Financiación de seguimiento - valor del edificio / relación préstamo-valor

Hola a todos los que saben del tema,

hasta ahora pensaba que la financiación de seguimiento sería la financiación más sencilla, pero ahora me están enseñando algo diferente. Tal vez alguien tenga uno u otro consejo aquí. Especialmente sobre la valoración de inmuebles.

Poseemos una antigua casa multifamiliar pequeña en casi el centro de Colonia (directamente detrás del cinturón verde en 50823), que fue restaurada y reconstruida de nuevo como una casa unifamiliar, tal como era originalmente. La renovación se realizó de 2011 a 2014. El edificio es un monumento histórico (origen año 1890), pero prácticamente sólo quedaron las paredes exteriores, una parte es incluso una construcción nueva completa, porque la estructura no pudo conservarse. Todo en coordinación con la autoridad. Los costos puros de construcción de la renovación superaron los 700.000 euros, sin incluir el precio de compra. Terreno con jardín de casi 300 m². Una joya por su ubicación, además es algo poco común, ¿quién puede decir que tiene jardín en el centro de la ciudad? Restaurado ecológicamente con enlucidos de cal, sistema eléctrico de alta calidad Buss, nuevas tablillas de roble en toda la longitud de las habitaciones, calefacción por suelo radiante en toda la casa, ventanas con aislamiento térmico y acústico, sistema de ventilación central, ... ¡Además fue renovado para ser una casa de eficiencia energética (no monumento) y tiene un valor inferior a 70 kWh/(m²*a). Superficie habitable según WoFIV de 235 m² (sin sótano, ...) o DIN277 de 295 m². Todo se puede demostrar, todos los documentos están disponibles para los bancos, incluyendo una documentación extensa de la renovación. Desde el punto de vista del seguro, el edificio está clasificado incluso como nueva construcción y, por lo tanto, las primas del seguro del edificio también corresponden.

Queremos financiar un seguimiento de poco menos de 400.000 euros. La cantidad se divide en cuatro préstamos, que se quieren agrupar en tres. Hay que decir que, debido a los altos costos de renovación y a una refinanciación posterior de uno de los préstamos, uno de ellos debe cerrarse como préstamo a plazo adelantado (Forwarddarlehen) para 2024. La oferta de nuestro banco actual está entre 1,1% y 1,3%, sin embargo, no quieren agrupar los créditos y también han incluido el riesgo de cancelación anticipada del préstamo a plazo adelantado. Lo cual es posible si me quedo con el banco actual, ya que el plazo fijo de interés comienza a contar desde la firma del nuevo contrato de préstamo. Por eso queríamos cambiar de banco y hemos solicitado ofertas.

Ahora tenemos ofertas con una tasa mixta de interés de 0,8 a 0,9% con una amortización del 4% y diferentes plazos de préstamo entre 12 y 15 años. De modo que el vencimiento del interés esté más próximo. Cuota como hasta ahora. Cuando entramos en la fase final, tenemos el problema con los bancos de que responden que el valor declarado del edificio no corresponde al valor de mercado.

Justificación: el edificio fue construido en 1890 y es una casa adosada (¿dónde hay casas unifamiliares aisladas en el centro de la ciudad?). Según sus sistemas, la financiación solicitada correspondería a un préstamo con garantía del 100%. Así que, según ellos, el edificio tiene «solo» un valor de casi 400.000 euros. Por lo tanto, originalmente habríamos financiado mucho más del 100%. ¿Cómo logro que los bancos asignen un valor realista aquí? Solo el valor del terreno según la comisión de tasación es de poco más de 1.000 €/m², nada cuadra. Los precios por metro cuadrado de compra aquí están entre 4.000 y 6.500 €/m². Incluso con la suposición más pesimista, la valoración de los bancos no es correcta. ¿Qué estoy pasando por alto? ¿O es una táctica para conseguir tipos de interés elevados con un riesgo relativamente bajo? Además, el banco que habíamos elegido incluso aplicó inicialmente un descuento en el interés por el buen valor energético.

Tengo que tratar esto con ellos a principios de la semana. Ya estoy bajo presión de tiempo, porque debo cancelar uno de los préstamos activamente en enero para poder agruparlos. Agradecería consejos y argumentos.

Que esta vez los bancos quieran incluso comprobantes de pensión (por cierto, tenemos unos 40 años) y documentos registrales de una propiedad libre de cargas también es algo extraño…

Gracias por los consejos.

Saludos
bolitho

Justificación: El edificio tiene un año de construcción de 1890 y se trata de una casa adosada en fila (¿dónde en zonas céntricas hay casas unifamiliares independientes?). La financiación solicitada estaría, según sus sistemas, con un porcentaje de financiación del 100%.

Solo ha pasado por la máquina. Entonces el valor cae brutalmente con la edad. Solo ayuda una conversación personal con comprobantes de las obras de reparación. Entonces debería encajar, no importa con qué banco.
Sin embargo, por ejemplo, la renovación ecológica no aumenta el valor del inmueble. El grupo de demanda para tales "especialidades" es pequeño. Al comprador normal realmente no le interesa eso en la compra. Similar a los suelos de tabla - el precio adicional nunca lo recuperas.

Se supone que el edificio tiene “solo” un valor de casi 400.000 euros.

Eso no es correcto. Se trata del valor de FINANCIACIÓN, no del valor de mercado - que puede ser considerablemente más alto.

Que esta vez los bancos incluso quieran ver comprobantes de pensiones (por cierto, tenemos aproximadamente ~40 años) y documentos del registro de la propiedad de una vivienda libre de deudas también es algo extraño…

No es extraño. Actualmente es normal.

Solo ha pasado por la máquina. Entonces el valor cae brutalmente con la edad. Solo ayuda una conversación personal con prueba de las obras de rehabilitación. Entonces debería encajar, no importa con qué banco.

Ah, ok. Sin embargo, todos ellos tienen los documentos sobre la rehabilitación, incluida la documentación fotográfica, planos de construcción, certificado energético, ... así que hay que reconsiderar el asunto. Uno se pregunta si nadie lo revisa. Entonces, ¿deberían aceptar algo así como "reconstrucción" con fecha 2014 para poder introducirlo en la máquina?

Sin embargo, por ejemplo, la rehabilitación ecológica no aumenta el valor de la propiedad. El grupo de demanda para esas "especialidades" es pequeño. Al comprador normal realmente no le interesa mucho al comprar. Similar a los tablones de madera: nunca recuperarás el sobreprecio.

Que la palabra "Ecológico" sea solo una "palabra de moda", me parece bien. :-) Puedo vivir con eso. Personalmente valoro bastante el clima interior y esas cosas. Sin embargo, la rehabilitación es de alta calidad y creo que hay una diferencia si tengo PVC, laminado o tablones de madera maciza con calefacción por suelo radiante en el edificio, o yeso o enlucido de cal alisado en las paredes. Entonces, en caso de duda, no se vende a un "normal". Pero tampoco está previsto a largo plazo. :-) Algunos materiales, sin embargo, requieren la química de construcción en una rehabilitación. El enlucido de yeso sobre muro de ladrillo sencillo no es necesariamente la mejor idea. Pero esos son otros temas.

Eso no es correcto. Se trata del valor de PRÉSTAMO, no del valor de mercado, que puede ser mucho más alto.

Eso significa que el banco hace un descuento por riesgo. ¿Cuánto suele ser este? Porque incluso con un descuento del 20 % habrían estimado el valor de mercado demasiado bajo. A menos que la suposición de una caída brutal del valor debido a la "máquina" sea correcta. El banco actual ha valorado el edificio dos veces, antes de la compra y después de terminar la rehabilitación y aparentemente hizo una valoración mucho mejor.

No es extraño. Ahora es normal.

Bueno, la última vez aquí fue básicamente una caja sorpresa y aun así el banco no tuvo problemas. Casa sin rehabilitar, 60 años sin hacer nada, con costes estimados de rehabilitación. Financiación como precio de compra + costes de rehabilitación. Eso aparentemente fue más fácil de clasificar que un edificio terminado con buena documentación.

Mañana me pondré a reconsiderar con ellos.

Gracias por la información

¿Entonces deberían aceptar algo así como "Reconstrucción" con fecha 2014 para poder introducirlo en la máquina?

Exacto. Hay una tabla de puntos para las medidas de saneamiento realizadas. A partir de ahí se puede generar un año de construcción ficticio (en vuestro caso, por ejemplo, 2014, o con un margen de seguridad un poco más antiguo).

Es decir, el banco hace una deducción por riesgo. ¿Cuánto suele ser ésta? Porque incluso con un descuento del 20% habrían valorado el valor de mercado demasiado bajo.

Normalmente entre el 10 y el 20%.

Bueno, la última vez esto fue un poco una caja de sorpresas y aun así el banco no tuvo problemas. Casa sin rehabilitar, 60 años sin hacer nada, con costes estimados de saneamiento. Financiamiento como precio de compra + costes de saneamiento. Eso parecía más fácil de valorar que un edificio terminado con buena documentación.

Tienes que separar la casa y la solvencia personal. Se analizan ambas cosas y ahora los bancos también (deben) mirar un tiempo en la jubilación. Si la cuota sigue siendo asumible entonces. No tiene que ver con la casa como garantía. Si no tienes liquidez, el patrimonio inmovilizado no sirve de nada.