¿Es realista nuestro proyecto de vida de una casa adosada?

Hola a todos,

me gustaría compartir mi idea con la petición de recibir comentarios honestos.

Nosotros (mi esposa y yo) hemos pensado construir dentro de 3-4 años. Como nos gustaría ahorrar costos (¿quién no querría eso?) y al mismo tiempo como seguridad para la vejez, se nos ocurrió la idea de construir una casa doble y alquilar una mitad.

Siguiente consideración:

1. Terreno hasta 150.000 € incluyendo urbanización
2. Casa doble en construcción en bruto hasta 180.000 € a cargo de una empresa constructora alemana
3. Acabados completos hasta 120.000 € de la siguiente manera:
- 4 trabajadores manuales del extranjero (Polonia, en parte familia, con experiencia en construcción) por unos 1500 € brutos por mes (planeo 2-3 meses para los acabados)
- Materiales caros (como azulejos, ventanas, puertas, etc.) también los compraría en Polonia, pero de alta calidad
- Saneamientos me los proporciona un buen amigo que trabaja en un gran almacén de saneamientos alemán, al precio de compra - ahí tomaría productos de mayor calidad
- actualmente estoy pensando en una micro cogeneración
5. Costos adicionales de construcción + perito aproximadamente 50.000 €

En total estaríamos alrededor de 500.000 € para la casa doble terminada. Capital propio 80-100.000 €. El resto KfW + banco. Nuestro ingreso neto actual es alrededor de 5000 € sin la asignación por hijos (3 hijos). Construiríamos en Rösrath (cerca de Colonia) con buena infraestructura.

Podría alquilar una mitad de la casa doble por 1200-1400 € de renta neta sin gastos.

¿Tiene sentido el proyecto? Por supuesto, estas son solo consideraciones generales. Naturalmente tendría que planificar y listar todo en detalle para convencer al banco también.

Espero sus comentarios...

Saludos cordiales
Robert

Pero con una casa adosada solo ahorras una pared que no necesita ser enlucida ni aislada. Y también en el terreno, si solo construyes una mitad.

El banco verá las aportaciones propias con escepticismo.

Creo que no valdrá la pena, dependiendo de cómo sea la financiación.

Creo que construirás tu casa más barato si construyes una casa unifamiliar, con un terreno relativamente pequeño y usas todo tu capital propio para ello.

Hola,

entonces, si realmente puedes alquilar una mitad por al menos 1.200 euros y tienes 100.000 euros disponibles ahora, creo que la idea no está tan mal. Pero me plantearía si

a) tiene que ser una casa pareada o tal vez un apartamento independiente sería más sensato (alquiler más bajo o también costos más bajos) y
b) este tipo de trabajo propio sea realmente sensato/funcione o si deberías invertir un poco más de dinero y dejar que un contratista general lo construya listo para entrar

Quiero decir, si el proyecto al final cuesta 600.000 euros - 100.000 euros como capital propio y recibes 800 euros de alquiler, entonces probablemente tengas una cuota de alrededor de 2.000 euros / mes - alquiler = 1.200 euros (estimación aproximada) - ¡dependiendo del plazo, claro! Eso es un sueño con un ingreso neto de 5.000 euros y un trabajo seguro, quedan 3.800 euros + subsidio por hijos y aumentos salariales. Pero el trabajo propio que mencionas yo lo llamaría "arriesgado" y estoy de acuerdo con backbone23, quien dice que el banco probablemente también vea las cosas así.

Solo algunos pensamientos...

Esto no va a funcionar. Quería hacer mucho yo mismo a pesar de tener 4 trabajadores en la familia, pero ni hablar. Los requisitos de la ordenanza de ahorro de energía y toda esa parafernalia hacen que un proyecto de construcción hoy en día sea tan complejo que necesitas gente que entienda de eso y que lo haga todos los días. En tu situación, la construcción puede durar fácilmente 3 años y al final quizás todavía esté realmente "bien" hecha.
No se deben subestimar cosas caras como la calefacción, para eso necesitas de nuevo al instalador de calefacción. Igual con muchos otros oficios.

Después tendrás "malos" inquilinos al lado y tendrás que renovar costosamente unos años más tarde. ¿Para qué una casa propia si luego te vas a poner "extraños" justo al lado? Desde mi punto de vista personal, una casa adosada es un recurso necesario si realmente debe ser una casa pero los recursos financieros son muy limitados. Con un salario tan bueno, puedes perfectamente comprar una casita sola en cualquier lugar y tener tu tranquilidad.

Para inversiones, mejor un departamento en una zona muy demandada de una ciudad, con administrador de la propiedad y sin trabajo.

Hola y gracias a todos los involucrados,

debo mencionar que tengo un negocio. Mi esposa tiene un empleo fijo y seguro. Sin embargo, dado que estoy mejor cualificado (sector IT), no debería tener problemas para conseguir un trabajo incluso si dejo mi negocio. Mi esposa y yo tenemos ahora alrededor de 35 años.

También consideraría una casa con un apartamento independiente y ya tendría a los inquilinos: mis padres. Pero alquilar ese apartamento independiente a extraños más adelante (ojalá mis padres vivan mucho tiempo) me parece mucho más problemático que una casa adosada, ¿no?

Mientras tenga un negocio, se abren muchas posibilidades fiscales para mí. Además, hasta ahora no he hecho provisiones personales para mi vejez y poco a poco es hora de ello, por eso esta idea de la casa adosada en lugar de un seguro privado de pensión. Claro, aún contrataría un seguro privado, pero en menor medida...

Seguro que mi proyecto también implica muchos riesgos, pero ¡SIN RIESGO NO HAY DIVERSIÓN! El riesgo de inquilinos morosos nunca se puede descartar por completo, pero se puede minimizar en gran medida. Un conocido mío, por ejemplo, tiene como inquilino a un oficial del ejército federal; el riesgo debería ser muy bajo.

Con una inversión de 500.000 € y un pago inicial de unos 100.000 €, la cuota del crédito sería alrededor de 2.000 € mensuales con un interés del 3,5 % y una amortización del 2 % anual; no estoy dispuesto a aceptar una amortización inferior al 2 %. También es una condición para mí poder hacer amortizaciones anticipadas. Por supuesto, también son posibles varios créditos KfW y otros subsidios (por ejemplo, para una micro-CHP).

Estas son, sin embargo, las primeras consideraciones, que aún están siendo optimizadas...

Gracias y saludos cordiales Robert

Hola Robert,

Sin embargo, como estoy mejor cualificado (sector IT)....

En tu profesión, en mi opinión, radica también tu error de pensamiento... construir una casa, en sus oficios, no es comparable con las "normalidades" de IT; en software encuentras muchos programas similares, en la construcción de una casa pagas si no se cumplen los estándares => por ejemplo, requisitos de la ordenanza de ahorro de energía o también la EEWärmG.

No comentaré tus estimaciones de precios;

pero:

- 4 artesanos extranjeros (Polonia, en parte familiares, con experiencia en construcción) por unos 1500 € brutos al mes (planeo 2-3 meses para la ampliación)

No quiero negar que la gente entiende su oficio, sólo que necesitas dos maestros certificados aquí para electricidad y saneamiento, que acepten ambos oficios. ¿A quién crees que encontrarás que dé su nombre a una garantía, por trabajos subyacentes que ni ejecutó ni supervisó?

¿Qué pasa con el cumplimiento de la ordenanza de ahorro de energía => Kfw 70 o menos, que también incluye, por ejemplo, el aislamiento? Después de la finalización de la obra, el estructurista (certificado de ahorro energético) volverá a calcular para ver si los materiales instalados son suficientes.

Construiríamos en Rösrath (cerca de Colonia) con buena infraestructura.

Donde la gente se molesta por tener que llevar GL en la matrícula en lugar de K Hermosa y también cara zona; está una de nuestras casas más bonitas.

Podría alquilar una mitad de casa adosada por 1200-1400 € netos sin gastos.

Eso depende decisivamente de dónde en Rösrath quieras construir.

Saludos, experto en construcción