¿Cómo estructurar la financiación para la compra / renovación de una casa adosada antigua de 115 m²?

¡Hola!

Estamos buscando información para la financiación de nuestro proyecto planeado.

General:

[*]¿Quiénes sois? Casados M39/W35
[*]¿Tenéis hijos? No. El hijo tiene cuatro patas y pelo
[*]Empleados indefinidos
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Ambos 40 horas/semana

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Juntos tenemos neto a partir de 2025 ~8.000 EUR/mes
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Juntos ~50.000 EUR. ¿Por qué tan poco? Ver texto
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? Primero los costos de compra adicionales por unos ~20.000 EUR. El resto ver texto.

Costes de vivienda:

[*]Préstamo actual ETW: 1350 EUR/mes
[*]Gastos actuales ETW (gastos comunitarios/mantenimiento/gas/electricidad): 750 EUR/mes
[*]Deuda pendiente ETW: 325.000 EUR con intereses del 2,1%. Fijo hasta 2047 con la DKB.
[*]Valor ETW: 350.000 a 400.000 EUR

General sobre el pareado:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 250 m²
[*]Casa antigua de 1922
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? aprox. 115 m² superficie habitable (ático con aprox. 15 m² reserva para ampliar) / 5 m² superficie útil (semi-sótano)
[*]Pareado de dos pisos con tejado a dos aguas. Ático no reformado hasta ahora

Costes de construcción o compra:

[*]Costes adicionales de adquisición (notario, registro, impuesto de compra): 20.000 EUR
[*]Costes de compra: 287.000 EUR
[*]Costes de renovación y/o restauración: aprox. 300.000-350.000 EUR (según estimación del arquitecto)
[*]Costes totales: aprox. 650.000 EUR

He resumido mucho la parte de gastos.
Tenemos un consumo normal de dos adultos, dos coches compactos y económicos de combustión, nada especial.
Con nuestros ingresos no veo problemas básicos con nuestro proyecto.

Entonces, ¿de qué se trata realmente?
Actualmente vivimos dos personas con nuestra mascota en un apartamento antiguo en una ciudad grande del noroeste de Baja Sajonia, que compramos en 2021.
En su momento renovamos el piso con nuestro capital propio con mucho cariño (revoques nuevos, electricidad nueva, calefacción nueva, lijado de suelos, etc.).
Eso consumió mucho del capital propio. Financiar la renovación ahora parecería más inteligente :-)

Las circunstancias de vida/deseos cambian.
Surgió inesperadamente la oportunidad de comprar un bonito, pero muy deteriorado pareado en una ubicación fantástica.
Estamos de acuerdo con el vendedor sobre el precio.
El inmueble debe ser renovado completamente.
Queremos dejar el inmueble completamente nuevo (aislamiento del núcleo, tejado nuevo incluyendo aislamiento, ventanas nuevas, electricidad nueva, aislamiento de vigas de madera, calefacción de techo con agua, bomba de calor). Un asesor energético verificará si podemos alcanzar KFW 85 o incluso KFW 70.
No está permitido aislamiento exterior debido a una orden de protección en el barrio; queremos prescindir del aislamiento interior.
Queremos vender nuestro apartamento en el mismo proceso y consideramos 400.000 EUR realistas.
Así nuestro capital propio también se repondría un poco.

Nuestra pregunta es: ¿cómo construimos la financiación más sensata para ello?
Actualmente vemos las siguientes opciones, pero pedimos feedback/alternativas ya que no tenemos experiencia con BAFA y KFW hasta ahora.
1. Canje de prendas DKB + KFW 124 + KFW 261 ?? EE + pequeño segundo préstamo en DKB.
2. Canje de prendas DKB + segundo préstamo en DKB + subvenciones para medidas individuales por BAFA
3. Préstamo completamente nuevo + KFW 124 + KFW 261
4. Préstamo completamente nuevo para todo el proyecto sin KFW + subvenciones para medidas individuales por BAFA

Bueno.

Un canje de prendas sería para nosotros básico y atractivo, creemos, porque así podríamos mantener el préstamo barato.
Pero para ello tendríamos que vender nuestro piso relativamente pronto, lo que no está garantizado.
Nunca hemos tratado con ayudas KFW.
Las condiciones de KFW 261 suenan muy atractivas. ¿Vale la pena el esfuerzo extra ahora?
¿O deberíamos mejor financiar medidas individuales a través de BAFA?

¡Espero vuestros comentarios!
Si algo no está claro, por favor preguntad directamente.

Yo primero volvería a reflexionar sobre dónde ha ido a parar el capital propio. El piso en propiedad apenas vale más que su hipoteca y tenéis 50.000 € de capital propio con unos ingresos enormemente buenos. ¿Seguro que solo ha sido la rehabilitación del piso en propiedad? ¿Cuánto costó y por qué eso apenas se refleja en el valor? Con ese salario seguramente se puede gestionar de alguna manera financieramente, pero en algún lado debe faltar un punto de gasto. ¿O lleváis solo 2 años con la situación actual de ingresos? Cuestionaos eso vosotros mismos, a mí al final me da igual, pero con la cantidad del préstamo no puede haber un punto de gasto adicional tan enorme. Solo como reflexión: empezasteis a trabajar "tarde", con 28 años, pero aún así son una media de 10 años de actividad laboral. En ese tiempo habéis ahorrado 5-10k € al año aunque podrían haber sido 40-50k €/año.

Moin,

gracias por la respuesta.

El gran rubro secreto en los gastos es relativamente simple: inmuebles + comienzo tardío.

[*]Mi esposa y yo empezamos tarde después de la universidad.
[*]Empecé con 1.2 neto durante los primeros 2-3 años, mi esposa con 1.0 neto en sus primeros 2 años.
[*]Nos han regalado / heredado muchos buenos recuerdos y experiencias, pero no bienes económicos.
[*]Estamos en ese nivel de ingresos solo a partir del próximo año, hasta 2023 fue notablemente menor.
[*]En nuestro apartamento propio y dos más alquilados hemos invertido en los últimos 4 años alrededor de 100.000 EUR a través de costos adicionales de compra, mantenimiento y renovaciones.
[*]Podríamos vender los apartamentos alquilados en 6-7 años libres de impuestos y esperamos entonces una buena ganancia - de lo contrario, los inmuebles ya se mantienen por sí mismos con los ingresos por alquiler.

Y con eso el enigma está en gran parte resuelto.

Volviendo a la pregunta inicial: ¿Qué opción de financiación se debe preferir fundamentalmente y por qué?

Ah, como complemento:
¿Por qué nuestra propia ETW ya no vale lo mismo después de las medidas?
Veo tres factores que se combinan en nuestra contra:

[*]Compramos justo antes del cambio en las tasas de interés.
[*]Guerra en Ucrania y aumento del precio del gas como fuente de energía
[*]La nueva ley de calefacción

Vivimos en un edificio antiguo de antes de 1908 y, en nuestra opinión, lo hemos convertido en una verdadera joya. Pero el tema de la energía era simplemente menos prioritario en ese momento.

Vivimos en un edificio antiguo anterior a 1908 y, en nuestra opinión, hemos hecho de él una verdadera joya.

Entonces sigan viviendo en esa joya, que ustedes mismos han creado.
Si adquieren y restauran la nueva casa antigua, volverán al mismo punto, porque aparecerá en el horizonte otra casa antigua aún mejor.
Sigan viviendo allí y busquen con calma un retiro para la vejez con jardín para la mascota y para ustedes.

Eso ha consumido mucho del capital propio. Financiar la rehabilitación junto con la compra probablemente hoy en día sería más inteligente

es lo mismo. También en una financiación se pone capital propio, y cuanto más mejor. Ustedes lo hicieron al revés: solo financiaron la compra y luego metieron todo el capital propio. Al final da igual.

Surgió una oportunidad inesperada,

Tengo que ser honesto: toda oportunidad inesperada, ya sea que la haya visto aquí en el foro o en otro sitio, o que la haya conocido en el círculo de amigos, es poco pensada y siempre tiene algún truco. La mayoría de las veces la propiedad ha estado varias veces en el mercado inmobiliario por razones poco atractivas o el vendedor está tan despistado o viejo que nunca se ha anunciado oficialmente porque, según los números y el estado, es invendible. Al final parece que solo están pagando por una "ubicación fantástica", el valor económico de la casa en sí se acerca a cero.

Las circunstancias y las cifras no parecen nada atractivas, incluso para alguien que tenga debilidad por trabajos propios, rehabilitaciones y casas antiguas. Aunque son 250 m² de terreno, no queda mucho jardín si se resta espacio para guardar dos coches y la superficie de la casa. Luego está el aislamiento interior. Los 115 m² de superficie habitable pueden ser suficientes, pero ¿vale la pena el esfuerzo si no se ha ganado la lotería?

No preguntaste si deberían hacerlo, ya que tampoco hay datos de comparación sobre cuántos m² habitáis ahora, sin embargo estoy de acuerdo con

Entonces sigan viviendo en esa joya, la hicieron para ustedes.

Si compran y rehabilitan esa nueva casa antigua, estarán otra vez en el mismo punto, porque aparecerá otra casa aún mejor en el horizonte.

Porque para mí es muy dudoso que se pueda considerar un sueño asentarse en una casa adosada con aislamiento interior y 115 m²/250 m².

Sobre la pregunta en sí:
Yo mismo he tenido experiencia con el intercambio de propiedad. La indicación del banco fue: primero vender y ver qué queda. Solo entonces se evalúa el siguiente inmueble para verificar si el banco financiador aprueba un intercambio de propiedades.