Costos de construcción de KfW-Effizienzhaus 40 Plus y posibilidades de financiación KfW

Hola queridos expertos en construcción y propietarios con experiencia

Soy un joven ingeniero de 25 años con planes familiares y con ello ideas de construcción/compra.

Desde hace aproximadamente 1 mes estoy pensando en cómo empezar mi vida con el objetivo de algún día tener una casa.

Se podría decir que tengo 0 conocimientos profesionales respecto a la construcción de casas y financiación.
Para mí hay dos posibilidades:
- Construyo una casa después de encontrar un terreno - Somos aproximadamente 5-10 personas con más de 10-30 años de experiencia en construcción que somos muy hábiles manualmente y podemos hacer muchas cosas por nuestra cuenta.
- Compro una casa ya terminada.

Como muchos jóvenes que empiezan la vida sin herencias dignas de mención, también me preocupo por lo financiero, ya que me describiría como alguien muy consciente de los costos.
Ya tuve una visita a una casa como prueba para saber cómo es una visita de este tipo y en qué aspectos hay que fijarse y después una cita en el banco para "cómo podría comprarme una casa así".

Mi idea es tener una casa con un primer piso (3-4 hab.) + planta baja (4-5 hab.) + apartamento independiente (2-3 hab.) + garaje (2 autos) con algo de jardín. Quisiera alquilar el primer piso y el apartamento independiente al principio y luego si surge la necesidad, usarlos yo mismo.

Estimo que los costos aquí varían según la ubicación, año de construcción, etc., y estarían en un nivel de coste de más de 500 mil euros.

Mi asesor bancario me recomendó ahorrar capital de entre 50-70 mil euros y luego lanzarme a la búsqueda de la casa / proyecto de construcción. También me aconsejó abrir contratos de ahorro para construcción e invertir quizás en fondos para aumentar mi capital. Y me dijo que con una tasa de interés de 1-1.5% ya podría encontrar algo con lo que financiar el resto.

Casualmente encontré en internet los préstamos KfW y vi números y palabras clave muy interesantes. Que ya con un interés desde 0.50% se puede pedir un préstamo de 120 mil euros por vivienda y que hay subvenciones para amortización dependiendo de la eficiencia, Baukindergeld, etc.

Aquí dice concretamente que con una casa KfW eficiencia 40 Plus se obtiene un 25% de subsidio a la amortización y hasta un máximo de 30 mil euros de ayuda estatal. Se obliga a construir acompañado por un experto en energía y también para cubrir sus costes se recibiría un 50% hasta un máximo de 4 mil euros.

Mi pregunta para ustedes expertos es: ¿Cuánto me costaría aproximadamente una casa “primer piso (3-4 hab.) + planta baja (4-5 hab.) + apartamento independiente (2-3 hab.) + garaje (2 autos)” con todo el material energético y tecnología? ¿Alguien podría darme un valor aproximado? ¿O una fórmula práctica?

Estoy hablando desde lo necesario hasta un nivel medio. ¿Me costaría todo esto 300 mil, o 500 mil, o 750 mil o 1 millón de euros? Porque, como dije, como máximo tendría disponible un préstamo de 360 mil euros = 3*120 mil y sería muy interesante saber cuánto tendría que financiar por otro lado.

Espero haber explicado mi asunto de la forma más precisa y “clara y breve” posible

Muchas, muchas gracias, espero ayuda..

Así que estás pensando en una casa para tres familias con aproximadamente 300 m² de superficie habitable, que quieres construir completamente tú mismo y actualmente no tienes ni idea de nada, sino que solo ves una subvención para un nivel energético caro. El nivel más básico o medio ya no es una opción, ya que tienes que invertir un gran esfuerzo técnico por definición.
Como construcción con empresa puedes calcular simplemente 330 m² x 2.500 €. A eso súmale los costes adicionales de construcción + sótano (tus inquilinos necesitarán algún trastero y la técnica de la casa también debe instalarse para tres viviendas) + zonas exteriores + plazas de aparcamiento (con tres viviendas probablemente serán seis plazas y no solo dos en el garaje). Solo la casa sin terreno costará ya siete cifras. Y dado que seguramente no vas a prescindir de los costes salariales (¿quién de “nosotros” tiene suficiente tiempo, ganas y ánimo para construir durante un año o más tu casa multifamiliar simplemente así?), al final la diversión será bastante cara. ¿Quizás ahorras 50 mil € en costes salariales, o 100 mil €, o 200 mil €? Pregunta a “nosotros”, que tenemos experiencia en construcción.
Debería haber ya una buena solvencia = neto desde 4 mil € y capital propio de 200 mil € + X.

En total, te irá mejor y más barato con una casa unifamiliar normal. Ah, ¿quién paga los maravillosos préstamos subvencionados tras el periodo fijo de interés de 10 años, cuando el tipo de interés esté entonces en 3,5 % o 5 %? ¿Qué pasa si la casa de repente no encaja en la planificación familiar o en el nuevo trabajo en otro estado federal? ¿Quién paga la reforma de planta baja y primer piso para convertirlos en una unidad habitacional y qué dice el banco si de repente falta un alquiler? Y si ahora te gusta estar en el jardín y tomar una cerveza con tus amigos, tendrás a dos vecinos más que se quejarán porque hacéis mucho ruido. Y demás.

Un enfoque bonito, pero todavía totalmente ingenuo.

¿Qué préstamo te concede tu banco? Por cierto, el préstamo bancario normal no es mucho más caro (aunque falta el subsidio para amortización).

P.D. Si consigues un inmueble antiguo con la distribución que quieres por el precio que mencionas, o vives en medio de paisajes florecientes o compras un inmueble que necesita rehabilitación.

P.D. Si consigues un inmueble existente con la distribución de espacios que deseas por el precio que mencionas, o bien vives en medio de un paisaje floreciente o compras una propiedad que necesita ser renovada.

Gracias por la respuesta detallada. Siempre es interesante escuchar opiniones desde otras perspectivas e incluso lo opuesto a mis ideas. Mi idea es construir preferentemente en el campo, ya que en general me gusta más lo rural a pesar de la tentadora infraestructura urbana. ¿Lo que mencionaste sobre costos y gastos también aplica para casas prefabricadas/casas de arquitecto?
¿Cómo podría informarme sobre cuánto costaría toda la tecnología para una casa eficiencia 40 plus? En cuanto a invertir mucho dinero en alta tecnología y eficiencia, te doy la razón sin pensarlo mucho. La tecnología y la eficiencia pueden costar bastante dinero. Pero, ¿cómo puedo hacerme una idea de "cuánto"? Al final de la historia debo comparar varias opciones y tomar una decisión. Y creo que lo monetario es el factor principal.

¿Se aplica lo que has mencionado sobre costos y gastos también a casas prefabricadas/casas de arquitecto?

La casa prefabricada es algo más cara que la construida en obra. Las casas de arquitecto se consideran ambas, ya que no podrás comprar una casa terminada y planificada de serie.

¿Cómo podría informarme sobre cuánto costaría toda la tecnología para una casa de eficiencia 40 plus?

Busca en Google y habla con proveedores de casas (para una indicación). Alternativamente, podrías tener una conversación con un arquitecto. De lo contrario, infórmate un poco aquí en el foro, aunque la mayoría de los constructores de casas evitan el esfuerzo por unos pocos euros más de eficiencia que en la vida diaria ni notarás. Prácticamente no notas si construyes para estándar 40 o 55. El comportamiento del usuario es mucho más decisivo que un valor calculado.
En el contexto del alquiler (y aún más si es en el campo), no obtendrás un alquiler más alto por tu inversión. Así que es innecesario; probablemente el esfuerzo sea mayor que el beneficio de la ayuda un poco más alta.

Y ahí creo que el factor monetario es el primero.

Quizás deberías contar un poco sobre tu situación financiera. Si eres un joven ingeniero sin herencia, prácticamente no tienes solvencia. Y con eso, tu idea debería desvanecerse. Porque planificar ahora para dentro de 5 años no tiene sentido. Lo máximo que puedes hacer es empezar a ahorrar capital propio.
Puede sonar duro, pero probablemente es lo correcto, ¿no?

Además, quiero señalar que aunque a menudo se puede construir una casa para dos familias en lugar de una casa unifamiliar, la situación es completamente diferente con tres unidades de vivienda. Por lo tanto, primero debes encontrar un terreno adecuado, presumiblemente en una zona donde también quieras vivir tú mismo de forma permanente.

Escribes de "algún momento" y luego tengo la impresión de que quieres empezar de inmediato. Luego miras las subvenciones, que en parte están terminando (baukindergeld).

Supongo que quieres construir solo y que luego se mude una pareja, ¿verdad? ¿Qué pasa si a ella no le gusta tanto tu casa y prefiere reinventarse a nivel constructivo?

Por lo tanto, aconsejaría primero dedicarse al tema de "construcción de capital propio" y no pasar inmediatamente a la construcción.