Nueva casa unifamiliar de 140 m² en el sur de Baviera - Evaluación

Hola querida comunidad,

actualmente estamos al principio de nuestra idea de nueva construcción y nos gustaría conocer vuestra opinión sobre nuestras reflexiones. Últimamente hemos estado mucho tiempo ocupándonos del tema de la construcción de una casa y hemos llegado a un cálculo aproximado, que queremos ordenar de forma realista y clara antes de dar más pasos.

Ya tenemos un terreno edificable, por lo que nos acercamos a la idea de dejar la ciudad de Múnich y mudarnos al Hinterland de Freising. Actualmente no hay presión de tiempo. Sin embargo, la situación actual de precios/intereses nos impulsa un poco.

Sobre nosotros:

[*]h34 / m34, casados
[*]1 hijo (2), otro planeado
[*]ambos ingenieros, empleados fijos con convenio colectivo, h/38,5h, m/35h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]neto 6700,-
[*]220,- asignación por hijo, 250,- asignación familiar
[*]actualmente capital propio 80k€, de los cuales aprox. 80-90% para la casa

Costos de vivienda:

[*]alquiler frío actual: 1500,-
[*]alquiler total actual + gastos + electricidad/internet/móvil: 1800,-

Costos de movilidad:

[*]2 coches, pagados, incluidos impuestos, TÜV, reparaciones y gasolina al mes: 360,-

Costos de seguros:

[*]todos los seguros obligatorios + seguro de incapacidad laboral al mes: 200,-

Costos de vida mensuales:

[*]en total aprox. 1000,-
[*]para el niño: 300,-

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos: 7130,- total
[*]Gastos: 3520,- total
[*]Saldo: 3610,-

Nuestro proyecto:

[*]Terreno (disponible): 700 m2 en pendiente (ladera sur) sobre la calle/acceso, parcialmente urbanizado
[*]Casa unifamiliar 140 m2 de superficie habitable con sótano (semiacabado)
[*]1-2 garajes

Nuestra estimación de costos

[*]Costos adicionales de construcción: 80k€
[*]Casa: 550k€
[*]Áreas exteriores: 20k€
[*]Garaje: 15k€
[*]Fotovoltaica: 12k€
[*]Reserva: 70k€

= aprox. 750k€

Debido a la pendiente, contamos con un gasto financiero adicional / costos adicionales de construcción importantes. Queremos aprovechar la pendiente y construir un sótano, y ampliarlo parcialmente hacia el lado de la pendiente para vivir (como otra habitación para la oficina en casa, posiblemente para ampliar más tarde a un piso de inquilinos). Calculamos un precio por m2 de 3200,- (para el sótano menos, en consecuencia). En trabajo propio seguramente se puedan hacer algunas cosas básicas y/o áreas exteriores, pero no contamos concretamente con ello. Damos importancia a un buen aislamiento / calefacción eficiente y queremos al menos fotovoltaica en el tejado. Actualmente no están incluidos subsidios / KfW o similares.

Queremos calcular de la forma más realista posible. Actualmente nuestra tasa de ahorro es aún bastante alta, por lo que el capital propio sigue creciendo. A partir del segundo hijo, sin duda, esto cambiará. Por supuesto, la casa es un sueño que hemos tenido durante mucho tiempo, pero aun así no queremos tener que darle vueltas a cada euro e invertirlo en la casa.

Y la pregunta final: Sin presión de tiempo, ¿cómo valoráis la situación actual respecto a los intereses, costos de construcción, KfW? ¿Esperar o actuar pronto?

¡Espero con interés vuestras opiniones y valoraciones!
¡Muchas gracias y saludos cordiales!

Buenas tardes,

entonces ingresos/monto del crédito está bien.

Las estimaciones actuales, respecto a la situación de los tipos de interés, o la reintroducción de KfW, son difíciles de pronosticar.
KfW-40 Plus aún es posible, se puede tomar como variante de subsidio, y luego hacer el crédito a un plazo de 20 años.

Gracias al terreno (sería interesante saber cuál es su valor), la amortización también debería ser tranquila, es decir, obtener todavía tasas de interés razonables.

Sí, funciona, que te diviertas, ¡adelante! ;)

si no ustedes, ¿quién entonces? mucho éxito

Hola,

entonces sí que es posible con vosotros.
Algunos puntos seguirán siendo demasiado bajos.

El garaje no funciona por 15k en el área de Múnich.

20k para las áreas exteriores es suficiente para el trabajo propio de la terraza, caminos, entrada de la casa, entrada al patio.
Pero es dudoso si podrán hacer todo eso con dos niños pequeños para entonces.
Además, tienen una ubicación costosa en pendiente.
[Para eso has calculado muchos costos adicionales de construcción, así que tal vez encaje en total.]
También considera cosas como un toldo o un techo para la entrada de la casa.

Actualmente estamos pidiendo presupuestos para la fotovoltaica y aquí 12k no están muy generosamente calculados.
Nuestros presupuestos para 7kwp están un poco por encima.
Si quieren también un almacenamiento, de todas formas no es suficiente.

3200€/m² tampoco parece muy generoso para el área rural de Múnich.

En total, tienes un margen de 70k en tu planificación, así que eso debería estar bien.
Pero eso lo verás como máximo cuando tengas ofertas concretas para tu proyecto.

De todas formas, lo veo igual que los demás: si eso no funciona con vosotros, con el terreno disponible, ¡entonces nadie podría construir más!

Como estuve en el banco hace unas semanas, me permito dar mi opinión. En cuanto a la situación inicial respecto al terreno, la edad, etc., es similar a la vuestra. Nuestros ingresos son más bajos y nuestro capital propio un poco más alto. En nuestro banco regional, al que simplemente acudimos directamente, la tasa de interés fue la mejor. Mejor que en los portales comparativos, aunque allí también vimos una tasa muy diferente de ese mismo banco en el resumen. Creo que se debe a las altas comisiones de los portales comparativos o de los asesores financieros. De otra manera no me lo puedo explicar. Sobre los costos no me atrevo a decir nada todavía. Probablemente he calculado demasiado bajo en nuestro caso y actualmente no confío en mi cálculo.