanto también los primeros pagos y llamadas - tiene sentido una escisión de una parte (p. ej. 100 TEUR), si el periodo sin comisión de disposición se reduce a 6 meses y esto va acompañado de una reducción de los intereses para esa parte. El resto, por ejemplo, acordar sin comisión de disposición durante 12 meses.