Nueva construcción 2DHH KFW 40, cada una con 150 m² de superficie habitable como inversión

Hola a todos,
aquí se trata de la viabilidad de una casa bifamiliar respetando un marco de costos totales.
El objetivo es un inmueble para obtener rentabilidad por alquiler.
Ingreso efectivo por alquiler menos reserva para mantenimiento y pérdidas por impago aproximadamente 21.000 al año.
Se desea y se requiere una retroalimentación honesta.

[*
¿Quiénes sois?
[LIST]
[*]Verena y Andre


[*]¿Cuántos años tenéis?


[*]28 y 31


[*]¿Tenéis hijos?


[*]no,


[*]¿Estáis planeando tener hijos?


[*]pero en camino T-5 meses y T-3 años


[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente?


[*]Ingeniero
[*]Doctorado, creación de contenidos digitales como sustituto de entrenamientos de presentación


[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, amos de casa, etc...?


[*]empleado
[*]autónomo


[*]¿Cuántas horas trabajáis?


[*]40,
[*]60
[*]

Situación de ingresos y patrimonio:

[*
¿Qué ingresos tenéis (neto)?
[LIST]
[*]aprox. 120.000


[*]¿Cuánto capital propio tenéis?


[*]aprox. 200.000


[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa?


[*]aprox. 30.000

Sumas de ingresos y gastos:

[*
Ingresos totales
[LIST]
[*]120.000


[*]Gastos totales


[*]50.000

General sobre la propiedad:

[*
¿Cuál es el tamaño del terreno?
[LIST]
[*]852m2


[*]¿Cuáles son sus dimensiones?
[*]24x35,5
[*]¿Cuál es el valor estándar del suelo?


[*]110€


[*]¿Construcción nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa?


[*]Nueva construcción 2DHH, tejado a dos aguas 1,5 plantas sin sótano


[*]¿Garajes?


[*]Carport


[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? (superficie habitable / superficie útil)


[*]Superficie habitable aprox. 2x155m2


[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización?


[*]650.000€

Costes de construcción o compra:

[*
Costes del terreno
[LIST]
[*]76680


[*]Costes de urbanización


[*]incluidos en costes del terreno


[*]Costes adicionales de adquisición (Notaría, juzgado, impuesto sobre la adquisición, agente inmobiliario)


[*]5% de los costes del terreno 2.200€


[*]Costes totales


[*]Costes de construcción 300m2 * 1200€
[*]Costes adicionales de construcción 25.000
[*]Entrada + jardín 30.000


[*]Capital propio deducible


[*]30.000


[*]Importe de financiación
[*]355.000 (tras descontar KFW40 287.500 tras el colchón 323.500€]


[*]Colchón del 15% sobre costes de construcción de 36.000

Se va a construir una casa bifamiliar como 2 viviendas adosadas con bloque de cal,
1,5 plantas completas con tejado a dos aguas y cada una con una buhardilla.
Desarrollo del ático en construcción seca.

Construcción en autogestión y con trabajo propio.
El lugar de construcción es Baja Sajonia.
El terreno ya está comprado.
Rendimiento neto por alquiler aprox. 5.2%

Siguiente pregunta.
¿Vale la pena el trabajo por un rendimiento bruto de casi 5,2%?
La demanda está, considero que la conservación del valor está garantizada.
Pero ¿merece la pena todo el trabajo para un rendimiento BRUTO del 5%?

¿Qué opináis?

Costos totales

[*]Costos de construcción 300m2 * 1200€
[*]Costos adicionales de construcción 25.000

¿¿¿Qué???
¿Cómo diablos llegas a esas cifras?
Tanto los costos de construcción como los costos adicionales de construcción deben multiplicarse por 2.

Por lo demás, tú mismo debes saber cuáles son las alternativas de inversión para vosotros. En la libreta de ahorros no hay un 5% bruto....

¿Alguna vez has construido una casa?
¿Es válido el plan de costos?

¿Vale la pena el trabajo por un rendimiento bruto de casi el 5,2%?

No. Una casa unifamiliar como inversión ofrece el peor rendimiento posible.

Costes totales

[*]Costes de construcción 300m2 * 1200€
[*]Costes adicionales de construcción 25.000
[*]Entrada+Jardín 30.000

¿Son solo costes de materiales, verdad? Las dos casas las construís completamente vosotros mismos. Así entiendo el precio. Los costes normales de construcción si se encargan a terceros son el doble.

No. Una casa unifamiliar como inversión da el peor rendimiento posible.

¿Son solo costos de material, verdad? Las dos casas las construyen completamente por cuenta propia. Así entiendo el precio. Los costos normales de construcción con contratación externa son el doble.

No, los costos de material puro son alrededor de 800€ por m2 de superficie habitable, o 270€/m3 de volumen.
Por supuesto, hay costos de mano de obra para algunos oficios, pero la mayoría se construye lógicamente en su totalidad por cuenta propia.
La contratación completa costaría alrededor de 1650€/m2.

Costos totales

[*]Costos de construcción 300m2 * 1200€
[*]Costos adicionales de construcción 25.000
[*]Entrada + jardín 30.000

No, ni siquiera Nds ofrece esos precios ya.

la adjudicación total estaría alrededor de 1650€/m2

1650/m2 lo tuvimos en 2013.
Hoy puedes pedir 2200/m2. Si te cuentan otra cosa, no es real, está incompleto o lo que sea. O es Pampa al cuadrado.