Construcción de una casa de 1,5 pisos: ¿Son los costos realistas?

Querido foro de construcción de viviendas,

nosotros (32 y 34 años) estamos planeando actualmente la construcción de nuestra casa en el estado de Brandeburgo, en un pueblo pequeño a aproximadamente una hora en coche de Berlín. El terreno ya nos pertenece y todos los servicios están disponibles en la calle. Es un terreno trasero, de 1.200 m2 y tiene un acceso propio de 38 metros de largo y 4 metros de ancho. El terreno está en una pendiente y tiene una diferencia de altura de unos 30 cm en el área de construcción (resultado propio de medición ;) ).

Queremos construir con una empresa constructora local que construye casas unifamiliares en la región y tiene buena reputación. Conocidos nuestros ya han construido dos casas con esta empresa y no tuvieron nada que criticar. Ahora tenemos la oferta para nuestra casa y nos gustaría comprobar si los costos estimados para nuestro proyecto son realistas. Aquí los datos principales:

[*]1,5 plantas
[*]117 m² de superficie habitable
[*]Sin sótano
[*]Planta baja: vestíbulo, sala de estar/comedor, cocina abierta, cuarto de servicio, aseo de invitados (inodoro y lavabo)
[*]Planta alta: 3 habitaciones y baño con bañera y ducha a ras de suelo
[*]Chimenea con conexión para hogar
[*]En la planta alta no hay ventanas en el tejado, todas las ventanas están colocadas en las paredes frontales
[*]Ático accesible mediante escalera plegable y para entrada de luz con ventanas triangulares en los frontones
[*]Suelo radiante en la planta baja, radiadores en la planta alta
[*]Caldera de gas de condensación y producción solar de agua caliente en el techo
[*]Persianas eléctricas
[*]Fachada de enlucido
[*]Todos los servicios de arquitectura, cálculo estructural, solicitud de permiso de construcción, etc. están incluidos
[*]Instalación de obra, andamios, etc. también están incluidos

La casa se entregará terminada, salvo los trabajos de pintura y los revestimientos de suelo en las 3 habitaciones de la planta alta, el vestíbulo y la sala de estar/comedor. Todos los trabajos de alicatado (aseo de invitados, baño de la planta alta, cuarto de servicio y cocina) serán realizados por la empresa constructora y las paredes estarán preparadas para pintar o empapelar.

El precio de la casa es de 265.000 EUR IVA incluido. En este precio también están incluidos los trabajos de suelo para nivelar el terreno de construcción.

Además del precio bruto de 265.000 EUR de la casa consideramos:

[*]650 EUR informe geotécnico
[*]2.000 EUR permiso de construcción
[*]900 EUR electricidad provisional en la obra
[*]2.400 EUR medición/ plano oficial de localización
[*]11.000 EUR costes de conexión de 4 servicios
[*]30.000 EUR para carport, trabajos de pavimentación y terraza en el exterior
[*]20.000 EUR reserva

Así llegamos a un total de aproximadamente 332.000 EUR. ¿Es un precio realista?

¡Gracias por su valoración y su experiencia! Con gusto proporcionaremos información adicional si es necesario.

Saludos cordiales
Lisa

Además del precio bruto de la casa de 265.000 EUR calculamos:

[*]650 EUR por el estudio del suelo
[*]2.000 EUR por la licencia de construcción
[*]900 EUR por la electricidad de obra
[*]2.400 EUR por la medición/plano oficial
[*]11.000 EUR por los costes de conexión de 4 servicios
[*]30.000 EUR para el carport, trabajos de pavimentación y terraza en el exterior
[*]20.000 EUR de reserva

¿La licencia de construcción es tan cara donde ustedes viven?
En cuanto a la electricidad de obra, se me ocurre también el agua de obra.
En total con la electricidad yo lo estimaría en 2000.
Los costes de conexión pueden ser algo más altos para más de 38 metros. Pero eso puedes consultarlo con los proveedores.
No olvides los recubrimientos de suelo y la pintura para trabajos de albañilería, eso también puede ser de cinco cifras, especialmente los pequeños detalles y pegamentos son costosos.
Las excavaciones probablemente estén incluidas hasta 30 cm en el precio. ¡Cuenta con trabajo adicional! Conozco a poca gente que no haya gastado ya su reserva en la losa de cimentación. También se me ocurre la excavación para la conexión de aguas pluviales.
¿Cómo es su acceso? ¿Debe pavimentarse?

Espero que esté bien si simplemente te muestro una lista con las partidas que tenemos en el radar hasta ahora. Estamos construyendo una casa prefabricada.

"En realidad" es una bonita tabla de Excel, ordenada de manera lógica, pero no sé cómo puedo ponerla mejor aquí. He eliminado algunas partidas, ya que probablemente no sean relevantes para vosotros, pero seguro que aún hay alguna que otra innecesaria. Os pido comprensión por ello.

Grundsteuer(bescheid)
Gasanschluss
Öffentliche Trinkwasserversorgung
Telefonanschluss
Öffentliches Kanalisationssystem
Stromanschluss
Baugrunduntersuchung
Vermessung
Kanalanschluss
Statik
Zuteilung Hausnummer
Übermittlung von Daten aus Liegenschaftskarte
Kostenrechnung Beurkundung Grundschuld
Prüfung Angebot/Vertrag durch Fachmann
Küche
Garage/Carport mit Werkstatt/Geräteschuppen
Außenanlage
Geräteschuppen Garten (falls Geräteschuppen Carport nicht ausreicht)
Fahrkosten zur Baustelle
Bewirtungen für Handwerker
Trinkgelder für Handwerker
Doppelbelastung Miete und Kreditbelastung
Umzug
Baubegleiter/Bausachverständiger/Baugutachter
Richtfest
Hauseinweihung
Bauantrag
Baugenehmigung (einfach?)
Prüfstatiker
Polizeiliche Straßensperrung
Bestätigung KfW-Förderkriterien
Rasen/Hecken/Sträucher

Bauherrenhaftpflicht

Bauleistungsversicherung

Bauhelferunfallversicherung

Haus- und Grundstückshaftpflicht

Feuer-Rohbauversicherung

Baufertigstellungsversicherung

Bauherrenrechtsschutz Fehlerlichtbogen (?) Und das scheint bei unserem Haus lt. Angebot und Bauleistungsbeschreibung dabei zu sein:

Dachneigung 30° anstatt 22°

Geschosserhöhung um 20cm im EG und OG

zusätzl. Innenwand

zusätzl. Innentür

zusätzl. Glas-Innentür

zusätzl. Dusche

Fenster lt. unserem Plan

elektr. Rollläden statt manuell

Zentralsteuerung

Sprechanlage

Netzwerkdosen

Starkstromanschluss

zusätzl. Außenwasserhahn

Bodenablauf

Wandaufbau diffusionsoffen

Aufpreis Fußbodenheizung

Flächenkollektoren Solaranlage

Schornstein

Photovoltaikanlage

Spachtelarbeiten

Tapezierarbeiten

Bodenbeläge EG 65qm

Bodenbeläge OG 57qm

Einschubtreppe Spitzboden

Sprossen für alle Fenster/-türen

Fensterfaschen

Fensterläden

Bodenplatte

Genehmigungsgebühren

Statik und ggf. Prüfstatik

Vermessung u. Gebühren

Baustelleneinrichtung

Baustrom, Bauwasser, Energiekosten

Erdarbeiten

Kanalarbeiten

Entsorgung, Container

Hausanschlüsse

Prüfung Baugrund, Vorschriften, Bodengutachten

Bauantrag u. Architektenleistung

Statik

Individuelle Außenwandgestaltung

Bemusterung Reisekosten

Baugenehmigungsgebühr

La descripción del objeto me parece en conjunto que un modelo de casa maciza muy vendido (Flair 113) sería el candidato ideal para una comparación de precios. Un terreno no solo tiene un desnivel, sino también condiciones del suelo. Ahí veo que acechan las "incertidumbres" relativamente más grandes (o que se pueden minimizar mediante aclaraciones).

¡Hola a los tres!

Muchas gracias por vuestros comentarios y observaciones. Los costos para el permiso de construcción nos fueron comunicados por la empresa constructora. El agua para la obra la incluiré en nuestro cálculo y también añadiré un poco de margen para los servicios. ¡Sí, tienes razón con la entrada! Actualmente hay 3 pequeños árboles frutales que probablemente cortaremos a finales de mes. Seguramente la entrada tendrá que ser pavimentada para las máquinas de la empresa constructora. Lo consultaré con la empresa constructora.

Gracias Pinkiponk por la lista. Hay algunos puntos interesantes que aún no hemos incluido en el cálculo:

- Asignación del número de casa
- Revisión de la oferta/contrato por un experto
- En general un perito de construcción para el acompañamiento
- Varias aseguradoras

Eso lo incluiré.

Acabo de echar un vistazo al Flair. ¡Un buen consejo! Según la página web de la empresa de viviendas, este modelo estaría disponible llave en mano en nuestra región desde 175.000 EUR. Según la página web, incluso la losa de cimentación y las obras de tierra estarían incluidas. Nuestro plano difiere del Flair 113 y a primera vista en nuestra construcción se usará más material (paredes interiores) y tenemos 3 ventanas más. La superficie base es de 9m x 9.75m. Si miro otros modelos, se acerca al Flair 125. Este modelo está disponible en nuestro distrito desde 182.000 euros. En cuanto a las dimensiones básicas, nuestra casa es un poco más grande que el 125.

¡Muy interesante! Entonces parece que vamos bien en cuanto al precio. El constructor nos dijo que, independientemente del resultado del estudio del suelo, la empresa constructora se hará cargo de los costos adicionales en las obras de tierra. Ahora no sé qué tan ajustadamente calcula una empresa familiar comparada con una empresa dominante. Aunque esta última tiene que financiar un departamento de marketing y casas modelo... La diferencia de precio entre ambos es bastante considerable.

El constructor nos dijo que, independientemente del resultado del estudio del suelo, la empresa constructora se hará cargo de los costos adicionales en los trabajos de tierra.

Comprueba si esto también está escrito así en el contrato, especialmente si todos los trabajos de tierra están incluidos, o solo una cierta cantidad / altura.