¿Es posible financiar una segunda propiedad?

Actualmente estamos planificando adquirir una segunda propiedad para uso propio.
Ya poseo una propiedad alquilada de manera segura; en el marco de este post se trata la cuestión de si y en qué medida es posible una financiación adicional.

Familia:
2 personas (34 + 30), sin niños ni animales
Además de la financiación inmobiliaria, no tenemos créditos ni deudas. La Schufa solo muestra entradas positivas sobre nosotros. Vivimos en NRW.

Propiedad 1:
Deuda pendiente aprox. 85.000 euros
Cuota del préstamo mensual, incluyendo una amortización bastante alta: 480 euros
Ingresos por alquiler: 550 euros (sin electricidad ni gas)
No existe retraso en las renovaciones, se realizaron modernizaciones extensas en 2013.

Con los ingresos por alquiler se pueden cubrir todos los costos adicionales como basura, impuesto predial, alcantarillado, limpieza de chimeneas o similares, incluyendo la cuota del préstamo.

La propiedad está alquilada de forma segura y al desocuparla puede entrar un nuevo inquilino muy rápidamente; la demanda de la propiedad existe debido a la ubicación y el precio.

Desde mi valoración propia veo esta propiedad con una financiación sana y también se realizan las provisiones correspondientes (ver abajo en el plan financiero).

Propiedad 2 (queremos comprarla):
Casa aprox. 200.000 euros
Costos adicionales de compra: aprox. 20.000 euros
Capital propio disponible: aprox. 30.000 euros
(La razón del bajo capital propio se debe a frecuentes y costosos viajes alrededor del mundo en los últimos 10 años. Se ha vivido bastante bien.)

La propiedad se financiará al 100%, los costos adicionales de compra los pagamos nosotros mismos. Los restantes 10.000 euros de capital propio se destinan a pequeños gastos o provisiones.

Sobre la propiedad: año de construcción 2000-2005, moderna y renovada. No hay necesidad importante de renovación ni gastos de mobiliario o modificaciones. Se puede entrar prácticamente de inmediato sin costos adicionales.

Ingresos:
Persona 1: 2900 euros netos (+ salario 13)
Persona 2: desde finales de 2014 aprox. 1000 euros netos mensuales (actualmente 0)

Plan financiero:
2900 euros de ingresos
(Persona 2 por ahora no se considera)

(Bloque propiedad 1)
- 480 préstamo inmobiliario propiedad 1
+ 550 ingresos por alquiler propiedad 1
- 60 gastos adicionales propiedad 1 prorrateados al mes
- 200 impuestos sobre ingresos por alquiler propiedad 1
- 200 provisiones voluntarias para propiedad 1

(costos fijos mensuales)
- 20 GEZ
- 40 Pay-TV
- 20 Internet / teléfono
- 35 telefonía móvil
- 50 seguros de responsabilidad civil/protección jurídica/accidentes prorrateados al mes
- 10 impuesto de vehículo prorrateado al mes
- 30 seguro de vehículo prorrateado al mes
- 200 gasolina / billete de tren
- 600 otros (p.ej. alimentación)

= 1505 euros disponibles todavía

No tomo en cuenta el alquiler actual que pagamos, ya que dejará de pagarse al adquirir la propiedad. Para la propiedad adicional calculo:

Propiedad 2:
- 1000 euros préstamo inmobiliario propiedad 2
- 300 euros gastos adicionales propiedad 2 (p.ej. electricidad, gas, agua)
- 100 euros impuestos, etc. para propiedad 2 (p.ej. impuesto predial, basura, limpieza de chimenea)

¿Es posible una financiación de la segunda propiedad sobre esta base? Según mis cálculos quedarían aún 105 euros disponibles + los ingresos adicionales de la Persona 2, que se esperan a partir de octubre aproximadamente. He asignado todas las partidas bastante altas o en mi contra.

Alternativamente, ¿qué opciones existen? Por ejemplo:
- reducción de la cuota mensual para la propiedad 2 a aprox. 800 euros
- reducción de provisiones propiedad 1 hasta que la Persona 2 pueda demostrar un segundo ingreso correspondiente
- reducción de “otros” (costos de vida) en 100-200 euros
- considerar el decimotercer salario en el cálculo, que serían aprox. 250 euros netos más por mes

No se trata de si la financiación está sobre bases sólidas o similar, sino más bien de si esto puede ser aceptado o implementado desde la perspectiva bancaria.

La propuesta de “ahorrar 2-3 años, formar capital propio y luego comprar” no es una opción para nosotros. Según nuestras ideas, la compra y la mudanza deberían realizarse aún este año, si es factible financieramente.

Básicamente no debería haber grandes problemas con la financiación. ¿Cuánto estimas que es el valor de mercado o valor catastral de la propiedad 1? Con eso, posiblemente se podría reducir la tasa de interés del nuevo financiamiento.

Si quieres saber si un banco acepta eso, simplemente pregunta a un banco. O a un intermediario de financiamiento/corredor financiero. Ellos entienden muy bien el tema y dan consejos útiles ANTES de que una consulta de condiciones por parte de un banco manche la Schufa. Todo lo demás es adivinar. Solo: los ingresos de la persona 2 deben provenir de un contrato laboral indefinido, que además debe tener ya 2-3 años fuera del período de prueba. Si existe este contrato, y solo está interrumpido, por ejemplo, por un permiso parental, no debería haber problemas. Pero como no tienen hijos, supongo que el segundo ingreso está "planeado", lo que para el banco significa: no existe y no se contará en el futuro hasta que haya hechos concretos (ver arriba). Sobre la lista de sus gastos: a los bancos no les interesa eso, calculan con cantidades fijas. Por eso, otra vez la recomendación: consulten a un banco/corredor financiero para obtener una información vinculante.

Has planteado un nuevo "problema".

Yo mismo renuncié voluntariamente a mi contrato a finales de 2013 mediante un contrato de rescisión y empecé un nuevo puesto. Aquí finaliza el período de prueba en 3 días, pero ya tengo desde hace tiempo la garantía por escrito de una contratación indefinida tras el período de prueba. El empleador es muy bien valorado y confiable, también desde la perspectiva bancaria.

¿Puede haber problemas para la concesión del crédito porque llevo solo 6 meses en la empresa? Eso sería... muy molesto si tuviera que esperar 2-x años por eso.

@ toxicmolotow: estimaría unos 150.000 euros

Eso puede ser. El corredor financiero nos dijo en su momento que 2-3 años después del periodo de prueba estarían bien. Supongo que se trata de que no quieren ver cambios de empleador demasiado frecuentes. Al igual que los cambios frecuentes de domicilio tampoco causan buena impresión. Pero, como te dije, sólo el banco puede decirte esto con exactitud.
Si dicen que no y no quieres esperar 2 años (más x por el segundo salario): ¿no sería una opción vender la primera propiedad? Al menos así estaría resuelto el problema del capital propio. Los ingresos por alquiler se valoran peor que un "ingreso normal", porque el alquiler puede no pagarse a veces. También ahí el banco tiene sus propias evaluaciones de riesgo, a los que les da bastante igual si dices que tu inquilino es superfiable.
Si me permites recomendar a mi propio corredor financiero: Baufinanzierung Nord. Son al menos serios y ofrecen la información que quieres de forma sencilla y rápida. Sin duda más fiable que la bola de cristal aquí.

bueno, se puede preguntar para hacerse una primera idea de la situación. Tengo una cita el lunes en el banco para la valoración, pero aquí debo asegurarme de que no inicien directamente la consulta a la Schufa. No me gustan todas esas comprobaciones y anotaciones. He usado un poco Google, lo del período de prueba parece no ser un problema. Este ya terminó y por lo tanto estoy contratado fijo. Antes de eso estuve 11 años en la misma empresa. Sin embargo, en el marco del cambio de trabajo también nos mudamos, pero así se cierra el cuadro y se puede explicar bien.