Contrato notarial - ¡La cita con el notario es mañana!

Siguiente correo acabo de escribirlo al notario, por favor infórmenme si estoy exagerando o si los puntos mencionados en el contrato notarial están bien. El contrato notarial lo recibí hoy por la tarde a las 17:00, la cita es mañana por la mañana, no se puede posponer porque ya hay otro interesado, por lo que necesito ayuda urgente.

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"Estimados señores,

lamentablemente recibí el contrato notarial por primera vez hoy por la tarde.

La adquisición del apartamento debe efectuarse libre de cargas, es decir, no deseo asumir deudas posiblemente inscritas en el registro de la propiedad a favor de acreedores externos por parte del vendedor.

A continuación tengo las siguientes preguntas/observaciones respecto a los puntos indicados a continuación:


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'La reventa requiere el consentimiento del administrador.'

Observación: En el reglamento de división del inmueble (adjunto) se establece que el consentimiento del administrador para la reventa solo puede ser denegado por causa justificada, las causas justificadas están enumeradas en el reglamento de división. El reglamento de división está adjunto. Esta limitación del reglamento de división (la reventa solo puede ser denegada por causa justificada) debería ser considerada en el contrato notarial en la medida de lo posible.


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'Los derechos mencionados no serán asumidos por el comprador indicado a continuación. La cancelación se solicitará mediante la presentación del certificado de defunción.'

Pregunta: ¿La cancelación la gestiona el notario? ¿Quién asume los costos de la cancelación? ¿Está disponible el certificado de defunción?

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'Ítem nº 3 Hipoteca con título por un monto de XX.XXX,00 EUR para la caja de ahorro para la construcción –
Caja de ahorros de – en
.

Dicha hipoteca mencionada no será asumida por el comprador. La deuda garantizada por ésta del vendedor debe ser saldada simultáneamente con el precio de compra mediante la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad. El notario será encargado de obtener los documentos para la cancelación. El vendedor se compromete a la cancelación y solicitará la cancelación en el registro de la propiedad como lo autorizará la acreedora.'

Pregunta: ¿Qué significa la frase: "como lo autorizará la acreedora"? ¿Significa que en algún caso tendría que asumir la hipoteca? El comprador no desea asumir ninguna hipoteca ni por ende deudas documentadas del vendedor.

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'El vendedor otorga al comprador poder desde la entrega de la posesión para ejercer el derecho a voto por él en la asamblea de propietarios del inmueble. El contrato requiere la aprobación del administrador.'

Pregunta: ¿Por qué necesito un poder del vendedor? Pensaba que el apartamento pasa a ser de mi propiedad, por lo que debería tener yo mismo el derecho a voto correspondiente a la cuota de copropiedad en las asambleas de propietarios.

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'4. El precio total de compra es exigible dentro de los 10 días posteriores a una notificación por escrito de la notaria al comprador mediante envío por carta simple, que se hayan cumplido las siguientes condiciones, pero no antes del *****'

El término "pero no antes del ****" debe completarse de manera realista para que haya tiempo suficiente para que firme el contrato de préstamo, el banco abone el importe en mi cuenta y yo a su vez pague al vendedor.

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'En viviendas puede existir una limitación para el ejercicio de necesidad propia y una obligación de permanencia si el inmueble ha sido o es objeto de ayuda pública.'

Pregunta: No tengo conocimiento de que exista tal ayuda pública y, por consiguiente, una limitación para el ejercicio de la necesidad propia. ¿Es eso así y debe incluirse esta cláusula?

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'd) Persistencia de los derechos reales hipotecarios
Los derechos reales hipotecarios constituidos pueden permanecer vigentes después del cambio de propietario a favor del comprador. Todos los derechos de propiedad y reclamaciones de restitución relacionados con ellos se transfieren aquí con efecto a partir del pago del precio de compra, en todo caso desde la inscripción del cambio de propietario en el registro de la propiedad al comprador. Se aprueba la inscripción correspondiente en el registro de la propiedad.

El vendedor otorga al comprador poder para representarle en todos los actos jurídicos anteriores[…]'

Observación: Los derechos reales hipotecarios, es decir, las deudas documentadas del vendedor, no deben ser asumidos por el comprador.

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Estoy disponible por teléfono en: , por favor llámenme por la mañana respecto a estos puntos. También podemos discutir estos puntos con gusto en persona a las xx:xx el 09.08., según lo acordado asistiré a la cita en el lugar.

Muchas gracias,

Saludos cordiales,

"

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El notario no puede hacer que firmes mañana si recibiste el contrato recién hoy. Hay un plazo de 2 semanas entre la toma de conocimiento y la firma.
Sobre el contenido no tengo nada calificado. Para esas preguntas justamente está el notario para aclararlas.

El notario no puede hacer que firmes mañana si acabas de recibir el contrato hoy. Existe un plazo de 2 semanas entre la toma de conocimiento y la firma.

Hasta donde sé, eso no es correcto.

La nueva normativa es aplicable a todos los contratos de compraventa de terrenos, contratos con promotores, a la constitución de derechos reales de construcción o también a contratos de compraventa de viviendas. Siempre es un requisito que en el contrato participe por un lado un consumidor, es decir, una persona que no compra el terreno para fines comerciales ni profesionales y de quien, por lo tanto, se espera menos experiencia y competencia técnica. Por otro lado, debe intervenir un empresario, que incluye a todos los comerciantes y profesionales autónomos, así como a personas jurídicas como, por ejemplo, las sociedades de vivienda.

En la mayoría de los casos, el consumidor participa como comprador en este tipo de contratos, por ejemplo, al comprar una casa o un piso a un promotor o al adquirir un terreno edificable de una sociedad de terrenos. En ocasiones, los consumidores también pueden actuar como vendedores, por ejemplo, al vender terrenos a una entidad urbanizadora.

En un contrato de compraventa entre particulares no está legalmente establecido el plazo de 14 días. Sin embargo, aquí también es práctica habitual que el notario entregue un borrador con suficiente antelación antes de la protocolización.

Hasta donde recuerdo, el plazo de 2 semanas es solo una recomendación, por lo que no impide en principio la firma. Pero debido a esta circunstancia, el notario tendrá que tomarse más tiempo en la cita, le apetezca o no, para aclarar tus preguntas.

Para algunas de tus preguntas hay explicaciones sencillas, pero por un lado es especulación sin conocer el texto completo del contrato y el objeto y por otro lado poco útil respecto a las consecuencias para ti que tendría un consejo erróneo. Para eso, exactamente para eso, el notario recibe tu buen dinero.

§ 17 Ley de autenticación
[...]
2.
el consumidor debe tener suficiente oportunidad para familiarizarse previamente con el objeto de la autenticación; en los contratos de consumo que están sujetos a la obligación de autenticación según el § 311b, párrafo 1, frase 1 y párrafo 3 del Código Civil, el texto previsto del negocio jurídico debe ser proporcionado al consumidor por el notario que autentica o por un notario con el que el notario que autentica esté asociado para el ejercicio profesional conjunto. Esto debe ocurrir normalmente dos semanas antes de la autenticación. Si este plazo se acorta, las razones deben ser indicadas en el acta.

Hinweis: In der Teilungserklärung

Como la declaración de división está inscrita en el registro de la propiedad; sería redundante incluirlo en el contrato. Pero eso también te lo explicará el notario.

dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind,

Y tus citas parecen estar muy abreviadas.

Pero eso no importa. Al menos no hay nada que el notario no pueda explicarte.