¿Entrega de llaves solo después de la aceptación y el pago completo?

Hola,

hemos comprado un apartamento nuevo y ahora se acerca la entrega.

El promotor inmobiliario escribe que ANTES de la entrega debe estar transferida y recibida la totalidad de la última cuota, de lo contrario no habrá entrega de llaves (aún están pendientes la cuota l) 8,4 % "tras la aptitud para la ocupación y entrega simultánea contra la toma de posesión" y la cuota n) 3,5 % después de la finalización completa.

Para la cuota n) recibiremos una garantía bancaria según el contrato de compra por el 3,5 % del precio de compra:

"La última cuota del precio de compra es exigible en el momento de la aptitud para la ocupación y entrega si al comprador se le ha entregado un certificado de garantía que sólo puede ser reclamado por el vendedor tras la finalización completa y la corrección de las deficiencias detectadas en el acta de entrega. El certificado de garantía debe ser emitido por una entidad crediticia conforme a las disposiciones del reglamento de agentes inmobiliarios y promotores."

Sin embargo, tenemos el problema de que hay una lista de defectos relativamente larga y además hay algunos servicios no realizados como por ejemplo:

1 Balcón / hasta ahora sólo membranas de betún
2 grifo de agua exterior faltante en la zona de la terraza (está en la descripción de la obra, el promotor lo olvidó y ahora debe aclarar si aún es posible)
3 zona exterior en la terraza no rellenada
4 puente faltante a la terraza
5 corrección de los defectos según la lista de defectos

Además, la escalera y el garaje subterráneo aún no están enlucidos, el acceso a la casa no está terminado, la zona exterior no está acondicionada, la caseta de basura es demasiado pequeña, etc.

¿Tenemos la posibilidad, además de la garantía bancaria para la cuota n) (que en mi opinión realmente no nos sirve), de retener una parte del dinero, por ejemplo de la cuota l) 8,4 %, para tener un medio de presión, o el promotor inmobiliario podría entonces negarnos la entrega de llaves?

¡Muchas gracias por respuestas útiles!

Saludos
Katrin S.

Aquí el pasaje del contrato de compraventa sobre la aceptación:

VI.

Aceptación, transferencia de posesión

1. Las partes contratantes se obligan mutuamente a la aceptación tras la finalización lista para habitar del objeto del contrato. Esto se aplica a la propiedad común solo en la medida en que se encuentre exclusivamente dentro del ámbito de la propiedad especial del adquirente o le haya sido asignada para uso exclusivo. La demás propiedad común deberá aceptarse tras su finalización completa. Las áreas exteriores y otros trabajos que deban realizarse solo después de la finalización lista para habitar se aceptarán tras su finalización.
Durante la aceptación se realizará una inspección conjunta del objeto del contrato. Se deberá elaborar un protocolo de aceptación en el que se deberán incluir las prestaciones pendientes y los defectos, incluso en caso de desacuerdo sobre los mismos.

2. La posesión y el uso pasan al adquirente desde el momento en que este pueda utilizar el objeto del contrato debido a la entrega. Desde la entrega, así como en caso de uso anticipado desde el inicio de la utilización, todos los gastos, en particular también los impuestos corrientes y cargas públicas, el riesgo de pérdida fortuita y deterioro fortuito, así como la obligación de asegurar el tráfico, pasan al adquirente. El vendedor está obligado a entregar si la aceptación ha tenido lugar y el adquirente ha realizado todos los pagos adeudados en ese momento o los realiza simultáneamente con la entrega, en particular la cuota por la finalización lista para habitar.

Hola Katrin,

¿Tenemos la posibilidad, además de la fianza bancaria para la cuota n) (que en mi opinión realmente no nos sirve de mucho), de retener una parte del dinero, por ejemplo de la cuota l) 8,4 %, para tener un medio de presión, o entonces el BT puede negarnos la entrega de las llaves?

¿Has firmado el contrato según la Ley de Construcción o el VOB?

Saludos cordiales

En el contrato de compraventa aparecen algunos párrafos según el Baugesetzbuch - VOB no aparece en ninguna parte del KV ...

"actuando no en nombre propio, sino en su calidad de director general con poder exclusivo de representación y liberado de las restricciones del § 181 Baugesetzbuch de la empresa ............... esta también no actúa en nombre propio, sino en su calidad de socia responsable personalmente con poder exclusivo de representación y liberada de las restricciones del § 181 Baugesetzbuch de la empresa"

"Para asegurar la reclamación del adquirente sobre la transferencia de la propiedad del bien inmueble vendido, las partes contratantes autorizan y solicitan la inscripción de una anotación preventiva conforme al § 883 Baugesetzbuch a favor del adquirente en la relación indicada de derechos sobre el bien inmueble contractual con rango posterior a las posibles cargas mencionadas en la Sección I en el registro de la propiedad."

"Los apoderados están liberados de las restricciones del § 181 Baugesetzbuch en la medida de lo posible. El poder es revocable y transferible. También es válido para los sucesores universales del otorgante del poder."

"El adquirente declara expresamente su conformidad con que el primer administrador sea nombrado por el vendedor por un período de 3 años y que el vendedor celebre un contrato de administración con este administrador. El vendedor está liberado de las restricciones del § 181 Baugesetzbuch. El adquirente se incorpora a este contrato y, en caso de enajenación, debe obtener también el consentimiento de cada sucesor legal para el mismo."

VI.
Recepción, transferencia de la posesión
1. Las partes contratantes se obligan mutuamente a la recepción tras la finalización lista para la ocupación del objeto contractual. Esto se aplica a la propiedad común solo en la medida en que se encuentre exclusivamente en el ámbito de la propiedad individual del adquirente o le haya sido asignada para uso exclusivo. Otra propiedad común debe ser recibida tras la finalización completa. Las instalaciones exteriores y otros trabajos que deban realizarse solo después de la finalización lista para la ocupación serán recibidos tras su conclusión.
Durante la recepción se realizará una inspección conjunta del objeto contractual. Se deberá redactar un protocolo de recepción en el que se incluyan los servicios aún pendientes y los defectos, incluso si existen disputas al respecto.
2. La posesión y el uso se transfieren al adquirente a partir del momento en que pueda utilizar el objeto contractual en virtud de la entrega. Desde la entrega, así como en caso de uso anticipado a partir del inicio del uso, se transfieren al adquirente todas las cargas, especialmente impuestos corrientes y tasas públicas, el riesgo de pérdida o deterioro accidental, así como la obligación de garantizar la seguridad del tránsito. El vendedor está obligado a entregar cuando se haya realizado la recepción y el adquirente haya efectuado todos los pagos vencidos en ese momento o los realice simultáneamente con la entrega, especialmente la cuota de finalización lista para la ocupación.

Hola Katrin,

En el contrato de compra aparecen algunos párrafos del Código de Construcción - VOB no se menciona en ninguna parte del contrato ...

De antemano – no puedo dar asesoramiento legal aquí, eso está reservado exclusivamente a los abogados en Alemania.

Basándome en los pasajes que tú proporcionaste, no puedo determinar si el contrato de compra se basa en el Código de Construcción o en la VOB. Tampoco puedo hacer una afirmación clara sobre cuál se aplicaría en caso de duda, ya que los tribunales han llegado a diferentes sentencias en casos comparables. En mi opinión, es probable que se aplique la VOB, especialmente porque tú firmaste para transferir la cuota final antes de la entrega de llaves. Esto generalmente significa, lamentablemente, que no tienes la posibilidad de retener la cuota ni de reducir otra más.

Te recomendaría involucrar a un perito como mediador; un abogado solo reforzaría las posiciones en este momento. Además, el perito, por su competencia demostrada, suele tener la capacidad de introducir calma en la relación contractual y así llevar la construcción a un fin satisfactorio para ambas partes. Si te pones en contacto con la Agencia de Energía de BW, te proporcionarán contactos competentes; lo mismo aplica para la cámara de arquitectos correspondiente.

Saludos cordiales