Vivir y alquilar en DH: Por favor, compartan opiniones/experiencias

Hola,
soy nuevo por aquí, así que primero un breve resumen sobre mí/nosotros. Tengo 36 años, estoy casado y tenemos 2 niños pequeños. Hasta ahora hemos vivido de alquiler en distintas formas por toda la República. Actualmente vivimos en una casa pareada como primera ocupación. Planeamos mudarnos a Baviera el próximo año y queremos finalmente entrar en una casa propia. Debido a los "divertidos" precios actuales, para nosotros la opción más probable es la construcción nueva (aunque solo nos mudaremos en 2023). Estamos acostumbrados a un estándar moderno y yo (todavía) no soy el tipo para una renovación. Además, no puedo estimar los costos por falta de experiencia y contactos.
Ahora tengo la posibilidad de adquirir un terreno. Esto me fue anunciado por teléfono a través de un proveedor de FH. Todavía soy un completo novato en cuanto a las diferentes estructuras de costes, por lo que por ahora solo puedo manejar valores aproximados.
Se presentan las siguientes condiciones:

Terreno: 900m² (posiblemente ampliable), precio aprox. 460 mil € (según la agente inmobiliaria)
Ahora surgen para mí varias opciones:
1. Casa unifamiliar
En construcción prefabricada, según el proveedor aprox. 330 mil €, yo calculo unos 400 mil € (la oferta exacta debe hacerse aún)
+ recargo por riesgo de otros 50 mil €
Inversión total: 910 mil €

2. Casa pareada
Calculo 2x 350 mil €
+ riesgo 150 mil €
Inversión total: 1.300 mil €

Ahora sobre la situación financiera:
Ingresos netos: 5000 € (un ingreso, sin asignación por hijos), mi esposa planea volver a trabajar después de la mudanza, pero no queremos incluir su salario en la financiación.
Capital propio: 260 mil € (máx. 300 mil €) en medios más o menos líquidos. Los 40 mil € extra son en realidad ahorros para mis dos niños (para el viaje mundial que harán dentro de 18 años :)

Nuestra cuota deseada está en torno a 1800 €. Así que muchas ofertas quedan descartadas en la región deseada si queremos acabar antes de la jubilación. También la variante 1 con casa unifamiliar superará esa cuota.

Ahora sobre mi idea con la casa pareada, me gustaría conocer sus opiniones.
Intento financiar los 1.050 mil € restantes con una cuota de aprox. 3000 €. El índice de alquiler en la región es de 8,80 €/m², para 120m² serían unos 1000 € en frío. Debido a la primera ocupación serían probablemente 1200 € (pero luego descontaré 2 meses de renta para mantenimiento y vacancias, por lo que queda de nuevo un promedio de 1000 €). El terreno está a 30 minutos en coche del aeropuerto de Múnich, la ciudad grande más cercana está a 15 minutos. Sin embargo, la zona es absolutamente rural.
Con los ingresos por alquiler podría acercarme a nuestro objetivo real de una casa nueva en una ubicación razonable. El mercado no me ofrece eso actualmente.
Las listas de prestaciones, ofertas, etc., se concretarán en las próximas semanas. Las negociaciones con financiadores fueron sin problemas hasta 800 mil €. La próxima semana preguntaré por un millón. Para ser sincero, no se trata de una rentabilidad mínima de x% con la casa pareada alquilada, sino más bien la posible opción de habitar la casa propia deseada. Que luego para cada niño salga una mitad sería un gran "efecto secundario".

¿Soy un genio o un completo idiota?

¿Tienen para mí consejos valiosos, tal vez experiencias propias, tips o advertencias? Estoy muy agradecido por cualquier impulso.

Saludos
el Matjes

Bueno, considerando que al terreno también se le suman costos adicionales de compra, que la casa adosada parece ser solo un precio de catálogo, donde aún hay que añadir la losa de cimentación y varios extras, así como pintura y revestimientos de suelo. Además, por supuesto, se generan costos adicionales de construcción y se debe acondicionar el exterior, el capital propio se reduce parcialmente por la cocina, muebles y varios otros gastos, y aún no hay un carport en el lugar, tu cálculo aproximado es algo bajo y con errores.
Sin contar la tributación del alquiler.

Con 5000 netos y familia, uno debería poder dormir tranquilo con una cuota hipotecaria.

Los asesores financieros siempre ven todo primero de manera positiva.

No veo tu casa adosada y no sé si eres inteligente o tonto... yo diría más bien ingenuo. Y la ignorancia no es una vergüenza.
Sin embargo, uno debe reconocer su propio umbral de tolerancia o mejor dicho, sus límites financieros.

Bienvenido al foro.

Esto me fue anunciado por teléfono a través de un proveedor de FH.

Inmediatamente suena la alarma llamada negocio vinculado en mi cabeza. Así que ya calcula los costos accesorios de la compra sobre el monto total, no solo sobre el terreno.

¿Cuánto se espera que gane la señora ahora?
1 millón de deudas me parece muy poco saludable en relación con los ingresos, incluso con los ingresos por alquiler.

Sobre la propiedad para alquilar: No solo tienes que dejarla lista para entregar, sino también lista para habitar. Eso cuesta en total más de 450.000€. Simplemente no vale la pena con el alquiler. Lo siento, pero no lo veo venir.

Esto me fue anunciado por teléfono por un proveedor de FH.

Por lo tanto, muy probablemente se trata de una operación vinculada y tienes que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre la casa y el suelo.
UNA casa:
Precio de la casa 330000
Placa base 25000
Costes adicionales de construcción 50000
Revestimientos de suelo/pintura en EL 20000
Mejoras de la casa según especificación de servicios de construcción 25000
Áreas exteriores 20000
Carport más trastero 10000
total: 480000€ más cocina y lámparas

En el DH, todo por 2 (posiblemente 10-20000 menos en costes adicionales de construcción)

Ahora no voy a suponer que solo queréis construir 100 m². Si ahora parto de 160 m², entonces son precios por m² de aproximadamente 2200 € - en Baviera eso definitivamente no es suficiente. Excepto quizás en la región de Hof.

Interpreto la palabra clave "Maklerin" de tal manera que en este caso no solo el terreno existe realmente, sino que también el vendedor sabe de la oferta o incluso la ha encargado, por lo que no necesito señalar las publicaciones que se podrían encontrar aquí con el término de búsqueda "11ant Leerverkauf". Sin embargo, no quiero dar una señal de tranquilidad de inmediato: ofrecer terrenos demasiado grandes a personas cuya solvencia permitiría la oportunidad de negocio (y luego meterles la idea de construir patrimonio / previsión de jubilación como pequeños distribuidores de viviendas) es, en efecto, una gran idea, aunque en mi opinión no para quien se supone debe hacer de constructor. En este sentido, abogo en la cuestión

¿Soy un genio o un completo idiota?

por que consideres por precaución que tus socios comerciales podrían al menos verte como lo segundo :)