Compra de casa y división con varias partes

¡Hola!

Sintiendo que ya voy un poco tarde a los 40, finalmente estoy planeando con mi familia (esposa + 3 hijos) comprar una casa.
Nuestros deseos (ubicación en las afueras o aislada en el rural de Schleswig Holstein, terreno grande, pero no completamente solos) coinciden en gran medida con los de mi mejor amigo + pareja, y otra familia más (también con 3 hijos).
En qué configuración nos uniremos (las tres partes o solo dos de ellas) aún no está decidido; por ahora estamos principalmente investigando qué hay, cuánto cuesta y dónde están los inconvenientes...

El mayor problema que hemos encontrado hasta ahora es encontrar una propiedad adecuada. El suelo edificable en general no parece estar muy abundante y las propiedades del tamaño que buscamos son bastante escasas.

A menudo hay granjas con anexos; hace poco vimos una propiedad realmente bonita.
En ese caso concreto, nos dijeron inmediatamente que el anexo solo podía usarse para fines comerciales.
Registrar un negocio para ello no sería problema y, según el agente inmobiliario, a nadie le importaría si alguien vive allí también. Pero si más adelante se separan (lo cual es posible y debe considerarse), entonces no se podría vender en igualdad de condiciones: la parte del terreno con la casa valdría mucho más que la parte con la propiedad comercial, ¿no?

Mis investigaciones sobre este caso concreto todavía no han dado resultados, por lo que aquí va la pregunta concreta:

1. ¿Existe alguna estructura concebible para adquirir la propiedad en conjunto, de manera que ambas partes no sufran pérdidas de valor en caso de reventa?

Otras preguntas que surgen sobre el tema:

1. ¿Cuáles son las ventajas/desventajas decisivas de una GBR frente a una solución de copropiedad en partes indivisas?
No solo debería regularse la división entre las familias, sino también entre las respectivas parejas matrimoniales/de hecho.
2. ¿Cuál es exactamente la diferencia entre división ideal y división real de una propiedad?
3. ¿Qué dificultad tiene convertir una casa que no está pensada para dos partes en divisible, es decir, obtener un certificado de independencia?
¿Qué debe incluirse necesariamente, qué tan difícil es conseguir las autorizaciones correspondientes y qué trampas existen?

¡Gracias de antemano por su opinión!

OK, empiezo:

2. ¿Cuál es exactamente la diferencia entre la división ideal y la división real de un terreno?

En la división ideal, las personas individuales se convierten en propietarios de partes determinadas del terreno. El terreno se registra en el catastro bajo un número de parcela y en el registro de la propiedad en una hoja de registro. O se divide según la WEG, catastro y registro de la propiedad como de costumbre, además cada propietario obtiene su propia hoja de registro en el libro de propiedad de viviendas. La separación es entonces un poco más sencilla, ya que existe una declaración de división vinculante.
En la división real, la parcela se divide en dos o más parcelas por medición local en el catastro, de modo que las nuevas parcelas pueden inscribirse en hojas de registro propias.
Sobre el punto 1 y 3 no puedo decir nada, salvo que para mí sería demasiado complicado. IMHO solo en la división real se es verdaderamente independiente, al menos en lo que respecta a la financiación y la reventa. En qué medida uno se vuelve dependiente en términos de derecho de construcción debido a cargas constructivas o debe hacerlo, depende del terreno (por ejemplo, acceso) o de los planes concretos (por ejemplo, elementos comunes en casas pareadas o casas adosadas).

En el caso concreto, sin embargo, se afirmó de inmediato que el edificio anexo solo podía usarse con fines comerciales.

Se podría preguntar a la autoridad. En la zona exterior, vivir o uso comercial sería igualmente problemático, siempre que no se trate de agricultura o silvicultura. En ese caso, un cambio de uso podría ser posible en determinadas circunstancias.

La parte del terreno con la casa es entonces claramente más valiosa que la parte con la propiedad comercial, ¿no?

Depende mucho del caso individual y, por lo tanto, no se puede responder de forma general.

¿Existe alguna estructura concebible para adquirir la propiedad conjuntamente, de manera que ambas partes no tengan que aceptar una pérdida de valor en caso de una reventa?

La pérdida de valor generalmente surge cuando se debe vender. Eso inicialmente no tiene mucho que ver con la titularidad.

Aparentemente estás considerando formar una especie de sociedad de vivienda, que luego actuará como titular y operadora de la casa y el terreno. Con eso trasladas los riesgos, pero no los aseguras. Una posible disputa entonces será sobre la sociedad y, por ende, de nuevo sobre la casa. También piensa en los cambios en la financiación con una estructura societaria. ¿Qué impacto tiene eso en las condiciones de financiación y los impuestos? ¿Qué pasa con la intención de lucro y los costos generales? Es algo más complejo y no puedo darte un consejo serio aparte de una valoración general: aléjate de eso si necesitas financiación y no tienes una carga fiscal alta propia.

Si no necesitas financiación, simplemente puedes comprar la casa y el terreno y dejar que tus amigos vivan pagando alquiler.

Perdón por la respuesta tardía...

Lo del valor de depreciación estuvo expresado de manera un poco torpe.

Se trata concretamente de la siguiente situación (potencial):

La parte A + la parte B encuentran un conjunto con un terreno de 3000 m², así como dos casas individuales por 600.000 EUR.

La casa A está autorizada como vivienda, la casa B como propiedad comercial.

La parte B podría sin problema registrar un negocio y utilizar la casa B.
(al menos según la información de un agente inmobiliario: "No le interesa a nadie si viven allí mientras haya un negocio registrado").

El terreno se divide exactamente a la mitad (una división real no es posible, por lo que es una división ideal/GBR).

Después de 10 años de convivencia pacífica, la parte B se ve obligada a mudarse al extranjero.

Aquí se pone interesante:

¿Puede la parte B vender su parte del terreno, que incluye la casa B, por 300.000 EUR? ¿O ahora esa parte vale mucho menos (porque es solo propiedad comercial y no está autorizada como vivienda)?

No entiendo bien por qué la parte con la propiedad comercial no podría simplemente venderse de la misma manera:

A una parte C amable, que también registre un negocio y se alegre con la casa B y la mitad del gran terreno...

Bueno, dejando eso de lado, claro está, que podría llevar un tiempo encontrar a alguien adecuado...

Aparte del hecho de que una unidad es un local comercial, las casas también tienen valores muy diferentes debido al año de construcción, superficie, estado de conservación, etc.
Por lo tanto, antes de la compra se debe determinar mediante un informe de valoración cuánto valen respectivamente las mitades de los terrenos. Cada uno pagará su parte de 600.000 € exactamente en esa proporción. Eso nunca será 50:50.
Más adelante, en una venta, la Parte B puede pedir tanto dinero como el mercado ofrezca. Ya sean 400.000 o solo 200.000, más o menos que el precio de compra, eso depende de muchos factores y de la evolución general del valor y del estado futuro del inmueble.

La Casa A está autorizada como vivienda, la Casa B como propiedad comercial.

Ahí es donde empieza: ¿Qué significa "autorizada"? ¿Y quién la ha "autorizado"?

al menos según la información de un agente inmobiliario "A nadie le importa si viven ahí dentro, mientras haya un negocio registrado ahí"

Tiene razón. A nadie le importa. Pero tal vez a la oficina de construcción, al cuerpo de bomberos, a la aseguradora del edificio y con toda seguridad la situación legal interesa a un comprador futuro.