¿Es suficiente el capital propio para una compra de terreno "ciega"?

Hola,

la búsqueda de casas para comprar hasta ahora en la zona (NRW, rural) no ha sido muy exitosa; los precios parecen bastante altos en comparación con las construcciones nuevas de los colegas (por lo que ellos también optaron por construcciones nuevas), la oferta es muy limitada.

Bueno, la opción que no se deseaba realmente, construir de nuevo, está tomando cada vez más protagonismo y con ello también la sensación de falta de previsión.

Ahora los hechos y la base de mi pregunta:

La ciudad vende terrenos urbanizados a buen precio, con unos 50.000 euros incluidos los costos adicionales por unos 650 m² estaríamos dentro.
El capital propio disponible en este momento es de aproximadamente 170.000 euros (con unos 3,6 k mensuales netos + intereses + pagas de vacaciones y Navidad + 2 veces la asignación por hijos, etc.).
El objetivo sería la construcción de una casa unifamiliar sólida con unos 130 m² de superficie habitable, sótano y un garaje, con equipamiento "normal", sin o con una contribución propia insignificante.

Ahora la pregunta, antes de lanzarme a todas las conversaciones con vendedores y bancos: ¿Son suficientes los 120.000 euros restantes después de la compra de un terreno para construir sin mayores problemas una casa unifamiliar media como la descrita arriba y financiar el resto sin grandes problemas? ¿Puedo comprar el terreno descrito arriba con relativa seguridad o es imprescindible tener antes ofertas de construcción de la casa y discutirlas con el banco?***
Por supuesto, preferiría poder separar temporal y conceptualmente las dos operaciones (compra de terreno y construcción de la casa)...

***Sin tener ofertas concretas, estimo en mi (posiblemente ingenua) suposición que la construcción completa de la casa en el terreno entonces disponible y urbanizado costaría aproximadamente 200.000 euros; por lo tanto, habría que financiar aproximadamente unos 80.000 euros.

Hola,

¿Puedo comprar el terreno descrito arriba con bastante tranquilidad o debería tener obligatoriamente ofertas para la construcción de la casa y discutirlas con el banco antes?***

Por cómo se lee y siempre que no tengas "piedras en el camino" en tu información, la compra del terreno probablemente no sea un problema.

Por supuesto, me gustaría más poder separar temporal y conceptualmente las dos operaciones (compra del terreno y construcción de la casa)...

De intuición, estaría de acuerdo, especialmente porque así tendrás tiempo para buscar con calma el socio adecuado para la construcción de la casa y el impuesto sobre la adquisición de inmuebles solo se aplica a la parte del terreno :D Por otro lado, puede que tu banquero te proponga un camino diferente según tu situación (posiblemente también por razones fiscales).

En cualquier caso, siempre te recomendaría una conversación con un corredor de financiación realmente independiente; los banqueros tienden a pensar demasiado en cajas estancas. Te has registrado aquí en el foro con NRW, si no conoces a ningún corredor de financiación, puedo darte una recomendación.

***Sin tener ofertas concretas, estimo en mi (posiblemente ingenua) suposición que la construcción completa de la casa sobre el terreno ya existente y desarrollado costaría aproximadamente 200.000 euros – por lo tanto habría que financiar unos 80.000 euros.

Eso no es del todo correcto: para una casa de una planta tendrías que desembolsar 220.000 euros y para una de dos plantas 250.000 euros; ambos como casas eficientes KfW 70, completamente terminadas y con techo a dos aguas o cadera normal.

Para el garaje siempre te recomendaría un garaje prefabricado, porque ofrece más espacio para el coche y – creo que eso es más importante – es mucho más barato. Aquí hablamos de unos 7.000 euros para 3 x 6 metros y de 10.000 euros para 3 x 9 metros, ambos con puerta seccional eléctrica. Si en cambio se construye el garaje en obra, puedes contar bien con el doble en la cálculo.

Luego vienen los típicos costes adicionales de construcción, algunos extras y seguramente también querrás poner algo de acceso o césped enrollado. Por lo tanto, tu financiación debería ajustarse a los siguientes valores:

Casa 220.000 euros, garaje 7.000 euros, costes adicionales 30.000-35.000 euros y un margen para "x" deseos especiales; para las otras variantes mencionadas anteriormente, correspondiente más :D

Saludos cordiales

¡Gracias por vuestras respuestas!

Para la estimación del precio de la casa partía de la suposición "superficie habitable * 1300 euros" + 30.000 euros de costes adicionales.

Con vuestras indicaciones salen al menos unos 50.000 euros más. ¿Qué base de cálculo utilizáis para ello o qué supuestos son mejores para un cálculo aproximado?

El terreno, si llega el caso, lo compraría por supuesto sin crédito con los fondos propios disponibles y luego vería con qué socio (arquitecto o contratista general) se construye mejor.

@Bauexperte:
Quizás una pregunta tonta, pero ¿qué es un mediador de financiación y en qué se diferencia de un banquero normal?
En la financiación me gustaría, especialmente porque la suma financiada aún no es tan alta, un banco local antes que uno accesible solo por teléfono o correo electrónico. Probablemente con ellos se negocia mejor en caso de problemas. Y prefiero apostar un poco más por la seguridad que por el precio más barato.

Y sí, una cochera prefabricada también era mi plan. En cambio, el césped en rollo no; más bien contaba con algo de tierra vegetal + semillas de césped. En el exterior (terraza, jardín) tampoco tendría problema si se desarrollara “poco a poco”. Solo que no sé si la terraza se puede construir sin problemas después o si es más recomendable hacerla junto con la construcción de la casa.

La próxima semana probablemente tenga aún algunas citas para visitar casas con vendedores y si no surge nada, probablemente me lance a la aventura de construir una casa...

Con tanto capital propio, no me preocuparía en absoluto por el "si", sino por los deseos especiales. El constructor habitual probablemente tenga más bien 60.000 EUR de capital propio.

Hola,

Quizás una pregunta tonta, pero ¿qué es un corredor de financiamiento y en qué se diferencia de un banquero normal?
Para la financiación, especialmente dado que la suma de financiación aún no es tan alta, preferiría un banco local en lugar de uno que solo se pueda contactar por teléfono o correo electrónico. Probablemente se pueda negociar mejor con ellos en caso de problemas. Y prefiero apostar un poco más por la seguridad que por el precio más barato.

Ups, en realidad había supuesto que ya había respondido esta pregunta; lo siento.

Un banquero utiliza exclusivamente el material que le proporciona su empleador. En la mayoría de los casos, un programa específico de la casa a través de una aseguradora cercana al banco o similar. Los programas KfW los evitan con gusto porque no pagan comisión; tú pagas el esfuerzo de tu banquero.

Un corredor de financiamiento independiente analiza exactamente tu situación - profesionalmente y, por ejemplo, fiscalmente. Luego, de los programas de financiamiento disponibles para él, elige la solución óptima para ti, incluidos los medios KfW si son interesantes para ti; no siempre la cuota más baja es la más barata para tu situación privada. Su comisión la pagan los bancos que financian tu proyecto de construcción y: él responde al 100% por errores de asesoramiento.

Un corredor de financiamiento independiente debería - como tu banco - estar disponible para ti a través de vías cortas; no me refería a financiadores por internet ;)

Saludos cordiales

El problema es que esos corredores independientes también ganan su dinero cerrando para ti los contratos que les resultan más rentables. No afirmo que no haya corredores razonables que actúen en interés del cliente, pero no puedo juzgarlo por falta de conocimientos especializados (de lo contrario no necesitaría un corredor). Preferiría un corredor a quien le pague un honorario para que me ahorre la búsqueda, pero que no saque provecho de los contratos respectivos. ¿Pero dónde encuentro algo así? : )