Crédito para nueva construcción - viabilidad, recomendaciones

Hola a todos,

breve resumen de la situación actual:

- Yo, hombre, 26 años, técnico en electrotecnia con contrato fijo y 2.200 Netos (aumento regular)
- mi pareja, 23 años, enfermera en urgencias de un hospital universitario con contrato fijo y 2.100 Netos (aumento regular)
- hijos planeados 1-2, pero todavía tiene 4-5 años de tiempo
- juntos en total actualmente aproximadamente 4.300 Netos
- vivimos ahora en casa de mis padres en un pequeño apartamento independiente y pagamos solo gastos adicionales bajos
- gastos mensuales aprox. 1400 euros
- capital propio actualmente alrededor de 85.000 euros

ahora sobre el deseo:

- terreno en Saarland o en la vecina West-Pfalz (400-500 m² serían suficientes para nosotros)
- casa unifamiliar construida en masa de 1,5 pisos, sin sótano, nada especial, aprox. 150-160 m²
- cuota mensual de 1200-1300 euros => ¿realista???

estado actual:

- estuvimos en la empresa Spektral y elaboramos un presupuesto con precios aproximados:
* 268.000 euros = casa de 162 m², llave en mano (excepto revestimientos de suelo y paredes) como KfW 55
* 10.000 euros = conexiones de la casa
* 15.000 euros = revestimientos de suelo y paredes
* 15.000 euros = áreas exteriores (por ahora nada especial => la mayoría probablemente en trabajo propio)
* 15.000 euros = reserva para trabajos de tierra, particularidades de la cimentación, imprevistos
* cocina y muebles en gran parte disponibles
=> en total aproximadamente 330.000 euros

- estamos buscando terreno en este momento. Aquí queremos mantener los costos adicionales por debajo o cerca de 80.000 euros
- capital propio como dije 85.000 euros, aunque preferiría considerar solo 60.000 euros

=> por lo tanto suma un crédito de aprox. 350.000 euros => ¿realista???

Hasta ahora hemos consultado en Sparkasse y Bank1Saar (Volksbank). La Volksbank ofreció primero la mejor propuesta, de la siguiente manera:

* Crédito KfW 153 a 30 años: 100.000 euros al 0,75% durante 10 años con cuota de 319,83 euros y saldo pendiente de 71.258,19
* Crédito KfW 124 a 25 años: 50.000 euros al 0,75% durante 10 años con cuota de 189,76 euros y saldo pendiente de 32.295,70
* Crédito bancario a 10 años: 200.000 euros al 1,17% durante 10 años con cuota de 700 euros y saldo pendiente de 135.745,69
=> Se ofrece una vinculación de interés a 15 años por 1,57%
=> por lo tanto, después de 10 años quedaría un saldo pendiente de aprox. 240.000 euros

Lamentablemente, no tengo mucha experiencia o conocimientos sobre financiación, etc.
- ¿Tiene sentido una financiación en esta forma?
- ¿Qué se podría cambiar/mejorar?
- ¿A qué bancos más podría acudir?
- ¿Mejor optar por una vinculación de interés más larga en el crédito bancario?

Agradecería mucho cualquier opinión o consejo.

¡Gracias y saludos!

1-2 niños, la mujer luego posiblemente a tiempo parcial después de una breve baja por maternidad => 3300 netos - costos para los niños, que aumentan con el tiempo.

No importa si faltan 2 o 5 años hasta entonces, a menos que el crédito esté pagado en 2-5 años. Eso debe ser considerado.

Ahora, en cuanto a financiación, etc., lamentablemente tengo poca experiencia o conocimiento.
- ¿Tiene sentido una financiación de esta forma?
- ¿Qué se podría cambiar/mejorar?
- ¿es mejor optar por un préstamo bancario con un plazo de interés más largo?

No, la financiación no tiene sentido. Un plazo de interés fijo de 10 años es un riesgo muy alto que no pueden compensar con sus ingresos. En 10 años planean tener niños pequeños. Para la parte que no es KfW, tomen al menos 15, mejor 20 años.

- ¿A qué bancos más puedo acudir?

Prueben con intermediarios institucionales y libres.

Dependiendo de dónde viváis en el Saarland, os puedo recomendar al señor Schmidt de Interhyp (SB o SLS). Y ocúpate más detalladamente de los costes. En Spektral hay (como en otros también) bastantes costes adicionales que no son evidentes a primera vista. Según el lema "El grano pequeño también hace estiércol"... Vas a coger una sensación si vas a otras empresas y luego comparas las descripciones de los servicios de construcción entre ellas.

Estoy de acuerdo con Tassimat. Intentad conseguir al menos una vinculación de tipo de interés de 20, mejor 25 años. Mantener la anualidad lo más baja posible y trabajar con amortización anticipada.

Si los préstamos vencen en 10 años, puede que estéis en peor situación financiera (Fau a tiempo parcial + 2 niños) y los intereses no mejorarán.

Si queréis construir de forma segura, proceded así:
1. Buscar un terreno y seguir ahorrando capital propio
2. Adquirir el terreno y diseñar un plano adecuado para la casa, garaje/cochera
3. Consultar con empresas constructoras con vuestras ideas y el terreno asegurado. Deberíais informaros previamente sobre los costos adicionales. Añadid por ejemplo a los costos puros de la casa y el terreno unos +100,000 EUR, así tendréis más o menos el costo total. Aquí podéis reducir un poco si construís sin garaje o añadir unos euros si el terreno no es plano o presenta otros obstáculos. ¡Un estudio del suelo nunca está de más!
4. Comparad las ofertas. Lo mejor es hacerlo cuando hayáis decidido un tipo de casa y método de construcción (masivo, estructura de madera, etc.). Así se pueden comparar mejor los servicios individuales. Muchas veces también influye la simpatía, si os gusta la empresa (¡no solo el comercial!). Las experiencias personales que os transmitan amigos o conocidos valen oro.
5. Contactad a intermediarios financieros y solicitad ofertas de condiciones. Calculad la cuota que os convenga (máximo 30-35% del ingreso neto como referencia), pero pensad en el plazo total del crédito y que la deuda residual después del fin del periodo de interés fijo siga siendo manejable.

Entre 1 y 2:
La oferta de vuestra Volksbank tiene un periodo de interés fijo demasiado corto y la deuda residual es demasiado alta. Yo compraría el terreno con el capital propio. Luego el terreno se incorpora como capital propio en la financiación. Sois jóvenes, seguid ahorrando algo más. Si en el terreno no hay ninguna obligación de construcción registrada (lo que ya no es tan frecuente), podéis intentar acumular unos 20% de capital propio en fondos líquidos (cuenta de ahorros). Con eso intentaréis obtener un préstamo con un financiamiento inferior al 80% para conseguir buenas condiciones.

En vuestra planificación debéis asegurar que la cuota del crédito puede ser cubierta con el salario del principal sustento familiar para considerar la baja por paternidad/maternidad y el trabajo a tiempo parcial de la pareja.

Consejo: revisad también vuestra solvencia o registros en Schufa Y no firméis nada a la ligera