Costos notariales, registro de la propiedad, compra de terreno

¡Buenos días!

Actualmente estamos considerando comprar un terreno. Todo es bastante espontáneo, ya que en realidad queríamos comprar en otro lugar. Sin embargo, allí cada vez es más caro y todos los trámites se están demorando más. Por eso aún no hemos avanzado mucho con la planificación de la casa.

La opción sería comprar el terreno primero y luego planificar. En el mejor de los casos, la financiación sería conjunta.

Por eso pensamos en financiar el terreno de manera flexible y luego ver qué banco elegimos.

Para eso tengo algunas preguntas:

- pagamos solo una vez los costos notariales y de registro en la compra del terreno. Si nos quedamos con el mismo banco, ¿se deben volver a pagar los costos notariales y de registro?
- si luego sacamos el préstamo completo incluyendo el terreno, ¿se deben pagar los 2% de costos notariales sobre el total del préstamo o solo una vez sobre el terreno?
- si se hacen dos créditos con el mismo banco — uno para el terreno y otro para la casa — ¿se deben pagar los costos notariales sobre ambas sumas?

- ¿alguien tiene experiencia sobre si el banco que vende el terreno hace un contrato de compra anticipada y se paga solo cuando se toma el préstamo total?

¡Muchas gracias de antemano!

Por eso se pensó en financiar el terreno de forma variable y luego ver qué banco escogemos.

Por favor, explica qué quieres decir con financiar de forma variable.

El banco con el que cierren el crédito del terreno será inscrito en primer lugar en el Registro de la Propiedad.
Para el crédito de la casa, otros bancos exigirán recargos porque estarán en segundo lugar.

Nosotros también financiamos por separado. En retrospectiva, hubiera sido mejor solicitar desde el primer paso al notario el monto total esperado, en lugar de hacerlo primero por el terreno y luego aumentar para la casa.

Por favor, explica qué quieres decir con financiar de forma variable.

El banco con el que cierran el crédito para el terreno se inscribe en el libro de registro en primer lugar. Para el crédito de la casa, otros bancos exigirán recargos porque solo están en segundo lugar.

Nosotros también financiamos por separado. En retrospectiva, hubiera sido mejor solicitar desde el primer paso ante el notario la cantidad total esperada que pedir primero para el terreno y luego aumentar para la casa.

Me refiero a un crédito variable. Que podemos cancelar en cualquier momento. Aunque es más caro en intereses, no tenemos compromiso.

Pero, ¿hay que pagar al notario el 1,5% sobre toda la casa o solo sobre el terreno?

Hola, no importa cómo se financie (tasa fija o variable), el banco insistirá en una hipoteca. Cuando negocien la financiación total y sea otro banco, se puede o bien cancelar y registrar una nueva (opción cara) o ceder la hipoteca (opción económica). Sin embargo, no valoraría demasiado los costos y los haría depender de la elección del banco. Lo decisivo al final es la oferta del día. Ustedes no tienen influencia sobre la cancelación o el nuevo registro.

Hola, independientemente de cómo se financie (interés fijo o variable), el banco insistirá en una hipoteca sobre la propiedad. Cuando negocien la financiación total y haya un banco alternativo, se puede cancelar y registrar una nueva (opción costosa) o ceder la hipoteca (opción más económica). Sin embargo, no consideraría los costos demasiado altos y los relacionaría con la elección del banco. Al final, lo que importa es la oferta. No tienen influencia en la cancelación o el nuevo registro.

¿Y también tendría que registrarse de nuevo si se permanece con el mismo banco y solo se cambia el crédito?

¿Y también tendría que registrarse de nuevo si se permanece en el mismo banco y solo se cambia el crédito?

Entonces, ustedes tienen las siguientes opciones:
1. Registrar la hipoteca básica solo para la compra = costos bajos para el notario y el registro de la propiedad, costos menores en la cesión a otro banco
2. Registrar una hipoteca complementaria para la construcción de la casa = costos obviamente más altos para el notario y el registro de la propiedad, no es necesaria la cesión a otro banco
3. Registrar la hipoteca en la altura probablemente necesaria incluyendo la construcción de la casa = costos más altos para notario y registro de la propiedad, costos mayores en la cesión a otro banco
Los costos de las variantes a+b juntos son comparables a los costos de la opción 3. En general, no importa cuándo registres qué. Excepción: su presupuesto es tan ajustado que importan 200 € que realmente no tienen.
En algunos casos, puede ocurrir que un tercer banco ni siquiera quiera asumir la hipoteca de su financiador del terreno. Entonces, cancelar + registrar de nuevo.

¿Cómo lo haría yo como banquero? Buscar un banco que les convenga en conjunto. Primero financiar el terreno (no importa si variable o fijo) y lo más pronto posible presentar un cálculo de costos para la construcción de la casa y cerrar la financiación adicional.