Financiación para la construcción de viviendas - Evaluación del marco de financiación para la construcción de viviendas

Hola foro,

con este hilo me gustaría aprovechar vuestra experiencia en el área del marco financiero. Como familia de cuatro miembros llevamos tiempo buscando y hay varios terrenos para construir en vista, aunque todavía de forma vaga. Pero para estar debidamente preparados, nos gustaría estimar cuáles son finalmente nuestras posibilidades financieras.

Generalidades sobre vosotros

[*
¿Quiénes sois? - Nico y familia de NRW
[*]¿Qué edad tenéis? - 37 (m) y 34 (f)
[*]¿Tenéis hijos? - sí, dos hijos (2 años y 4 años)
[*]¿Tenéis planes de tener más hijos? - la planificación familiar está cerrada (no se planifican más permisos parentales/pérdidas salariales)
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? - consultor IT y administrativa
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.? - ambos empleados fijos
[*]¿Cuántas horas trabajáis? - 37 horas jornada completa y actualmente 17 horas jornada parcial



Situación de ingresos y patrimonio


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? - mensual fijo 5.560€ y 1.180€ (neto), bonus anual extra de unos 3.000 - 10.000€
[*]¿Cuánto se recibe por asignación por hijos? - 510€
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? - ninguna
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? - 350.000€ (casi totalmente disponible a corto plazo)
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? - 300.000€ inmediatamente, la mayor parte del resto para reserva



Situación de gastos


[*]Vivimos una vida despreocupada, cuidando que la inflación del estilo de vida no se dispare, pero sin renunciar a todo.
[*]Tenemos una visión muy clara de nuestros gastos porque llevamos años registrándolos en un libro de cuentas familiar.
[*]Adjunto los resultados en nuestras categorías para todo el año 2024 y como valores mensuales promedio.






[*]Los gastos incluyen todo completamente (posiblemente algunos conceptos no están categorizados perfectamente).
[*]La atención infantil recientemente es sin copago, pero en 3 años probablemente volverá a aplicarse por la atención durante el mediodía en la escuela (200-300€ mensuales).
[*]Como ahorro adicional que también habrá que tener en cuenta para futuros créditos inmobiliarios, establecería 300€ mensuales como tasa de ahorro para coches nuevos (actualmente dos coches, uno nuevo pagado en efectivo y un coche usado de edad media).



Resumen de ingresos y gastos


[*]Ingresos totales - 7.250€ mensuales
[*]Gastos totales - 4.630€ + 300€ ahorro para coche = 4.930€
[*]Saldo - 2.320€
[*]De ello suma de alquiler frío y ahorros prescindibles - 1.250€ alquiler frío
[*]Superávit sin el alquiler frío - 3.570€



Actualmente no existe un plan concreto para la casa, ya que sin terreno no tiene sentido. Sin embargo, esperamos que pronto haya oportunidades para adquirir un terreno urbano y queremos estimar el marco financiero. Nuestras suposiciones/cálculo son las siguientes:

Expectativas y necesidades para la casa


[*]Aproximadamente casa unifamiliar de 150m² sin sótano, plano estándar con 2 habitaciones infantiles y una oficina, carport con trastero, construcción sólida con tejado a dos aguas, "acabado medio"
[*]En la cálculo se incluyen los habituales trabajos propios (pintar, suelos, ajardinamiento más adelante)



Estimación aproximada costos de construcción


[*]Precio base casa: 3000€/m² * 150 = 450.000€
[*]10% gastos adicionales construcción: 45.000€
[*]Carport: 20.000€
[*]Cocina/mobiliario: 20.000€
[*]Instalación fotovoltaica: 15.000€
[*]Áreas exteriores: 40.000€
[*]Coste total vivienda: 450.000 + 45.000 + 20.000 + 20.000 + 15.000 + 40.000 = 590.000 €



Costos del terreno


[*]Aquí tenemos nuestra gran interrogante, porque vemos aquí la mayor palanca. En "nuestra" ciudad probablemente habrá terrenos más pequeños y baratos para casas pareadas, así como terrenos un poco más grandes para casas unifamiliares.
[*]El rango estará entre ~100.000€ para ~320m² para una casa pareada y 215.000€ para 550m² de casa unifamiliar.
[*]En ambos casos el espacio/necesidad de vivienda es comparable y supongo que una casa pareada no supondrá grandes ahorros fundamentales frente a una unifamiliar. El terreno de la unifamiliar será más grande y costoso en compra y probablemente en exteriores debido a su tamaño.



Costos totales y consideraciones de financiación


[*]Caso máximo: terreno "grande" para casa unifamiliar
[LIST]
[*]590.000€ coste de casa + 215.000€ terreno = 805.000€ - 300.000€ capital propio = 505.000€ importe del crédito
[*]Estimación financiación: 505.000€ a ~3% interés con 3% amortización = cuota aprox. 2.500€, plazo 23,5 años
[*]Respecto al superávit mensual sin alquiler frío (ver arriba), quedarían 1.070€ mensuales después de pagar la cuota.


[*]Alternativa: terreno "pequeño" para casa pareada


[*]590.000€ coste casa + 100.000€ terreno = 690.000€ - 300.000€ capital propio = 390.000€ importe del crédito
[*]Estimación financiación: 390.000€ a ~3% interés con 3% amortización = cuota aprox. 1.900€, plazo 23,5 años
[*]Respecto al superávit mensual sin alquiler frío (ver arriba), quedarían 1.670€ mensuales después de pagar la cuota.

Nuestras reflexiones

[*]En ambos casos (terreno grande vs. pequeño), creemos que podríamos manejar la financiación de forma sólida y mantener un colchón mensual suficiente. La carga con el crédito mayor no es poca, pero consideramos que es asumible.
[*]No hemos incluido hasta ahora el bonus anual (no garantizado pero básicamente fiable) ni posibles subidas salariales. Sin embargo, no se esperan grandes incrementos salariales (compensación de inflación sí, pero no saltos importantes, ya que no se busca avanzar más en la carrera laboral).
[*]Somos conscientes de que la financiación se basa principalmente en el alto salario del hombre y dependeremos de este ingreso.

Preguntas para el foro

[*]El post ya es muy detallado y largo, pero esperamos haber proporcionado de primeras toda la información esencial.
[*]¿Son razonables y plausibles nuestras consideraciones y datos? ¿Veis algo llamativo que no encaje?
[*]¿Son plausibles nuestras suposiciones sobre el costo de construir casa en NRW?
[*]¿Qué opináis sobre la financiabilidad de las variantes? ¿Está todo bien o somos demasiado optimistas?

Saludos, Nico

En el marco de la regla 1/3 no deberían superar los 2175€ de cuota de crédito. Los niños crecen y necesitan más dinero...

El colchón para la construcción de la casa y los costos adicionales de compra faltan, pero tampoco veo problemas con eso. Déjenlo aprobar por Dr. Klein o alguien similar y adelante.

En el marco de la regla 1/3 no deberían superar una cuota de préstamo de 2175€. Los niños crecen y necesitan más dinero...

La carga mensual ya es alta, también lo vemos así. Probablemente la "regla" ya no se pueda cumplir a menudo con los precios actuales de construcción y financiación, ¿no? Sin embargo, al controlar nuestros gastos, con una cuota en el rango de 2500€ todavía nos sentiríamos medianamente cómodos.

Falta el margen para la construcción de la casa y los costes adicionales de la compra, pero con eso tampoco veo problemas. Dejad que Dr. Klein o alguien similar lo apruebe y adelante.

Al comprar un terreno municipal independiente, los costes adicionales de compra solo se aplican al terreno. Estos ya los he incluido en el rango de precio mencionado arriba de 100.000 - 215.000€. Tienes razón con el margen para la construcción de la casa, lo incluiré en los costes de la casa (hasta ahora solo había planificado un pequeño margen reteniendo capital propio).

Debería estar bien.
Tu esposa puede en el peor de los casos aumentar un poco más tarde. Yo también trabajo solo 30 horas a la semana para poder manejarme con 2 niños en edad escolar. Eso va bastante bien.
La [OGS] realmente no cuesta tanto. Nosotros pagamos en NRW (Recklinghausen) 185€. Además está la comida. Las actividades extracurriculares de los niños suelen ser más costosas y los regalos se vuelven más caros. Pero creo que ustedes pueden manejar eso fácilmente. Para eso no necesitan ropa tan frecuentemente.

¿Son comprensibles y plausibles nuestras consideraciones y datos? ¿Ven alguna anomalía que no encaje?

En principio todo está bien.

¿Son nuestras estimaciones generales para los costos de construcción de viviendas en NRW más o menos plausibles?

No solo para NRW son plausibles.

¿Cuál es su evaluación sobre la financiabilidad de las variantes? ¿Todo OK o lo vemos demasiado positivo?

Si con algo más de 7k netos no puedes pagar una cuota de 2,5k (sin siquiera considerar la variante más barata) o, al revés, si 4,5k no te alcanzan para cubrir de forma razonable tu sustento, tienes un verdadero problema de gastos.
Todas las entidades bancarias buscan relaciones como la tuya y te reciben con los brazos abiertos.
- expectativas razonables para la construcción de la casa (tamaño/costos)
- muy buen capital propio
- ingresos superiores a la media y cuota de financiación moderada

¡Adelante!