Financiación en etapas a lo largo de varios años

¡Hola a todos!
Como ya mencioné en otros hilos, el próximo año comenzaremos con la reforma de un granero de mampostería. Como gran parte de esta reforma la haremos nosotros mismos dentro de la familia/con amigos (simplemente tenemos las mejores condiciones mecánicas para ello y también contamos en gran medida con la experiencia), seguramente no podremos mudarnos después de un año, es decir, calculamos un mínimo de 1,5 a 2 años de fase de construcción.
Ahora, las "financiaciones modernas" - según he informado hasta ahora - normalmente funcionan así: se financia una parte parcialmente como subvención KFW y el resto completamente a través de un banco "normal".
Un modelo así nos causaría después de aproximadamente medio año una triple carga: alquiler del piso actual, intereses de disponibilidad del crédito y, si acaso, ya los pagos de amortización.

Ayer tuvimos una conversación larga con nuestro... "supervisor de obra", así lo llamo, ya que también es conocido en la familia. Él nos sugirió una financiación "anticuada", solicitando varios créditos poco a poco, por ejemplo, para el primer medio año 50.000 € del banco + X € de la subvención KFW; cuando el dinero se “acabe” solicitar otro crédito por X € para el siguiente medio año, etcétera.
¿Tienen experiencia con proyectos "hazlo tú mismo" y financiaciones más tradicionales? ¿Quizás también han financiado "poco a poco"? ¿Cómo se aborda esto mejor con un banco? Por supuesto, los bancos seguramente no estarán muy interesados, ya que es más incómodo/complicado. Nuestra corredora de seguros además nos comentó en una conversación previa que los bancos solo permiten o aceptan un cierto grado de trabajo propio, ¿es eso cierto o nos mintieron aquí?

¡Espero con interés escuchar sus experiencias! Saludos cordiales :)

Aparte de si un banco tiene ganas o no, esto es una evaluación de riesgos. ¿Quién dice que el banco siquiera quiere o puede darte el segundo crédito? Depende, entre otras cosas, de tu futura solvencia, del entorno del mercado de capitales, del entorno de financiamiento y de cómo esté el banco. Si es así, ¿bajo qué condiciones? ¿Tasa de interés? Si no, ¿qué banco entonces acepta el segundo rango?

Desde mi punto de vista, los proyectos de financiación importantes deberían estar completamente financiados desde el principio. Eso genera seguridad en la planificación, que, cabe señalar, está asociada a costos. Puedo actuar de otra manera si estoy exento de cualquier cuestión de solvencia y puedo obtener liquidez en cualquier momento por otros medios.

Sí, solo se suele aceptar una participación creíble de aporte propio.

¿Qué hace el "Baubetreuer" profesionalmente?

Una financiación en varios pasos, incluso de varios bancos, me parece una tontería. Es compra + renovación de una propiedad existente o un objeto de coleccionista. Pocas bancas se pelearán por financiarlos, lo más probable es que sea su banco habitual.

¿Pueden ustedes siquiera establecer un marco de financiación? ¿Hay capital propio? Si de todas formas necesitan una financiación del 100 % (sin pago de "trabajo propio") y ya saben que les molestarán los intereses de disponibilidad y los intereses puros sobre el préstamo desembolsado... entonces...

reconsideren rápido el proyecto y ahorren capital propio.

También pienso que sin una proporción correspondiente de efectivo no funcionará. También lo necesitarás para mantener la liquidez de vez en cuando, poder comprar a corto plazo, etc. No me parece nada irrealista el pago en varias cuotas distribuidas durante un cierto período de tiempo. Pero puedes olvidar lo de KFW, mira las condiciones de los programas en cuanto a tiempos de llamado, plazos de finalización y similares. Es una lástima, porque el cambio de uso y la renovación energética alcanzando un estándar KFW no es precisamente poco atractivo. Pero con la táctica del salami eso no funcionará.

Será entonces, como os lo imagináis, que después de un año, por ejemplo, cuando se haya acabado el primer dinero, tendréis que estar pidiendo un crédito sucesivo en los bancos: arrastrando el estatus de [Schuppenumbau zum Wohnhaus halb fertig gestellt, pleite und in Not]. Las explicaciones al banco no serán escuchadas, más bien se verá una obra interminable, porque el promotor se ha equivocado en el cálculo.

Eso ya nadie lo financiará más.

Casi todos deben incluir los intereses de disponibilidad, también la doble carga de alquiler/ amortización. Vosotros tampoco podéis evitarlo.

No estáis en una situación diferente a la de un constructor nuevo, que debe sopesar si introducir [EL] a largo plazo o llamar a un experto caro.

Al final, un financiador también desea que justamente una reforma se termine alguna vez. Una construcción lenta con parones no se considera precisamente una buena obra ;)

Saludos

Gracias a todos por sus respuestas.
Tenemos una buena suma de capital propio, por lo que, por supuesto, no tendríamos que financiarlo todo. Y los intereses de disposición nos dolerían igual que a cualquier otro prestatario con liquidez: el dinero siempre se puede usar para cosas mejores, por lo que nos gustaría evitarlo tanto y durante el mayor tiempo posible. Sobre todo si pensamos en una fase de construcción de 1,5 a 2 años.

Yo también lo había pensado más bien así, que utilicemos lo mínimo de nuestro capital propio durante la fase de construcción, casi como último recurso, y que lo agotemos completamente cuando el final esté prácticamente a la vista. Así tendríamos capital propio en reserva incluso en caso de una refinanciación… ese es mi razonamiento.
Además, no me acercaría a tres bancos diferentes, sino que querría financiar solo con un banco local, y previamente aclarar con ellos que ahora se va a cerrar el préstamo 1, y que dentro de un año se solicitará / cerrará el préstamo 2 y luego tal vez un tercero.
Entiendo que los bancos, por supuesto, quieren ver que la casa se termine y quieren obtener su parte. Pero "antes" no siempre se tenía la casa lista en menos de nueve meses. Tampoco había casas prefabricadas en serie, y aun así podían financiarse. ¿Realmente no existe más potencial para soluciones individuales? De alguna manera no puedo imaginarlo.

Esto, por supuesto, lo discutiremos al final con el banco, eso está claro. Pero tener ideas antes puede facilitarlo :)

: gracias, lo de los plazos de finalización, etc., de la KFW no lo conocía aún. Ahora voy a informarme sobre eso, ¡gracias!