¿Es posible una construcción nueva con nuestras estimaciones de costos?

Hola a todos,

estamos planificando nuestra casa unifamiliar y actualmente estamos evaluando la viabilidad financiera.
Está previsto construir una casa unifamiliar de aproximadamente 135 m² a través de un promotor llave en mano.

La casa básica cuesta aproximadamente 212.000 €
Para servicios adicionales hemos presupuestado aproximadamente 44.000 €
No se planifican costes para las zonas exteriores, ya que este factor de coste nos será regalado por la familia.
Tampoco tenemos costes de terreno, ya que la familia quiere ampliar su parcela y luego nos regalará la mitad.
Solo tenemos que derribar el granero (medidas 11 x 13 m) – para esto estimamos unos 17.500 €.
Para los costes adicionales (infraestructura, excavaciones, conexiones de la casa, topógrafo) estimamos costes de aproximadamente 30.000 €.
Como reserva (aproximadamente 7,5% de la suma anterior) para imprevistos, planificamos unos 23.000 €.

Así llegamos a una suma de préstamo de aproximadamente 326.000 €.

Queremos financiar completamente esta suma y calculamos una cuota de aproximadamente 1.500 €.

Los gastos adicionales para la cocina, revestimientos de suelo y trabajos de pintura los pagaríamos con nuestro capital propio.
Este no es muy alto debido a varias circunstancias, pero la suma será considerablemente mayor para el inicio previsto de la construcción (primavera de 2025).

¿Siguen siendo realistas los costes indicados para la nueva construcción incluyendo el derribo del granero para 2024 o estamos pasando algo por alto?

¡Gracias a todos!

Información general sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? Él 28 años, ella 28 años (aún no casados, planeado)
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Tenéis planeado tener hijos? Posiblemente 1 hijo en 2-3 años
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Empleado comercial / profesora
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.? Empleados y funcionarios
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Él 38 horas, ella normalmente 39 horas

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Él 2.150 € netos, ella 3.700 € netos (no se considera el decimotercer sueldo de 2.150 € ni la participación en beneficios)
[*]¿Cuánto dinero por hijo recibís? 0 €
[*]¿Otros subsidios como prestación por maternidad, baja médica, etc.? - 0 €
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 30.000 €
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 30.000 €

Costes de vivienda:

[*]Alquiler actual con gastos 570 €
[*]Teléfono, internet, móvil 125 €

Costes de movilidad:

[*]Seguro 120 €
[*]Combustible 240 €
[*]¿Tenéis un segundo coche, motocicleta, scooter? Por favor, indicar todos los puntos otra vez. Sí, 2 coches
[*]Financiación hasta 03/25 de 250 €

Costes de seguros:

[*]Seguro de accidentes 13 €
[*]Responsabilidad civil incluyendo animales 19,50 €
[*]Seguro privado de salud 240 €
[*]Seguro de hogar 6 €
[*]Seguro médico en el extranjero 2,50 €
[*]Seguro de dependencia 32 €

Costes de manutención:

[*]Alimentos 550 €
[*]Gastos en restaurante 50 €
[*]Cuidado/droguería 75 €
[*]Ropa 75 €
[*]Animales 250 €
[*]Otros 30 €

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 5.850 €
[*]Gastos totales 2.648 €
[*]Saldo 3.202 €

Los costos de construcción son más que bajos (actualmente un promedio de 3.000€/m² de superficie habitable). Ahí debes revisar con mucho cuidado qué más te espera.

Por lo demás, financieramente están bastante relajados.

No tenemos costes de terreno, ya que la familia quiere ampliar su parcela y luego nos regalará la mitad.

Como la parcela debería inscribirse a vuestro nombre, dependiendo del grado de parentesco quizá se deba pagar un impuesto de adquisición y, especialmente, un impuesto de donación.

La casa básica cuesta alrededor de 212.000 €
Para servicios adicionales hemos presupuestado aprox. 44.000 €

Esto corresponde a unos 1900 euros/m² para 135 m²

Para los demás costes adicionales (instalación, movimientos de tierra, conexiones domésticas, topógrafo) estimamos costes de aprox. 30.000 €.

¿Parcela trasera? Ahí podrían surgir costes mayores de conexión. Y también se necesita una vía de acceso resistente durante la fase de construcción para los vehículos de obra. En la construcción de casas suele incluirse solo una excavación máxima de 30 cm, dependiendo de la composición del suelo podrían ser necesarias también obras de tierra más extensas.

Como el terreno debería registrarse a vuestro nombre, según el grado de parentesco podría ser necesario pagar un impuesto de adquisición y, especialmente, un impuesto de donación.

Eso corresponde a unos 1900 euros/m² para 135 m².

¿Terreno de retaguardia? Podrían ser necesarios costos de conexión más elevados. También se necesita un acceso fiable durante la fase de construcción para los vehículos de obra. En la construcción de casas generalmente solo se incluye una excavación máxima de 30 cm; dependiendo del tipo de suelo podrían ser necesarias obras de tierra más extensas.

Según mi conocimiento, el impuesto de donación no se aplica, ya que se trata del terreno de los padres. Que yo sepa, solo se tendrían que pagar los costos notariales y de registro normales y ningún otro impuesto.

¿Son 1900 euros/m² muy poco realistas para la "prácticamente" construcción pura de la casa?

Nuestra casa estaría en segunda fila.
Para ello he planeado aproximadamente otros 15 metros además de los 15 metros existentes que están incluidos, y me he orientado en los precios de los proveedores y los he tenido en cuenta en la medida de lo posible.
Para Internet/teléfono he pensado en un conducto vacío para hacer que los metros a cubrir sean más económicos.

La entrada tiene un ancho de aproximadamente 3,70 m en el punto más estrecho (área de entrada) y luego se hace más ancha y está aún adoquinada.
Por lo tanto, debería ser transitable para un camión articulado de 40 t (como se exige en la descripción del servicio de construcción).

Solo tengo preocupaciones con la losa prefabricada de hormigón armado de 20 cm y la grúa móvil.
Para ello quería hablar específicamente con el promotor si la ejecución es posible o si resultará más complicada y costosa.

En las obras de tierra están incluidos los 30 cm de excavación y 30 de relleno con grava y compactación.
He hablado con vecinos que construyeron una casa adosada y he estimado groseramente unos 8.500 € para obras de tierra adicionales.

Pero en principio voy a revisar y discutir todo en detalle para ver si falta algo o debe tenerse en cuenta.
Hasta ahora, las obras de demolición y la grúa móvil son mis mayores preocupaciones de construcción.

Según mi conocimiento, el impuesto de donación no se aplica, ya que se trata del terreno de los padres. Según sé, solo se deben pagar los gastos normales del notario y del registro de la propiedad, y no otros impuestos.

Correcto. Y dado que se puede regalar el AV, los costos no son para preocuparse.

¿Son 1900 euros/m² muy poco realistas para la "casi" construcción pura de la casa?

Digamoslo así. En mi trabajo como banquero, no he visto ese precio en los últimos años con mis clientes (son clientes comerciales de construcción que en promedio pagan entre 3.500 y 4.000 €/m²).
Es realista solo con muchísimo trabajo propio. Ni Town & Country ni otros ofrecen precios así (como precio inicial).

Está planeada una casa unifamiliar de aproximadamente 135 m² a través de un promotor llave en mano.

Solo para que sepan: un promotor vende la casa y el terreno como paquete según la normativa de agentes inmobiliarios y promotores. Ustedes construirán con un contratista general/contratista integrador. Probablemente entonces sea un contrato de construcción para consumidores según el código de edificación. Asegúrense de recibir también los documentos e información obligatorios por ley y de no ser engañados con el plan de pagos (dejando de lado las prestaciones "a cargo del cliente").
==> consejo urgente: hagan que un profesional revise la descripción de la construcción y todo lo relacionado (o publiquen información aquí).

¿Quién es el contratista?

Correcto. Y dado que se puede prescindir de la AV, los costos no son dignos de mención.

Digámoslo así. En mi trabajo como banquero, en los últimos años ya no he visto ese precio con mis clientes (son clientes comerciales de construcción que en promedio pagan entre 3.500 y 4.000 €/m²). Realista solo con muchísimo trabajo propio. Ni Town & Country ni otros similares ofrecen esos precios ya (como precio base).

Solo para info: un promotor vende casa y terreno como paquete según la normativa de agentes inmobiliarios y promotores. Ustedes construyen con un contratista general/constructor general. Probablemente un contrato de construcción para consumidores según el código de construcción. Asegúrense de recibir también los documentos e informaciones legalmente requeridos o de no ser engañados con el plan de pagos (sin contar los servicios "a cargo del cliente"). ==> consejo urgente: por favor, hagan que un profesional revise la descripción de la construcción y todo lo demás (o publiquen información aquí).

¿Quién es el contratista?

Hasta ahora estamos interesados en Team Massivhaus del norte de Alemania. Tipo de casa unifamiliar con techo de cadera recortado o tal vez una casa frisona.

Es un buen consejo hacer revisar previamente la descripción del trabajo de construcción y posiblemente también el contrato según el código de construcción. Como acompañamiento de la construcción, queríamos tal vez involucrar al TÜV-Nord para tener una sensación de mayor seguridad.