¿Costos de construcción de casa realistas? ¡Por favor, una evaluación!

  • Erstellt am 09.12.2012 13:55:34

Carsten82

09.12.2012 13:55:34
  • #1
Hola a todos,

me consideraría más bien un aficionado en temas de construcción, pero nosotros (mi esposa y yo) tenemos previsto construir (mandar construir) una casa unifamiliar independiente en RLP el próximo año. La superficie habitable (planta baja y planta superior) debe ser de aproximadamente 155 m² y además habrá un sótano. Ahora tenemos una oferta de una empresa con muros prefabricados Liapor y nos cuesta evaluar si los costos son realistas. La empresa generalmente solo realiza la estructura básica refinada, pero también ofrece la casa lista para entrar.

La oferta que tenemos es la siguiente:

Estructura básica refinada - incluye:
155 m² de superficie habitable más sótano (bóveda blanca)
Ventanas (triple acristalamiento, unas 20 unidades, unos 30 m², todas con persianas eléctricas)
Estudio del suelo
Sótano con bóveda blanca
Techo incluyendo aislamiento
Escaleras de hormigón
Chimenea (independiente del aire de la habitación)
Preparación para la técnica del edificio (tubos vacíos y unas 130 cajas vacías)
Servicios completos de arquitecto e ingeniero, así como dirección de obra

Esto costaría 198 mil € - espero haber incluido todos los puntos esenciales.

Para una casa llave en mano se incluyen las siguientes partidas (que en cada caso se describen por separado - son por tanto estimaciones del asesor):

Electricidad 10 mil €
Calefacción (gas de condensación con solar y suelo radiante (también en el sótano)) 23 mil €
Instalación sanitaria (instalación en bruto y acabada) 12 mil €
Solado de hormigón 6 mil €
Aislamiento térmico completo (14 cm MW), revestimiento exterior y aislamiento del sótano 27 mil €
Puerta principal 4 mil €
Puertas interiores (15 unidades) 6 mil €
Revestimiento de ventanas interior 1 mil €
Trabajos de azulejos (escaleras y aprox. 90 m² con material) 10 mil €
Revestimiento de vigas de collarín y escalera retráctil 7 mil €
Barandilla de la escalera 4 mil €
Suelos y paredes (autoejecución - solo material) 8 mil €

Esto supondría un coste adicional de 118 mil €, sumando un total de 316 mil € para una casa KfW-70. El enlucido interior no es necesario con los muros Liapor, por lo tanto no está incluido. Las paredes con el aislamiento mencionado tienen un valor U de 0,17.

Por supuesto se añadirían los costes habituales adicionales de construcción para movimientos de tierra, conexiones, licencia de obra, medición, etc., así como cocina, garaje y exteriores.

¿Son realistas los costes mencionados arriba, faltan partidas importantes? ¿Y cómo se debe evaluar el precio de la estructura básica refinada? ¿Quizá es demasiado alto? Estamos agradecidos por cualquier consejo y valoración.

Un cordial saludo navideño anticipado
Carsten
 

Bauexperte

10.12.2012 11:38:14
  • #2
Hola Carsten,


¿Y luego eliges precisamente la autoadjudicación de los oficios? ¿Quién supervisa los oficios?


Normalmente en una estructura refinada también está incluido el revestimiento exterior; por eso supongo que solo olvidaste listar este punto.


Una casa "normal" construida con estructura maciza de este tamaño debería costar aproximadamente entre 320 y 330 mil euros incluyendo sótano habitable. Por tanto, el ahorro de costos por la prefabricación de paredes es limitado, si tu pregunta va en ese sentido.


Eso no es correcto. Sí se realizan trabajos de enyesado: las juntas de los techos y los elementos de la pared deben cerrarse. Además, depende decisivamente del proveedor que elijas; algunos solo entregan una cara con acabado liso para encofrado.


Costos secundarios típicos: 35-40 mil euros
Reserva para costos adicionales de cimentación: 8 mil euros (el desplazamiento de la capa fértil debe estar garantizado por los proveedores de la estructura)
Trabajos de pintura/revestimientos de suelo: 15 mil euros
Áreas exteriores: 15 mil euros
Garaje prefabricado 3 x 9 incluyendo puerta seccional: 11 mil euros
Cocina: "x" mil euros
Reserva para extras: 10 mil euros

Si no has elegido un diseño excepcional para la estructura, p. ej., retrocesos, ático escalonado o similar, me parece que el precio de venta para la estructura refinada es demasiado alto. Ahí está incluido, en mi opinión, todo el margen de ganancia del proveedor.

Saludos cordiales
 

Carsten82

10.12.2012 18:35:34
  • #3
Hola experto en construcción,

Gracias por tu respuesta. Sí, mis conocimientos se limitan únicamente a un año de estudio intensivo, diversas consultas especializadas y conferencias técnicas. Por eso la denominación conscientemente modesta de "aficionado". Cualquier otra cosa sería pretenciosa respecto a los distintos oficios en relación con la compleja materia de la construcción.

La dirección de obra para los oficios aún por licitar estaría incluida en la oferta. Por lo tanto, no tendríamos que encargarnos nosotros mismos, sería asunto de la empresa.

Los costos para el revestimiento exterior no están indicados expresamente, ya que están incluidos en la posición
"Vollwärmeschutz (14 cm MW) und Außenputz und Dämmung Keller - 27 T€". Quizás el término "veredelter" Rohbau aquí difiera un poco de la definición convencional. Y los trabajos de enlucido que mencionas ya están incluidos en el precio de la estructura y las paredes están lisas por ambas caras del encofrado. Ni siquiera lo habría pensado por mí mismo.

Hasta ahora solo habíamos tenido ofertas con un precio final, por eso nos resulta difícil evaluar más detalladamente las partidas ahora especificadas individualmente. No será una obra maestra arquitectónica, por lo que los costos se refieren a un estilo de construcción bastante simple. Tejado a dos aguas, remate de pared en planta alta de 1,80 m. También pienso que el margen de beneficio de la empresa está únicamente en los mencionados 198 T€, ya que es el único precio fijo. Quizás ganen algunos recargos adicionales por la licitación de los otros oficios.

Por eso tal vez la pregunta de si los costos indicados para los otros oficios en la calculación fueron establecidos de forma suficiente o incluso demasiado alta? ¿O acaso se olvidó algo esencial? Claro, hacia arriba todo es posible, pero nosotros nos orientaremos más bien por los estándares. ¿Qué experiencias hay al respecto?

Solo puedo comparar el costo total de las ofertas anteriores, y eso solo con ciertas reservas debido a las descripciones de servicios de construcción diferentes. La oferta arriba mencionada está, en comparación, más bien en un nivel medio, es decir, no es significativamente más alta ni más baja que la construcción tradicional de casas macizas.

Gracias de antemano por vuestra ayuda.

Un saludo, Carsten
 

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