Hemos encontrado una empresa constructora, pero todavía hay preguntas sobre la financiación

Hola,

poco a poco se está volviendo más concreto para nosotros, finalmente hemos encontrado una empresa de construcción que nos gusta y nuestro instinto es bueno.
Además, tenemos un terreno que, aunque no es 1000% nuestro sueño, está bien dadas las circunstancias aquí.

Ahora tengo 3 preguntas:

1.) ¿Cuándo compro el terreno? ¿Inmediatamente? ¿O solo cuando todo esté planificado con el promotor para financiar el terreno y la casa a la vez?

2.) En general, estamos bastante ajustados porque no tenemos mucho capital propio ni tampoco un capital enorme. Si puedo confiar en los calculadores en Internet, funcionará.
Sin embargo: ¿deberíamos PRIMERO empezar a visitar bancos para ver qué es posible o es mejor ir primero con una oferta concreta del promotor a los bancos? Nuestra empresa de construcción publicita, entre otras cosas, que los bancos financian gustosamente las casas porque tienen un alto valor de reventa (casas de entramado de madera).

3.) ¿Cómo y dónde se empieza? ¿Es mejor directamente ir a los bancos o a un asesor financiero independiente? ¿Cuál ha sido vuestra mejor experiencia y a cuántos bancos hay que visitar?

¡Muchas gracias!

Hola,

poco a poco las cosas se están concretando para nosotros, finalmente hemos encontrado una empresa constructora que nos gusta y nuestra intuición es buena.
Además, tenemos un terreno que aunque no es al 1000% nuestro sueño, es aceptable dadas las condiciones aquí.

Ahora tengo 3 preguntas:

1.) ¿Cuándo compro el terreno? ¿Inmediatamente? ¿O mejor cuando el promotor haya terminado toda la planificación, para financiar terreno y casa al mismo tiempo?

2.) En general estamos bastante justos, porque no tenemos mucho capital propio ni tampoco un gran capital propio. Si puedo confiar en las calculadoras de Internet, funcionará.
Lamentablemente no se puede confiar realmente en las calculadoras, ya que detrás de la mayoría hay financiadores que quieren vender sus productos.
Si ahora ya está bastante justo, probablemente tampoco funcionará. Perdón, soy pesimista, pero lamentablemente una casa no se financia con optimismo. ¿Con qué números calculan ustedes? Quizás puedas mencionar tu ingreso y el capital propio. Aquí hay algunos (por ejemplo Bauexperte) que pueden evaluar bastante bien si un proyecto de construcción puede funcionar.

Lo que mucha gente suele subestimar… yo también al principio… son los costes adicionales de construcción… costo de la casa: 200,000, costes adicionales (incluyendo cocina y garaje) ya casi 70,000. Y aún no está pavimentada la zona exterior. Además está el terreno… o sea, todo muy lejos de muchas ofertas publicitarias del periódico… leí una vez: 160,000 € para su casa llave en mano de ensueño… totalmente falso, nunca funciona.

Aun así: ¿deberíamos primero empezar visitando los bancos para ver qué es posible o debería ir mejor con una oferta concreta del promotor a los bancos? Nuestra empresa constructora publicita entre otras cosas que los bancos financian gustosamente las casas porque tienen un alto valor de reventa (casas de entramado de madera).
Eso es papo de vendedor. El proveedor de la casa tiene un gran interés en vender, y te cuenta justo lo que quieres oír.

3.) ¿Cómo y dónde se empieza? ¿Mejor directamente con los bancos o con un asesor financiero independiente? ¿Con qué han tenido mejor experiencia y a cuántos bancos hay que visitar?
Yo haría ambas cosas en paralelo. Me decepcionaron mis bancos habituales y tuve mucho éxito con un asesor y mediador financiero independiente. Consulté con los mismos bancos y obtuve condiciones mucho mejores.

¡Muchas gracias!

He anotado en rojo. Quizás des algo de información para poder ayudar con más precisión.

Hola,

1.) ¿Cuándo compro el terreno? ¿Inmediatamente? ¿O primero cuando el promotor tenga todo planeado para financiar el terreno y la casa a la vez?

Con la mayoría de los vendedores de terrenos puedes conseguir una opción por un período "x"; algunos lo hacen gratis, otros cobran por ello y los serios entre ellos descuentan ese importe en caso de compra del terreno.

2.) En total estaremos bastante justos porque no tenemos mucho capital propio ni tampoco mucho capital. Pero si puedo confiar en las calculadoras de Internet, funcionará.

Las objeciones de mi predecesor son válidas. Busca un corredor de financiamiento "independiente" y habla con él sobre tu proyecto de construcción. Si no encuentras uno (por favor, no los charlatanes de la publicidad televisiva) y Krefeld no te queda muy lejos, también puedo recomendarte a alguien.

De todos modos: ¿deberíamos empezar PRIMERO a visitar bancos para ver qué es posible o es mejor ir con una oferta concreta del promotor a los bancos?

Para cualquier financiador serio basta con una oferta para una parte de la casa "X". Cuando sea concreto, por supuesto debe presentarse el contrato de obra firmado con todos los anexos.

Nuestra empresa constructora publicita, entre otras cosas, que los bancos financian gustosamente sus casas porque tienen un alto valor de reventa (casas de entramado de madera).

Ah, bien, mi color de ojos es azul-verde, gris, marrón y amarillo (de verdad). No, en serio, si esta "promesa publicitaria" es cierta, también te puede explicar un asesor financiero serio; él conoce los límites de préstamo y valores de reventa de casi todos los proveedores.

3.) ¿Cómo y dónde se empieza? ¿Directamente con los bancos o mejor con un asesor financiero independiente? ¿Qué experiencia han tenido ustedes y a cuántos bancos hay que visitar?

1. Opción del terreno
2. Solicitar oferta si el instinto dice "sí"
3. Revisar al proveedor para confirmar que el instinto es correcto
4. Paralelamente acudir a un corredor de financiamiento
5. Negociar con el banco principal sobre el proyecto de construcción
6. Pedir una oferta a un segundo banco

Saludos cordiales

Grrr, ahora mismo ya había respondido extensamente, pero la respuesta desapareció. Qué fastidio. Por eso, ahora en breve otra vez:

Primero, gracias por las respuestas sinceras. Me parece bien y justificada la escepticismo, pero también quiero admitir que estamos dispuestos a hacer concesiones a favor de una casa propia (por ejemplo, cochera en lugar de garaje, jardines poco elaborados, podríamos llevarnos nuestra cocina, etc.).

Aquí algunos datos:
Tenemos 33 y 35 años con 2 hijos, planificación familiar completada.

Ingresos: Ella: 2100,- (serían posibles 2400,- con horas extras, pero como tengo un trabajo intenso y si no, no veo a los niños, no quiero hacerlo más).
Él: ahora recibe el subsidio de desempleo, desde mayo inicialmente 400,-, con tendencia al alza porque es un trabajo temporal.
Subsidio por hijos: 370,-

Actualmente suma un total de 2870,-, con tendencia a subir o si quiero, entonces serían 3170,-.

Capital propio aprox. 20.000,-.

El terreno cuesta 40.000,-. (450 m², se suman aproximadamente 80 m² de acceso, los cuales son "gratis", pero deben ser pavimentados).

Oferta de casa aproximadamente 180.000 para 150 m² incluyendo la losa base sin suelos ni pintura, con caldera de gas, sin calefacción por suelo radiante (ninguno de los dos la quiere). Queremos aportar 10.000 de eso con [EL].

Esperamos que con 260.000 sea suficiente.

Nos gustaría gastar máximo 900,- mensuales, para eso la duración puede ser de 30 años, mientras que sean posibles pagos anticipados.

¿Quizás se puede ahorrar algunos miles más si se adjudican algunos oficios a empresas locales?

Ah, sobre la empresa constructora: es una pequeña empresa familiar de los nuevos estados federales, que construye unas 5 casas al año. El jefe de obra me mostró una estructura básica y una casa terminada, y me impresionó mucho (a mi padrastro también). La propietaria de la casa terminada (personas muy confiables) me recomendó la empresa sin reservas.
Mi intuición es muy buena. Ah, por cierto, es una casa entramada! Revestida con ladrillo cara vista.

Bueno, creo que eso es todo por ahora.

Ahora vienen 2-3 SI:
Si os bastan 260 000 y si podéis cubrir todos vuestros gastos con 1000 € y si puedes aceptar pagar alrededor de 700 000 por tu casa, entonces puede funcionar.

Voy a explicar mis dudas: 180 000 me parecen, en mi opinión, poco para una casa con revestimiento de ladrillo, sobre todo si es tan grande. Sin embargo, no estoy familiarizado con la construcción de hormigón. ¿Habéis revisado ya la descripción de la construcción y el alcance del contrato? ¿Qué incluye todo?
¿Enlucido de zócalo?
¿Enlucido exterior?
¿Cuántos enchufes hay?
¿Qué grifería de baño?
¿Tiene el terreno pendiente?
¿Habéis hecho un informe geotécnico? (Aquí puede esperarte una gran sorpresa: el peor escenario, suelo contaminado o suelo no apto para carga - cimientos con pilotes)
¿Está el terreno más bajo que la tapa de la alcantarilla? (Palabra clave: estación de bombeo o relleno caro)
¿Está el terreno urbanizado y completamente?
¿Qué significa 80 m² de acceso? ¿Está el terreno lejos de la calle? (Si es así, los costes de conexión de gas, electricidad y agua serán enormemente caros. Un conocido tuvo que pagar casi 30 metros adicionales en lugar de los 12 metros incluidos y, por ello, en lugar de los 8-10 000, tuvo que pagar nada menos que 30 000.)
Pavimentar 80 m² te costará unos 5000 €.
¿Tu trabajo es seguro?
¿Conoces los costes adicionales de construcción? (Las empresas constructoras suelen indicar 15-20 000, pero la realidad está entre 30 y 40 000, si se tiene en cuenta lo dicho arriba)

Sobre la financiación: 900 € al mes para un crédito de 240 000 € sin un gran capital propio a 30 años, probablemente nunca lo conseguiréis. Como referencia: pedimos 250 000, al 3,5 % durante 20 años... carga mensual de casi 1000 € con un 1 % de amortización. Me sorprendería mucho que consiguiérais las mismas o mejores condiciones con 20 000 de capital propio a 30 años.

Estamos planeando una casa de tamaño similar y ya estamos en casi 400 000 de coste total, siendo el terreno 80 000 más caro. Y de alguna manera el dinero sigue sin ser suficiente, cada día la construcción sube de precio. Hoy mismo el informe geotécnico se encareció casi 1000 €. No se puede ganar dinero tan rápido como se gasta :)

Pero después de casi 10 años deberíais aspirar a una amortización del 2-3 %, porque si lo dejáis al 1 % durante 30 años, estaréis casi jubilados y todavía os quedarán unos 130 000 € de deuda (con un tipo de interés ficticio del 3 % que es muy poco realista). Las amortizaciones extraordinarias ayudan, claro, pero también hay que poder hacerlas... y con vosotros no veo que podáis ahorrar 10 000 € anuales.

Por favor, no me malinterpretes, no quiero desanimarte, pero al menos hay que haber pensado todo esto. Si decidís asumir el riesgo, al menos seréis responsables si algo sale mal. En vuestro lugar, definitivamente esperaría hasta que tu marido tenga un trabajo fijo y sin plazo determinado. Así se duerme mejor. Y mientras tanto, ahorrar capital propio con diligencia, así los créditos también serán más baratos.

Hola,

Estás bastante enamorado de la idea de construir, puedo leerlo en tus diversos hilos, ¡pero estás caminando directamente hacia tu desgracia!

... que estamos dispuestos a hacer concesiones a favor de una casa propia (por ejemplo, carport en lugar de garaje, áreas exteriores poco elaboradas, podríamos llevarnos nuestra cocina, etc.)

Un carport es tan caro - o barato, dependiendo del punto de vista - como un garaje prefabricado comparable; el acceso te costará alrededor de EUR 4,000 (usando simples adoquines de hormigón) y las áreas exteriores al menos la misma cantidad.

Ingresos: Ella: 2100,- (2400,- serían posibles con horas extra, pero como tengo un trabajo muy exigente y por eso casi no veo a los niños, realmente no quiero hacer más). Él: ahora subsidio de desempleo, a partir de mayo inicialmente 400,-, con tendencia al alza porque es un trabajo temporal. Subsidio por hijos: 370,-. Total actualmente 2870,-, con tendencia a aumentar o si quiero entonces serían 3170,-.

Lamentablemente, los bancos no conceden créditos basándose en tendencias; en mi opinión tendrás que trabajar más. Otra vez: busca un asesor financiero independiente .... ANTES de firmar cualquier contrato de obra - sin importar lo que el vendedor/la clienta te diga.

Oferta de casa en torno a 180.000 por 150 m² incluyendo la losa de cimentación sin suelos ni pintura, con caldera de gas, sin suelo radiante (ambos no lo queremos). 10.000 de eso nos gustaría cubrir con prestaciones sociales. Ah, por cierto, se trata de una casa de entramado de madera! Revestida con ladrillo visto.

Entonces se trata de aproximadamente 130 m² de superficie habitable pura y la casa - como casa unifamiliar enfoscada sobre losa - debería costar alrededor de EUR 195,000; el revestimiento de ladrillo visto otros aproximadamente EUR 15,000. Total EUR 210,000.

Esperamos que con 260.000 sea suficiente.

Casa sobre losa - EUR 210,000
Terreno - EUR 40,000
Costes adicionales de construcción - EUR 35,000 (he publicado esa lista varias veces)
Extras - EUR 20,000

En total suman EUR 305,000 y en esta estimación no están incluidos los costes de revestimientos de suelo, pintura ni áreas exteriores.

¿Se podría ahorrar tal vez algunos miles asignando trabajos a empresas locales?

No.

Ah, sobre la empresa constructora hay que decir que es una pequeña empresa familiar del este de Alemania que construye unas 5 casas al año. Le pedí al jefe de obra que me enseñara una estructura y una casa terminada y quedé sencillamente impresionado (mi padrastro también). Los propietarios de la casa terminada (gente de mucha confianza) me recomendaron la empresa sin reservas.

Cinco casas al año significan un beneficio de EUR 100,000 al año, si se supone que es medianamente realista y que la "familia" debe vivir. Eso significa, con tus números arriba, que la construcción te cuesta solo EUR 160,000 (incluidos todos los márgenes de beneficio y retenciones de seguridad para proveedores - todo EUR 1,100/m² de superficie habitable). Eso no existe; a menos que te construyan una choza de tablas (por cierto, eso sería demasiado caro también).

Y, tengo curiosidad, me gustaría entrevistar a esa "gente de mucha confianza" :rolleyes: ¿Por qué, me pregunto, todo el mundo cree que las casas del este del país son más baratas que lo que el mercado realmente ofrece? Y por cierto - ¿por qué alguien revestiría una casa de entramado auténtico con ladrillo visto?

Mi intuición es muy buena.

De eso deberías pensar mejor. Solo mi opinión :eek:

Saludos cordiales