Revisar la propiedad antes de la compra

Como ya mencioné en el otro hilo, he encontrado un terreno y pronto debería ir al notario. En el terreno hay una construcción antigua (costos de demolición 12T, dos empresas diferentes han visto la casa). No haré un estudio del suelo antes, ya que ya hay una casa en el terreno, y el vecindario está completamente construido. Por lo tanto, no espero encontrar un pantano o algo parecido.

Mi corredor de seguros, que también trabaja en el sector inmobiliario (y también gana dinero con la financiación del terreno y de la casa), dio luz verde después de revisar los documentos del registro de la propiedad. (Por supuesto, se podría decir: podría no importarle. Pero si hay problemas con la edificabilidad, probablemente tampoco podrá facilitarme un crédito hipotecario que supere considerablemente el préstamo del terreno).

Del ayuntamiento tengo la información escrita de que el terreno se encuentra en la llamada "zona interior no planificada", para la cual no existe un plan de ordenación, por lo que la legalidad urbanística se rige por el § 34 del Código de Construcción.

El notario, que es responsable de la venta, también debería tener conocimientos, pero al final puede que tampoco le importe. Él siempre recibe su dinero, ya sea que compre una propiedad en ruinas o un terreno de ensueño.

Ahora estoy pensando si también debería contar con un abogado, que revise de nuevo cuidadosamente los documentos del registro de la propiedad y el contrato de compra. ¿O hay algún otro organismo al que podría dirigirme?

El notario, que es responsable de la venta, debería saber de ello, pero al final también podría importarle un comino.

¿Qué podría no importarle? Sí, el estado del inmueble chatarra o del terreno. Para eso deberías buscar a alguien que pueda conocer tu proyecto así como el terreno.

que los documentos del registro de la propiedad así como el contrato de compraventa

Es tarea del notario revisar que los documentos sean exactos y él redacta el contrato de compraventa.
Mientras un abogado gana dinero mediando y escribiendo cartas donde otros no pueden comunicarse, un notario puede perder su licencia por dar información falsa. Pero bueno: algunos no confían ni siquiera en un notario... pero entonces a un abogado le confiaría aún menos ;)

Un informe geotécnico podría no estar de más. Pocos metros de diferencia pueden marcar una gran diferencia a pocos metros de profundidad, como en nuestro caso. ¿Y cómo queréis excluir la existencia de contaminaciones previas? Al menos esto podríais incluirlo en el contrato de compraventa con una formulación como "El terreno se entrega libre de contaminaciones previas".

Por lo demás: ¿Habéis preguntado en el ayuntamiento si existen antiguos derechos de paso u otros similares sobre la parcela? En el peor de los casos, eso podría arruinarte la financiación.

El registro de la propiedad también debería estar limpio, por supuesto.

Contrata a un arquitecto o ingeniero civil, que también ofrezca asesoramiento en compra de inmuebles, para que evalúe el objeto en una inspección detallada y revise también los documentos relacionados con el objeto.

Esto incluye regularmente siempre una copia actual del Registro de la Propiedad, una copia del registro de cargas, un comprobante de exención de costos de urbanización y todos los demás documentos legales de construcción, planificación y propiedad que puedan implicar cargas y restricciones para el inmueble y su uso futuro por tu parte. Un abogado especializado en derecho de construcción y derecho de arquitectos puede hacerlo en gran medida también, pero con tarifas horarias completamente diferentes.

Además, el arquitecto o el ingeniero debería poder evaluar de manera realista la propiedad existente en cuanto a los costos de demolición y posibles costos especiales de eliminación para materiales de construcción con residuos peligrosos antiguos. Una asesoría de compra in situ de unas 3 horas debería costar bruto entre € 350-400, posiblemente más los gastos de desplazamiento.

Es tarea del notario verificar la exactitud de los documentos y redactar el contrato de compraventa.

El notario también puede autorizar contratos que de alguna manera no son favorables para una de las partes. Está obligado a informar sobre las consecuencias legales, pero en este caso no esperaría mucho de eso. Un abogado revisa el contrato en cuanto al contenido en interés de su cliente. Si eso es necesario en una compra de inmueble, hay que verlo... ¿Qué dice sobre las cargas antiguas, etc.?

Dado que hay ofertas para los costos de demolición, supongo que ya se pueden excluir sorpresas desagradables (amianto o similar).

Aparte de eso: ¡Ver #4!

El notario también puede dar fe de contratos que de alguna manera no son favorables para una de las partes. Está obligado a informar sobre las consecuencias legales, pero aquí no esperaría demasiado. Un abogado revisa el contrato en cuanto al contenido en favor de su cliente. Si eso es necesario en una compra de inmueble, hay que verlo... ¿Qué dice sobre cargas antiguas, etc.?

Como hay ofertas para costos de demolición, supongo que ya se pueden excluir sorpresas desagradables (amianto o similares).

Además: ¡Ver #4!

Sí, debes informarte sobre el contenido, eso es correcto. Sin embargo, según recuerdo, se trataba de la integridad de los documentos. Siempre tengo una cierta desconfianza con los abogados...