Renovación de la casa construida en 1974 / Sus opiniones e ideas

Hola a todos,
antes que nada, un elogio para este fantástico foro. Hasta ahora he podido ver muchas perspectivas e ideas interesantes y aprender bastante. Ahora también quería atreverme a presentar mi proyecto al público.

Queremos comprar y renovar una casa construida en 1974 con 239 m2 + sótano completo. Nuestro presupuesto total, incluyendo costos adicionales de compra y renovación, es de 350.000 euros. El tamaño es ideal para nuestros propósitos (ya que necesito espacio para oficinas) y no es fácil de encontrar en nuestra región. El problema: temo costes de renovación masivos.

Contamos con un arquitecto a nuestro lado y nos sentimos bien apoyados. Sin embargo, creo que sería bueno obtener más opiniones. Según su declaración, se debe hacer lo siguiente:

Aislamiento térmico de paredes + techo
Nuevas ventanas
Revestimiento del frontón
Nueva calefacción
Baños
Pintura + suelos
Costos adicionales incluyendo planificación, etc.

Para proporcionar un poco más de información, aquí están los cálculos del arquitecto y los planos.








En total son 180.000 euros solo para la renovación + 190.000 euros por el precio de compra. Así que estaré en unos 370.000 euros sin lujos, nuevas puertas interiores, sistema solar, imprevistos, etc.

Pregunta: ¿Está la casa fuera de nuestras capacidades económicas o el arquitecto simplemente ha calculado demasiado alto o quizás tenga sentido no realizar todo el programa energético completo? Por supuesto, soy consciente de que siempre se debe ver el inmueble en persona para poder dar una recomendación real. Pero quizás alguien ya pueda decir algo por experiencia con el año de construcción o si los precios por m2 para el aislamiento, etc., son correctos.

Podría aportar trabajo propio en pintura y suelos. No creo que mucho más (quizás aquí y allá tareas de ayudante; pero probablemente ahí termina todo).

Estaría muy agradecido por la mayor cantidad posible de opiniones, ideas y sugerencias. ¿Existen alternativas más económicas a un aislamiento convencional, no bastaría quizás con cambiar solo el quemador de la calefacción, etc.?

Hola,

Queremos comprar y renovar una casa construida en 1974 con 239 m2 + sótano completo. Nuestro presupuesto total, incluyendo los costos adicionales de compra y la renovación, es de 350.000 euros. El tamaño es ideal para nuestros propósitos (ya que necesito alojar oficinas) y no es fácil de encontrar en nuestra región. El problema: temo costos masivos de renovación.

Los planos adjuntos sugieren que fue una antigua consulta médica; muchas habitaciones pequeñas.

Tenemos a un arquitecto a nuestro lado y nos sentimos bien respaldados.

Desde mi punto de vista, es el socio equivocado para valorar un inmueble existente y determinar sus debilidades y necesidades de renovación. Para eso existen peritos que se dedican exclusivamente a este tipo de inmuebles; se forman continuamente y se mantienen al día. Cuesta alrededor de 1000 euros contratar a un perito de este tipo. Con él visitarás el inmueble y luego recibirás un llamado informe de valoración, en el que se detalla el estado y los costos de renovación esperados (con cifras); tanto los urgentes como los que pueden esperar un poco. Renovar no es lo mismo que renovar.

Pero quizás alguien pueda decir algo basándose en experiencias con el año de construcción o si los precios por m2 estimados para el aislamiento, etc., ya son adecuados.

Aunque así fuera, sería una comparación obligatoria entre manzanas y peras, porque cada inmueble es diferente, tiene sus particularidades propias de su época.

Los costos estimados me parecen inicialmente bastante altos, pero es también una casa "decente" la que quieres renovar. Tampoco vería la utilidad de revestir los lados del hastial si de todos modos se va a colocar un SATE junto con un revestimiento de resina sintética.

Pero – ¡es como buscar en la oscuridad! Busca un perito especializado en inmuebles existentes y recorre el inmueble con él; esa sería mi recomendación inicial. También me preocupa que leo que el arquitecto "también" considera la asesoría energética como parte de su encargo – eso suena mucho a ferretería. Y una ferretería siempre significa ofrecer muchas cosas pero no hacer nada de manera consecuente y correcta.

Hay una buena página en internet donde puedes encontrar un perito. Usa la tía Google y busca Federación Federal + peritos independientes; allí puedes elegir regionalmente y hacer una o varias llamadas para ver si la "química" y la "relación precio/rendimiento" encajan. Luego invierte un poco de dinero en un planificador TGA – el perito que elijas seguramente te recomendará un buen contacto; así podrás estar seguro de elegir el generador de calor adecuado y su dimensionamiento para el inmueble existente; quizás también tiene sentido mantener la caldera de gasóleo. Luego todavía necesitarás a tu arquitecto – al fin y al cabo, los distintos oficios deben ser licitados; pero al menos sabrás exactamente qué debe hacerse primero y qué puede hacerse después. En mi opinión, muy bueno para una financiación próxima.

Saludos, experto en construcción

Hola experto en construcción,
gracias por tu respuesta.

La casa se utilizó como despacho de abogados y vivienda privada; algo así es como nosotros también lo implementaremos. Por lo tanto, todo puede mantenerse tal como está en cuanto al espacio.

La idea del perito es buena, pero todo lo que describiste como forma de trabajo, ¿no fue justamente lo que nuestro arquitecto hizo con nosotros? Tuvimos una visita al objeto junto con él, él revisó todo y lo anotó. Después hubo un informe de valoración y una recomendación sobre las medidas de rehabilitación óptimas. Lo que también se puede dejar de lado inicialmente y qué concesiones son posibles queremos discutirlo ahora en la segunda visita al objeto; para eso espero recibir impulsos de ideas a través del foro. Así que tipos alternativos de aislamiento, ideas para ahorrar dinero, etc.

Los frontones ya están revestidos y tras el aislamiento se volverán a revestir para protegerlos de la intemperie. ¡Pero buena pregunta de tu parte! Al fin y al cabo el revestimiento costará nada menos que 12,000 euros; ¡quizás se pueda ahorrar eso! Definitivamente lo mencionaré.

Por cierto, tal vez transmití mal que el arquitecto "también" considera la asesoría energética como parte de su encargo. La asesoría energética fue la parte más importante de su consultoría y además está certificado por la KfW. Sin embargo, me pondré en contacto con un perito aquí en el lugar y consultaré los costes. Una cantidad de 1,000 a 2,000 euros puede estar bien invertida en un volumen total de 350,000 euros y, si no me equivoco, ¿el honorario de un arquitecto se calcula en función del importe de la construcción o rehabilitación, no es así?

Sin embargo, espero recibir más ideas, propuestas y experiencias.

Hola,

Una cantidad de 1000 - 2000 euros puede estar bien invertida en un volumen total de 350 000 euros

¡También lo veo así!

y si no me equivoco, el honorario de un arquitecto se calcula según el monto de construcción o renovación, ¿no?

Correcto.

Saludos, experto en construcción

Hola, ¡Freelancer!

No se puede decir mucho más de lo que escribió Bauexperte. Sin una inspección local, cualquier declaración sobre los costos y las posibilidades es más o menos inútil. Aunque yo mismo he renovado/saneado una propiedad que en su mayor parte es de 1978, difiere tanto en muchos aspectos de tus valores que resulta inútil querer compararlos.

Pero lo que me llamó la atención de inmediato es el tema de las oficinas en la casa. Originalmente también lo tenía planeado (soy autónomo), pero no lo llevé a cabo siguiendo el consejo de mi abogado/asesor fiscal, porque podría haber problemas fiscales con la deducción de los costos de construcción/renovación o hay que tener en cuenta algunas cosas (por ejemplo, los pagos de alquiler de la empresa al privado).

Si ya has tomado la decisión por este camino o por esta propiedad, solo puedo recomendar que consultes estas preguntas con un asesor fiscal. Tampoco se puede discutir esto de forma general en el foro, al igual que la renovación, porque muchas cosas dependen de tu situación personal.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola Dirk,
sí, es cierto. Bien que lo hayas mencionado de nuevo. Privado y negocio bajo un mismo techo tiene algunas trampas inesperadas; especialmente si luego se quiere vender la casa, etc. Pero también nos hemos coordinado con el asesor fiscal.

Sobre el tema de la renovación, es una pena que haya tan poco aporte. Simplemente me habría imaginado que se podrían recibir ideas para luego discutirlas con el arquitecto - factibilidad, etc. ¡Pero aún así muchas gracias por las respuestas!